وام مسکن ساب‌پرایم معمولاً به وام‌گیرندگانی با رتبه اعتباری پایین اعطا می‌شود. وام‌های متعارف پرایم ارائه نمی‌شوند، زیرا وام‌دهنده وام‌گیرنده را به‌عنوان فردی با ریسک بالاتر از میانگین برای عدم بازپرداخت وام می‌بیند. مؤسسات وام‌دهی اغلب برای جبران ریسک بیشتر، نرخ بهره وام‌های ساب‌پرایم را بسیار بالاتر از وام‌های پرایم تعیین می‌کنند. این وام‌ها اغلب وام‌های با نرخ قابل تنظیم (ARMs) هستند، بنابراین نرخ بهره ممکن است در زمان‌های مشخصی افزایش یابد.
نکات کلیدی
- «ساب‌پرایم» به رتبه اعتباری پایین‌تر از میانگین فرد دریافت‌کننده وام اشاره دارد که نشان‌دهنده ریسک اعتباری بالقوه است.
- نرخ بهره مرتبط با وام مسکن ساب‌پرایم معمولاً بالا است تا ریسک عدم بازپرداخت وام توسط وام‌گیرنده را برای وام‌دهندگان جبران کند.
- این وام‌گیرندگان معمولاً امتیاز اعتباری زیر ۶۲۰ دارند و اطلاعات منفی دیگری در گزارش‌های اعتباری خود دارند.
- بحران مالی سال ۲۰۰۸ تا حد زیادی به گسترش وام‌های ساب‌پرایم که به خریداران غیرمجاز در سال‌های منتهی به این بحران ارائه شده بود، نسبت داده شده است.
- وام‌های جدید به وام‌گیرندگان ساب‌پرایم محدودیت‌هایی دارند و باید به‌درستی ارزیابی شوند.
درک وام‌های مسکن ساب‌پرایم
«ساب‌پرایم» به نرخ‌های بهره‌ای که اغلب به این وام‌ها متصل است اشاره ندارد، بلکه به امتیاز اعتباری فرد دریافت‌کننده وام اشاره دارد. وام‌گیرندگانی با امتیاز اعتباری FICO زیر ۶۲۰ اغلب مجبور به دریافت وام‌های ساب‌پرایم و نرخ‌های بهره بالاتر مرتبط با آنها می‌شوند. برای افرادی با امتیاز اعتباری پایین مفید است که مدتی صبر کنند و تاریخچه اعتباری خود را بهبود دهند قبل از درخواست وام مسکن، تا بتوانند برای وام پرایم واجد شرایط شوند. نرخ بهره مرتبط با وام مسکن ساب‌پرایم به چهار عامل بستگی دارد: امتیاز اعتباری، اندازه پیش‌پرداخت، تعداد تأخیرهای پرداخت در گزارش اعتباری وام‌گیرنده و انواع تأخیرهای موجود در گزارش. یک ماشین‌حساب وام مسکن منبع خوبی برای تعیین تأثیر نرخ‌های بهره مختلف بر پرداخت ماهانه است.
مهم: وام‌دهندگان مختلف از قوانین متفاوتی برای آنچه وام ساب‌پرایم را تشکیل می‌دهد استفاده می‌کنند، اما امتیازهای FICO زیر ۶۴۰، ۶۲۰ یا ۶۰۰ به‌طور سنتی به‌عنوان نقاط برش ساب‌پرایم طبقه‌بندی شده‌اند. دفتر حفاظت مالی مصرف‌کننده امتیازهای اعتباری بین ۶۱۹ و ۵۸۰ را به‌عنوان ساب‌پرایم طبقه‌بندی می‌کند.
وام‌های ساب‌پرایم در مقابل وام‌های پرایم
متقاضیان وام مسکن معمولاً از A تا F درجه‌بندی می‌شوند، با امتیازهای A برای کسانی که اعتبار عالی دارند و امتیازهای F برای کسانی که هیچ توانایی قابل تشخیصی برای بازپرداخت وام ندارند. وام‌های پرایم به کاندیداهای A و B اعطا می‌شوند، در حالی که کاندیداهای با رتبه پایین‌تر معمولاً باید به وام‌های ساب‌پرایم بسنده کنند، اگر اصلاً وامی دریافت کنند.
نکته: وام‌دهندگان از نظر قانونی موظف نیستند بهترین شرایط وام موجود را به شما ارائه دهند یا حتی به شما اطلاع دهند که چنین شرایطی وجود دارند، بنابراین ابتدا برای وام پرایم درخواست دهید تا ببینید آیا واقعاً واجد شرایط هستید.
نقش در سقوط بازار مسکن ۲۰۰۸
سقوط بازار مسکن در سال ۲۰۰۸ تا حد زیادی به دلیل نکول گسترده وام‌های ساب‌پرایم بود. بسیاری از وام‌گیرندگان وام‌هایی دریافت کردند که به‌عنوان وام‌های NINJA شناخته می‌شدند، مخففی که از عبارت «بدون درآمد، بدون شغل و بدون دارایی» گرفته شده است. این وام‌ها اغلب بدون نیاز به پیش‌پرداخت صادر می‌شدند و اثبات درآمد نیز لازم نبود. یک خریدار ممکن بود ادعا کند که سالانه ۱۵۰,۰۰۰ دلار درآمد دارد، اما نیازی به ارائه مدارک برای اثبات این ادعا نداشت. این وام‌گیرندگان سپس در بازار مسکن رو به کاهش، خود را زیر آب یافتند، با ارزش خانه‌هایشان کمتر از وامی که بدهکار بودند. بسیاری از این وام‌گیرندگان NINJA به دلیل نرخ‌های بهره‌ای که با وام‌ها همراه بود، نکول کردند، زیرا این نرخ‌ها «نرخ‌های فریبنده» بودند، نرخ‌های متغیری که پایین شروع می‌شدند و با گذشت زمان افزایش می‌یافتند، که بازپرداخت اصل وام را بسیار دشوار می‌کرد. حتی پس از بحران مالی، وام‌های ساب‌پرایم از بین نرفتند. ولز فارگو در سال ۲۰۱۴ دوباره شروع به ارائه وام‌های مسکن به افرادی با رتبه اعتباری در حدود ۶۰۰ کرد. سازمان غیرانتفاعی، حمایت از جامعه و مالکیت خانه، Neighborhood Assistance Corporation of America، در سال ۲۰۱۸ تور «دستیابی به رویا» را ادامه داد و رویدادهایی در سراسر کشور برگزار کرد تا به مردم کمک کند برای وام‌های «غیرپرایم» که عملاً همان وام‌های ساب‌پرایم هستند، درخواست دهند.
تسکین وام مسکن در دوران کووید-۱۹
قانون کمک، تسکین و امنیت اقتصادی کروناویروس (CARES)، که در ۲۷ مارس ۲۰۲۰ به قانون تبدیل شد، تسکین موقتی برای کسانی فراهم کرد که به دلیل تأثیرات مالی اولیه همه‌گیری کروناویروس قادر به پرداخت اقساط وام مسکن خود نبودند. اگر وام توسط دولت فدرال یا آژانسی مانند فردی مک یا فانی می حمایت می‌شد، وام‌دهندگان یا خدمات‌دهندگان وام تا ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۱ اجازه سلب مالکیت از صاحبان خانه را نداشتند. علاوه بر این، کسانی که به دلیل همه‌گیری دچار مشکلات مالی شدند، می‌توانستند بدون جریمه تا ۱۸۰ روز مهلت وام درخواست کنند و دریافت کنند. قانون طرح نجات آمریکا (ARP) سال ۲۰۲۱، که توسط رئیس‌جمهور بایدن امضا شد، حمایت بیشتری ارائه داد. بسته نجات کروناویروس تقریباً ۲ تریلیون دلاری شامل بودجه اضافی بود که به کسانی که در پرداخت وام‌های مسکن، اجاره و قبوض خدمات عمومی عقب بودند، تسکین ارائه می‌داد. این قانون شامل موارد زیر بود:
- ۲۱.۵۵ میلیارد دلار برای کمک اجاره اضطراری تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۷
- ۵ میلیارد دلار برای کوپن‌های مسکن اضطراری تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۳۰
- ۷۵۰ میلیون دلار برای مسکن قبیله‌ای
- ۱۰۰ میلیون دلار برای مسکن روستایی
- ۵ میلیارد دلار برای کمک به افراد بی‌خانمان
نکته: صاحبان خانه‌ای که به کمک برای پرداخت‌های وام مسکن نیاز دارند، باید به وب‌سایت ائتلاف ملی مسکن کم‌درآمد مراجعه کنند، که فهرستی قابل جستجو از تمام برنامه‌های موجود را ارائه می‌دهد.
وام ساب‌پرایم به چه معناست؟
وام ساب‌پرایم نوعی وام است که با نرخی بالاتر از پرایم به افرادی ارائه می‌شود که برای وام‌های با نرخ پرایم واجد شرایط نیستند. اغلب، وام‌دهندگان سنتی وام‌گیرندگان ساب‌پرایم را به دلیل رتبه اعتباری پایین یا عوامل دیگری که نشان‌دهنده احتمال معقول نکول در بازپرداخت بدهی است، رد می‌کنند.
تفاوت بین وام پرایم و وام ساب‌پرایم چیست؟
از آنجا که وام‌گیرندگان ساب‌پرایم پرریسک‌تر هستند، نرخ‌های بهره بالاتری نسبت به وام‌های پرایم دارند. مقدار مشخص بهره‌ای که برای وام ساب‌پرایم دریافت می‌شود ثابت نیست. وام‌دهندگان مختلف ممکن است ریسک وام‌گیرنده را به شیوه‌ای یکسان ارزیابی نکنند. این بدان معناست که وام‌گیرنده وام ساب‌پرایم فرصتی برای صرفه‌جویی در هزینه با بررسی گزینه‌های مختلف دارد. با این حال، به تعریف، تمام نرخ‌های وام ساب‌پرایم بالاتر از نرخ پرایم هستند.
چه کسانی وام‌های ساب‌پرایم ارائه می‌دهند؟
در حالی که هر مؤسسه مالی می‌تواند وامی با نرخ‌های ساب‌پرایم ارائه دهد، وام‌دهندگانی وجود دارند که بر وام‌های ساب‌پرایم با نرخ‌های بالا تمرکز دارند. این وام‌دهندگان مسکن به‌طور استدلالی به وام‌گیرندگانی که در گرفتن نرخ‌های بهره پایین مشکل دارند، امکان دسترسی به سرمایه برای سرمایه‌گذاری، رشد کسب‌وکارها یا خرید خانه را می‌دهند. در عین حال، نرخ‌های بهره بالاتر در وام‌های ساب‌پرایم می‌توانند به ده‌ها هزار دلار پرداخت بهره اضافی در طول عمر وام منجر شوند.
معایب وام‌های ساب‌پرایم چیست؟
برای وام‌گیرندگان، نرخ‌های بهره بالاتر به معنای وامی گران‌تر در طول زمان است، که ممکن است برای وام‌گیرنده‌ای که از قبل مشکلات مالی دارد، سرویس‌دهی به آن سخت‌تر باشد. در سطح سیستمیک، نکول در وام‌های ساب‌پرایم به‌عنوان یک عامل کلیدی در بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۹ شناسایی شده است. وام‌دهندگان اغلب به‌عنوان مقصران اصلی دیده می‌شوند که آزادانه به افرادی وام می‌دادند که توانایی پرداخت آن را نداشتند به دلیل جریان آزاد سرمایه پس از حباب دات‌کام در اوایل دهه ۲۰۰۰. با این حال، وام‌گیرندگانی که خانه‌هایی خریدند که واقعاً توانایی پرداخت آنها را نداشتند نیز به این مشکل کمک کردند.
آیا وام‌دهی ساب‌پرایم باعث بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۹ شد؟
اکثر کارشناسان موافقند که وام‌های ساب‌پرایم بخش مهمی از بحران مالی بودند. وقتی صحبت از بخش وام مسکن ساب‌پرایم این بحران می‌شود، هیچ نهاد یا فرد واحدی نبود که بتوان انگشت اتهام را به سمت او نشانه گرفت. در عوض، این بحران شامل تعامل بین بانک‌های مرکزی جهان، صاحبان خانه، وام‌دهندگان، آژانس‌های رتبه‌بندی اعتباری، ارزیابی‌کنندگان و سرمایه‌گذاران بود.
خط پایانی
وام‌های مسکن ساب‌پرایم به وام‌گیرندگانی با رتبه‌های اعتباری پایین ارائه می‌شوند. آنها برای وام‌دهنده ریسک بیشتری دارند و بنابراین با نرخ‌های بهره بالاتر همراه هستند. بسته به وضعیت شخصی وام‌گیرنده، ممکن است مفید باشد که تا بهبود امتیاز اعتباری خود صبر کنند قبل از گرفتن وام مسکن تا بتوانند نرخ‌های بهره بهتری به دست آورند.
نظرات کاربران