وام با مستندات کم یا بدون مستندات چیست؟
وام با مستندات کم یا بدون مستندات، نوعی وام است که به متقاضی اجازه می‌دهد برای دریافت وام مسکن درخواست دهد، در حالی که اطلاعات کمی در مورد شغل، درآمد یا دارایی‌های خود ارائه می‌دهد یا هیچ اطلاعاتی ارائه نمی‌دهد. مقررات مربوط به این وام‌ها از سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) به‌طور قابل‌توجهی تغییر کرده است، اما این وام‌ها همچنان گزینه‌ای برای برخی وام‌گیرندگان در شرایط مالی غیرسنتی هستند.
نکات کلیدی
-
وام با مستندات کم یا بدون مستندات به متقاضی اجازه می‌دهد برای وام مسکن درخواست دهد، در حالی که اطلاعات کمی درباره شغل، درآمد یا دارایی‌های خود ارائه می‌دهد یا هیچ اطلاعاتی ارائه نمی‌دهد.
-
مقررات این وام‌ها از سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) به‌طور قابل‌توجهی تغییر کرده است، اگرچه وام‌های سنتی با مستندات کم یا بدون مستندات ممنوع شده‌اند.
-
از سال ۱۳۹۱ (۲۰۱۳)، قانون توان بازپرداخت، نسخه اصلاح‌شده‌ای از وام‌های با مستندات کم به نام وام‌های با مستندات جایگزین را مجاز کرده است.
نحوه عملکرد وام با مستندات کم یا بدون مستندات
وام‌گیرندگانی که به دنبال وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات هستند، معمولاً جریان‌های درآمدی غیرسنتی دارند که مستندسازی آن‌ها در درخواست وام مسکن سنتی دشوارتر است. مثال‌هایی از این موارد شامل سرمایه‌گذاری‌های جایگزین یا ترتیبات خوداشتغالی است که در آن وام‌گیرنده برای اهداف مالیاتی، گزارش درآمد خود را به حداقل می‌رساند.
وام‌دهندگان وام مسکن که این وام‌ها را در نظر می‌گیرند، معمولاً بر امتیاز اعتباری متقاضی، توانایی پرداخت پیش‌پرداخت بالاتر از حد معمول و مستندات غیرسنتی مانند صورت‌حساب‌های بانکی تمرکز می‌کنند. نرخ بهره این وام‌ها معمولاً بالاتر از وام‌های مسکن سنتی با مستندات کامل است.
پیشینه وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات
وام با مستندات کم یا بدون مستندات ممکن است یادآور دوران پیش از ۱۳۸۷ (۲۰۰۸)، یعنی دوران وام‌های دروغین و وام‌دهی ساب‌پرایم باشد، اما همچنان گزینه‌ای برای برخی بخش‌های صنعت وام مسکن باقی مانده است. ریشه این اصطلاح به دوره پیش از سقوط بازار املاک در سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) بازمی‌گردد.
اوایل دهه ۲۰۰۰
در اوایل و اواسط دهه ۲۰۰۰، وام‌دهندگان که تحت فشار برای ارائه وام‌هایی با شرایط مطلوب‌تر بودند، الزامات مستندسازی را به حدی کاهش دادند که محصولات با مستندات کم رایج شدند. وام‌های NINJA، که مخفف «بدون درآمد، شغل یا تأیید دارایی» است، یکی از انواع این محصولات بودند. وام‌دهندگان اغلب این وام‌ها را بر اساس امتیازات اعتباری وام‌گیرندگان، بدون مستندات بیشتر درباره توانایی آن‌ها در پرداخت اقساط، ارائه می‌کردند.
بحران مالی ۲۰۰۸
پس از کاهش نرخ‌های بهره توسط فدرال رزرو در اوایل دهه ۲۰۰۰ و شیوه‌های وام‌دهی آسان‌گیرانه، حباب مسکن شکل گرفت. بازار مسکن در اواسط دهه ۲۰۰۰ کند شد و وام‌گیرندگان به‌طور فزاینده‌ای قادر به پرداخت اقساط موردنیاز نبودند.
تا سال ۱۳۸۶ (۲۰۰۷)، قیمت‌های مسکن در حال کاهش بود و وام‌دهندگان ساب‌پرایم ورشکست می‌شدند. وام‌های NINJA و سایر وام‌های با مستندات کم، همراه با شیوه‌های وام‌دهی ساب‌پرایم، در نهایت به سقوط بازار مسکن و بحران مالی سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) منجر شدند.
تغییرات نظارتی
پاسخ‌های نظارتی به این فروپاشی شامل قانونی در سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) بود که توسط فدرال رزرو از طریق قانون حقیقت در وام‌دهی (TILA) وضع شد و وام‌دهندگان را ملزم کرد توانایی وام‌گیرنده در پرداخت اقساط وام‌هایی که نرخ بهره بالاتری به دلیل مشخصات ضعیف متقاضی اعمال می‌شد را تأیید کنند.
قانون اصلاح وال‌استریت و حمایت از مصرف‌کننده داد-فرانک در سال ۱۳۸۹ (۲۰۱۰) دنبال شد و تغییری در این قانون به نام قانون توان بازپرداخت توسط دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) در دی‌ماه ۱۳۹۱ (ژانویه ۲۰۱۳) نهایی شد. این قانون وام‌دهندگان را ملزم کرد تا توانایی هر وام‌گیرنده در پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن را به‌طور کافی ارزیابی کنند. وام‌دهندگانی که این کار را انجام نمی‌دادند، مشمول جریمه‌های تعیین‌شده توسط کنگره ایالات متحده می‌شدند.
بازگشت وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات
بسیاری از پرریسک‌ترین دسته‌های وام با مستندات کم یا بدون مستندات، مانند وام‌های NINJA، پس از سقوط سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) و تصویب قانون داد-فرانک حذف شدند. با این حال، قانون توان بازپرداخت فضایی برای وام‌های با مستندات کم، از جمله دسته‌ای به نام وام‌های با مستندات جایگزین، فراهم کرد.
قانونی در سال ۱۳۹۷ (۲۰۱۸) که بخش‌هایی از قانون داد-فرانک را لغو کرد، استانداردها را برای وام‌هایی که به‌عنوان وام‌های واجد شرایط در نظر گرفته می‌شوند، آسان‌تر کرد. قانون توان بازپرداخت تحت تأثیر این قانون قرار نگرفت، اما این قانون به وام‌گیرندگان کمک کرد تا از طبقه‌بندی وام با مستندات کم اجتناب کنند.
بسیاری از بانک‌های کوچک‌تر برای این اصلاح فشار آوردند و استدلال کردند که محدودیت‌های قانون داد-فرانک برای این بانک‌ها بیش از حد سختگیرانه بود. آن‌ها معتقد بودند که وام‌دهندگان ملی وام‌های پرریسک‌تر را کنار گذاشته بودند که می‌توانستند برای جوامع محلی مفید باشند و بانک‌های کوچک‌تر می‌توانستند با شیوه‌های وام‌دهی آسان‌گیرانه‌تر از بهبود بازارهای املاک حمایت کنند.
مهم
تبعیض در وام‌دهی مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید به دلیل نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، اقداماتی وجود دارد که می‌توانید انجام دهید. یکی از این اقدامات، ثبت گزارش در دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده یا وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD) است.
آیا وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات هنوز در دسترس هستند؟
به معنای سنتی، وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات دیگر وجود ندارند، اما انواع مختلفی از آن‌ها هنوز استفاده می‌شوند. برای مثال، وام‌های با مستندات جایگزین از صورت‌حساب‌های بانکی و دارایی‌ها برای تأیید توانایی مالی وام‌گیرنده استفاده می‌کنند. با این حال، این وام‌های با مستندات کمتر برای وام‌گیرندگانی با اعتبار بسیار خوب تا عالی در نظر گرفته شده‌اند.
آیا وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات نیازمند امتیاز اعتباری بالاتری هستند؟
وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات معمولاً نیازمند این هستند که وام‌گیرندگان اعتبار خوبی داشته باشند و امتیاز اعتباری بالاتری نسبت به وام‌های مسکن استاندارد داشته باشند. با این حال، حداقل امتیاز اعتباری ممکن است بسته به وام‌دهنده متفاوت باشد.
وام مسکن متعارف با نرخ ثابت چیست؟
وام مسکن با نرخ ثابت، وامی است که معمولاً برای خرید ملک مسکونی استفاده می‌شود. نرخ بهره و اقساط ماهانه در طول دوره وام، که معمولاً ۱۵، ۲۰ یا ۳۰ سال است، ثابت باقی می‌مانند. بانک‌ها، اتحادیه‌های اعتباری و وام‌دهندگان آنلاین وام‌های مسکن متعارف ارائه می‌دهند.
نتیجه‌گیری
وام‌های با مستندات کم یا بدون مستندات، محصولاتی وام مسکن هستند که نیازمند اطلاعات کم یا بدون اطلاعات در مورد شغل، درآمد یا دارایی‌های وام‌گیرنده هستند. مقررات مربوط به این وام‌ها از سال ۱۳۸۷ (۲۰۰۸) تغییر کرده و همچنان گزینه‌ای برای برخی وام‌گیرندگان در شرایط مالی غیرسنتی باقی مانده است.
نظرات کاربران