توکنیزاسیون؛ آینده‌ اجتناب‌ناپذیر املاک و مستغلات

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز و به نقل از کریپتونیوز، الیزابت سمپل و برندا پاورز از شرکت املاک بین المللی سوتبی در نیویورک در مصاحبه‌ای گفتند: «در سال ۲۰۲۲، ارزش بازار جهانی املاک و مستغلات حدود ۳۷۹.۷ تریلیون دلار برآورد شد. این امر آن را به یکی از بزرگ‌ترین بازارهای جهان تبدیل می‌کند. ما همگی از طریق مالکیت یا اجاره به دنیای املاک مسکونی یا تجاری متصل هستیم. با استفاده از فناوری بلاک‌چین برای ایجاد توکن‌های دیجیتال برای حقوق مالکیت، خرید، فروش و انتقال املاک می‌تواند به صورت خودکار انجام شود. این رویکرد به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا کارآمدتر در حوزه املاک سرمایه‌گذاری کنند و نقدینگی را در این کلاس عظیم دارایی افزایش می‌دهد».

بازار دارایی‌های واقعی توکنیزه‌شده به‌سرعت در حال رشد است و یکی از بزرگ‌ترین فرصت‌های بازار در صنعت بلاک‌چین محسوب می‌شود. طبق مطالعه مشترک شرکت‌های BCG و ADDX، اندازه بالقوه این بازار تا سال ۲۰۳۰ بین ۱۰ تا ۱۶ تریلیون دلار پیش‌بینی شده است. همچنین، بر اساس داده‌های استاتیستا، پیش‌بینی می‌شود که تا سال ۲۰۳۰، املاک و مستغلات حدود یک‌سوم از بازار دارایی‌های توکنیزه‌شده را به خود اختصاص دهند و به پرکاربردترین دسته در این حوزه تبدیل شوند.

رشد این بازار با تلاش‌های مداوم فدرال رزرو آمریکا برای مهار تورم از طریق افزایش نرخ بهره تسریع شده است، اقدامی که بسیاری از کارشناسان معتقدند برای مدتی ادامه خواهد داشت. این شرایط باعث شده که سرمایه‌گذاران تخصیص سرمایه بیشتری به جریان‌های نقدی مبتنی بر وثیقه دارایی‌های ملکی اختصاص دهند، زیرا این سرمایه‌گذاری‌ها بازدهی تعدیل‌شده نسبت به ریسک جذابی ارائه می‌دهند و به‌عنوان منبع درآمدی پایدار در یک پرتفوی متنوع عمل می‌کنند.

به‌طور تاریخی، املاک و مستغلات پوششی قابل‌اعتماد در برابر تورم بوده‌اند و به سرمایه‌گذاران این امکان را داده‌اند که در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سنتی (REITs) و حتی توکن‌های املاک سرمایه‌گذاری کنند. گزارش‌های اخیر نشان می‌دهند که رئیس‌جمهور منتخب طرفدار دارایی‌های دیجیتال و سرمایه‌دار برجسته در حوزه املاک، دونالد ترامپ، به همراه پسرش، دونالد ترامپ جونیور، در حال توسعه یک پروژه جدید توکن املاک هستند که به‌طور موقت آزادی جهانی (World Liberty) نام گرفته است. این پروژه با استفاده از فناوری بلاک‌چین قصد دارد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را با دیفای (امور مالی غیرمتمرکز) ادغام کند.

فناوری بلاک‌چین می‌تواند به‌عنوان یک سیستم شفاف و قابل‌اعتماد برای ثبت مالکیت و انتقال املاک در سطح ثبت‌ اسناد شهری به کار گرفته شود. قراردادهای هوشمند، که برنامه‌هایی اجرایی‌شده بر بستر بلاک‌چین هستند، می‌توانند با فرآیندهای قانونی موجود که مالکیت املاک را تنظیم می‌کنند، ادغام شوند. این ادغام می‌تواند انتقالات و تغییرات مالکیت را به‌صورت خودکار انجام داده و ثبت کند، در حالی که فرآیندهای قانونی زیربنایی همچنان به قوت خود باقی می‌مانند. این رویکرد می‌تواند هزینه‌های معاملات را با حذف وابستگی به واسطه‌ها و خودکارسازی بسیاری از مراحل کاهش دهد.

به‌عنوان مثال، دفتر ثبت اسناد شهر نیویورک از یک سیستم نرم‌افزاری به نام ACRIS برای ثبت و نگهداری اسناد مربوط به املاک واقعی و برخی از اسناد انتقال مالکیت شخصی، مانند اسناد رهن، استفاده می‌کند. این سیستم که برای مناطقی مانند برانکس، بروکلین، منهتن و کویینز به کار می‌رود، یک پلتفرم بلاک‌چین نیست، بلکه نرم‌افزاری است که بیشتر برای مدیریت و خودکارسازی فرآیندهای انطباق قانونی طراحی شده است و بر روی یک شبکه بلاک‌چین غیرمتمرکز عمل نمی‌کند.

فناوری بلاک‌چین همچنین می‌تواند در توکنیزاسیون دارایی‌های املاک مورد استفاده قرار گیرد تا شکل دیجیتالی اثبات مالکیت بخشی از این دارایی‌ها را ارائه دهد. این فناوری همچنین قابلیت مدیریت انتقال مالکیت و ارائه بستری برای مبادلات را فراهم می‌کند. به گفته تیم بیلی، معاون تجارت جهانی و عملیات شرکت فناوری رد دیت (Red Date Technology): سیستم توکنیزاسیون دارایی‌های دیجیتال که توسط تیم UDPN طراحی شده است، «فرآیند سرمایه‌گذاری را با ایجاد توکن‌های مجازی که نمایانگر حقوق دارایی‌ها هستند و ارائه خدمات جامع در کل چرخه عمر، از ایده‌پردازی تا معامله و مدیریت دارایی، ساده می‌کند».

خدمات اصلی ارائه شده توسط یک پلتفرم توکن‌سازی دارایی شامل ایجاد و مدیریت توکن‌های دیجیتالی است که نشان دهنده مالکیت دارایی‌های فیزیکی هستند. سایر خدمات شامل ابزارهای ایجاد توکن، کیف پول ذخیره‌سازی و دروازه پرداخت و تبادل است. با توکن‌سازی، یک دارایی/سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ممکن است توسط 1000 یا بیشتر توکن که بر روی یک پلتفرم بلاک چین ضرب شده‌اند، نشان داده شود، که هر کدام نماینده کسری از کل دارایی/سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هستند.

یک توکن املاک می‌تواند نمایانگر انواع مختلفی از مالکیت‌های بخشی باشد. این مالکیت می‌تواند شامل بخشی از سند مالکیت املاک، مانند یک آپارتمان در قالب کوآپ یا کاندو، یک خانه مستقل، یا یک ساختمان اداری ساخته‌شده بر روی زمینی با اجاره بلندمدت باشد. همچنین می‌تواند سهمی از یک نهاد قانونی، مانند شرکت‌های با مسئولیت محدود (LLC) یا تراست‌ها (مشابه REITs) را نشان دهد یا مالکیت بدهی‌های تضمین‌شده که در مناطق جغرافیایی مختلف قرار دارد یا تحت قوانین و مالیات‌های گوناگون عمل می‌کند، را شامل شود.

یک توکن املاک می‌تواند معادل یک توکن غیرقابل‌معاوضه (NFT) باشد که شناسه‌ای منحصربه‌فرد است، اما همچنین می‌تواند به‌عنوان یک توکن قابل‌معاوضه یا یک توکن امنیتی در نظر گرفته شود.

از طریق قراردادهای هوشمند (کدهای کامپیوتری که به‌طور خودکار توافقات را در بلاک‌چین اجرا و اعمال می‌کنند)، این توکن‌ها می‌توانند به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی شوند که توزیع اجاره را به دارندگان توکن انجام دهند. همچنین می‌توان آن‌ها را طوری برنامه‌ریزی کرد که الزامات قانونی را اعمال کنند، مانند دوره‌های قفل یک‌ساله در مفاد اجاره.

یکی دیگر از مزایای توکنیزه کردن املاک روی دفتر کل بلاک‌چین، سرعت بالاتر پردازش معاملات خریدوفروش توکن است. این معاملات می‌توانند تقریباً به‌صورت آنی تأیید و ثبت شوند، بدون نیاز به فرآیندهای طولانی دستی در دفاتر پشتیبانی.

اگرچه توکنیزه کردن املاک به‌طور مستقیم مفهوم قانونی مالکیت ملک را تغییر نمی‌دهد یا سرمایه‌گذاری در املاک را ارزان‌تر نمی‌کند، اما می‌تواند املاک را برای طیف وسیع‌تری از سرمایه‌گذاران در دسترس قرار دهد. این رویکرد می‌تواند با شکستن مالکیت املاک به توکن‌های قابل معامله، نقدینگی بازار املاک را افزایش دهد و امکان مشارکت افراد بیشتری، از جمله سرمایه‌گذاران کوچک و جوان را فراهم کند. این امر به‌ویژه برای کسانی که با قیمت‌های بی‌سابقه بالای خانه، کمبود موجودی، تورم و بدهی‌های بالا مواجه هستند و این موارد به‌عنوان موانع چالش‌برانگیز مالکیت خانه در سطح جهانی عمل می‌کنند، می‌تواند جذاب باشد.

در ایالات متحده، یک تراکنش توکنیزه کردن سهام مالکیت مسکونی به‌صورت جزئی انجام شده است. به گفته اسکات تیل، مدیرعامل و بنیان‌گذار توکن‌اینوست (Tokinvest): «خانه‌ای به قیمت ۷۴۰,۰۰۰ دلار در لانگمانت، کلرادو خریداری شد و ۹۷٪ سرمایه خرید از سوی سرمایه‌گذاران شخص ثالث به‌عنوان جایگزینی برای وام مسکن تأمین شد. این پروژه توکنیزه کردن مسکونی، اوراق بهادار سرمایه‌گذاری قابل معامله‌ای را نمایندگی می‌کند که با پایدارترین و بزرگ‌ترین کلاس دارایی جهان، یعنی خانه‌های مالک‌نشین، پشتیبانی می‌شوند. سرمایه‌گذاران توکن املاک می‌توانند گزینه خرید، معامله و فروش سهام کوچک و غیرفعال از خانه‌ها را به‌عنوان جایگزینی برای سرمایه‌گذاری کامل و فعال در خانه‌ها داشته باشند. در توکن‌اینوست، ما در حال توکنیزه کردن پروژه‌های تجاری و مسکونی موجود و برنامه‌ریزی‌شده در سطح جهانی هستیم».

در هلند، بارت دی بروین، هم‌بنیان‌گذار استیت‌ایکس (EstateX)، در حال ساخت یک پلتفرم بلاک‌چین اختصاصی برای توکنیزاسیون املاک واقعی (RWA) است که انتظار می‌رود در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ راه‌اندازی شود. او معتقد است که توکن‌های امنیتی پراپ‌ایکس (PROPX) می‌توانند صنعت املاک جهانی را متحول کنند، زیرا این دارایی سنتی و غیرنقدشونده را به یک کلاس دارایی قابل‌دسترس، انعطاف‌پذیر و نقدشونده تبدیل می‌کنند. این امکان را به سرمایه‌گذاران در سراسر جهان می‌دهند تا با سرمایه‌ای حداقلی سهام کوچکی در املاک خاص داشته باشند و این دارایی‌های توکنیزه‌شده را به‌راحتی در یک بازار ثانویه معامله کنند. از آنجایی که استیت‌ایکس بر بستر بلاک‌چین RWA فعالیت خواهد کرد، تراکنش‌ها (مانند خرید یا فروش توکن‌ها) مشمول هزینه‌های گس بین ۲۰ تا ۳۵ درصد خواهند بود که از طریق توکن ESX پرداخت می‌شود. این توکن، واسطه اصلی برای تراکنش‌ها، حاکمیت و استیکینگ در این پلتفرم خواهد بود و هزینه محاسباتی پردازش تراکنش‌ها را پوشش می‌دهد.

مقایسه توکن‌های املاک و REITها

در محیطی با نرخ بهره بالا که پیش‌بینی می‌شود برای مدت طولانی ادامه یابد، REITها (صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات) همچنان به‌عنوان یک محصول سرمایه‌گذاری قابل‌اعتماد و محبوب باقی می‌مانند. با این حال، توکن‌های املاک می‌توانند مسیری را برای آینده‌ای پویا‌تر، در دسترس‌تر و دوست‌دارتر برای سرمایه‌گذاران هموار کنند. در ادامه، مقایسه‌ای بین توکن‌های املاک و REITها ارائه شده است:

	توکن املاک	REITها
نقدینگی	توکن‌ها به‌طور مداوم در صرافی‌های ثانویه دارایی دیجیتال معامله می‌شوند و تابع ارزش‌گذاری‌های بازار دارایی دیجیتال هستند.	سهام REIT در بورس‌های بزرگ معامله می‌شوند و تابع ارزش‌گذاری‌های بازار سهام هستند.
تنوع‌بخشی	توکن‌سازی موانع ورود به سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را از طریق امکان سرمایه‌گذاری جزئی در انواع مختلف املاک و مستغلات در مناطق و بخش‌های مختلف برای همه قابل دسترس می‌کند.	سهام REIT نشان‌دهنده مالکیت در یک تراست است که دارایی‌های املاک و مستغلات یا بدهی املاک را نگه می‌دارد و نه خود املاک، که این امر منجر به عدم کنترل مستقیم بر تصمیمات مدیریت املاک می‌شود.
مالکیت و کنترل	توکن‌ها مالکیت جزئی مستقیم از املاک و مستغلات را فراهم می‌کنند و به سرمایه‌گذاران شفافیت بیشتر و حس کنترل بر سرمایه‌گذاری‌های خود می‌بخشند.	REITها نماینده مالکیت در اموال تراستی هستند که ملک‌های املاک یا وام را در اختیار دارند و کنترل مستقیمی روی مدیریت ملک نمی‌فراهم می‌کنند.
مقررات و مالیات	توکن‌ها تابع چشم‌انداز پویا و در حال تحول مقررات و مالیات در سراسر جهان هستند. در ایالات متحده، در غیاب راهنمایی‌های خاص از سوی SEC، توکن‌های املاک معمولاً به‌عنوان اوراق بهاداری که نیاز به ثبت در SEC دارند، در نظر گرفته می‌شوند.	REITها از چارچوب‌های مقرراتی و مالیاتی تثبیت‌شده‌ای بهره می‌برند که ثبات و حفاظت قوی از سرمایه‌گذاران را فراهم می‌کند. به‌عنوان مثال، ساختارهای LP برون‌مرزی موجود در برخی REITهای خصوصی می‌توانند به‌طور قابل توجهی بار مالیاتی مشتریان را کاهش دهند، چرا که به سرمایه‌گذاران ۲۰٪ معافیت مالیاتی بر درآمد تولید شده ارائه می‌کنند و در نتیجه بازده پس از مالیات را بهبود می‌بخشند.
هزینه‌های تراکنش و سود سهام	توکن‌ها می‌توانند هزینه‌ای در محدوده ۲۰-۳۵٪ از درآمد ایجاد شده را به‌صورت کارمزد گاز بلاک‌چین اعمال کنند که بازده را کاهش می‌دهد. با این حال، می‌توان آن‌ها را به‌گونه‌ای ساختاربندی کرد که سود سهام روزانه و کارمزدهای تسویه برای یک طبقه دارایی غیرنقدشونده فراهم کنند.	REITها سود سهام فصلی ارائه می‌دهند و ممکن است هزینه‌های مدیریت و تراکنش را که بازده را کاهش می‌دهد، همان‌طور که در اسناد پیشنهاد سرمایه‌گذاری توضیح داده شده، شامل شوند.
پلتفرم توکن‌سازی املاک و مستغلات	توکن‌ها بر روی یک پلتفرم املاک و مستغلات منتشر می‌شوند. ریسک‌های فناوری و نگرانی‌های امنیت سایبری مرتبط با این پلتفرم باید برای اطمینان از ایمنی دارایی در نظر گرفته شوند.	سهام REIT بر روی پلتفرم بلاک‌چین منتشر نمی‌شوند.

 

با توجه به پیچیدگی و ماهیت در حال تحول توکن‌سازی املاک و مستغلات، مشورت با یک وکیل باتجربه در حوزه اوراق بهادار، وکیل مالیاتی و متخصص بلاک‌چین پیش از سرمایه‌گذاری در توکن املاک و مستغلات اقدامی محتاطانه خواهد بود.