شروع ساخت‌وساز مسکن چیست؟

اصطلاح «شروع ساخت‌وساز مسکن» (Housing Starts) به آغاز ساخت یک واحد مسکونی جدید اشاره دارد. از آنجا که مسکن جدید یک کالای سرمایه‌ای گران‌قیمت است که هزینه‌های مصرف‌کننده را برای خرید لوازم خانگی و مبلمان افزایش می‌دهد، این شاخص اقتصادی کلیدی توسط فعالان بازارهای مالی به دقت رصد می‌شود. دفتر سرشماری ایالات متحده (U.S. Census Bureau) تخمین‌هایی از شروع ساخت‌وساز مسکن در ایالات متحده را در دوازدهمین روز کاری هر ماه بر اساس نظرسنجی از سازندگان خانه منتشر می‌کند که بخشی از بودجه آن توسط وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده تأمین می‌شود. گزارش ساخت‌وساز مسکونی جدید همچنین شامل داده‌های تکمیل مسکن و تعداد مجوزهای ساخت‌وساز است که از نظرسنجی جداگانه‌ای از دفاتر صدور مجوز ساخت به دست می‌آید.

نکات کلیدی

• شروع ساخت‌وساز مسکن معیاری برای ساخت‌وساز مسکونی جدید است و به عنوان یک شاخص اقتصادی کلیدی در نظر گرفته می‌شود.
• شروع ساخت‌وساز از لحظه آغاز خاک‌برداری (groundbreaking) محاسبه می‌شود و هر واحد در یک پروژه مسکن چندخانوار به عنوان یک شروع ساخت‌وساز جداگانه در نظر گرفته می‌شود.
• داده‌های تعدیل‌شده فصلی برای آخرین ماه با ارقام ماه‌های قبلی مقایسه می‌شود.
• تغییرات ماهانه می‌توانند ناپایدار باشند، اما روند بلندمدت بخش مهمی از هزینه‌های مصرف‌کننده و اقتصاد کلان را ردیابی می‌کند.

درک شروع ساخت‌وساز مسکن

مسکن بخش کلیدی اقتصاد ایالات متحده است و برای صنایع بانکی، ساخت‌وساز و املاک و مستغلات بسیار حیاتی است. سلامت بخش مسکن همچنین عامل مهمی در اشتغال و قیمت کالاها مانند چوب و مس است. شروع ساخت‌وساز مسکن تمایل سازندگان را به صرف منابع برای پروژه‌های جدید نشان می‌دهد که به نوبه خود به تخمین آن‌ها از تقاضای مسکن بستگی دارد. بنابراین، روند شروع ساخت‌وساز می‌تواند بینش‌هایی در مورد اشتهای ریسک و احساسات مصرف‌کننده ارائه دهد. از آنجا که شروع ساخت‌وساز در بخش‌هایی از ایالات متحده تحت تأثیر تغییرات فصلی بزرگ قرار دارد، عدد اصلی در گزارش ماهانه یک نرخ سالانه تعدیل‌شده فصلی است که مجموع ماهانه را بر اساس عامل فصلی تنظیم می‌کند و سپس نرخ شروع‌های سالانه را با آن سرعت محاسبه می‌کند. اختلالات کوتاه‌مدت آب‌وهوایی مانند طوفان‌ها یا موج‌های سرما نیز می‌توانند بر این سری داده‌های ناپایدار تأثیر بگذارند. دفتر سرشماری خاطرنشان می‌کند که تغییرات ماهانه در داده‌های تعدیل‌شده فصلی می‌توانند نامنظم باشند و تخمین می‌زند که شش ماه طول می‌کشد تا نرخ زیربنایی برای شروع ساخت‌وساز مسکن مشخص شود. گزارش، داده‌های شروع ساخت‌وساز مسکن ملی را به چهار منطقه ایالات متحده تقسیم می‌کند: شمال شرق، غرب میانه، جنوب و غرب.

چه چیزی به عنوان شروع ساخت‌وساز مسکن محسوب می‌شود؟

شروع ساخت‌وساز به معنای خاک‌برداری یا آماده‌سازی پایه (foundation) یا فونداسیون یک خانه است. داده‌های ماهانه به سه دسته مسکن تقسیم می‌شوند:

• خانه‌های تک‌خانوار
• مسکن چندخانوار با دو تا چهار واحد
• مسکن چندخانوار با پنج واحد یا بیشتر، مانند ساختمان‌های آپارتمانی

داده‌ها برای خانه‌های تک‌خانوار و مسکن چندخانوار با پنج واحد یا بیشتر به صورت تعدیل‌شده و غیرتعدیل‌شده فصلی ارائه می‌شود، در حالی که برای مسکن چندخانوار با دو تا چهار واحد فقط به صورت غیرتعدیل‌شده ارائه می‌شود. هر واحد در مسکن چندخانوار به عنوان یک شروع جداگانه محسوب می‌شود، بنابراین شروع ساخت یک ساختمان آپارتمانی با ۲۵ واحد به عنوان ۲۵ شروع ساخت‌وساز چندخانوار جدید ثبت می‌شود. گزارش ساخت‌وساز مسکونی جدید، شروع‌های ساخت‌وساز برای مسکن‌های خصوصی، از جمله واحدهایی که توسط توسعه‌دهندگان خصوصی برای فروش به مقامات مسکن عمومی محلی پس از تکمیل ساخته می‌شوند را اندازه‌گیری می‌کند. آمار واحدهای مسکونی شامل اقامتگاه‌های گروهی مانند خوابگاه‌ها و خانه‌های اجاره‌ای نمی‌شود.

واقعیت مهم: هر واحد در یک ساختمان آپارتمانی به عنوان یک شروع ساخت‌وساز جداگانه محسوب می‌شود.

چگونه داده‌های شروع ساخت‌وساز مسکن جمع‌آوری می‌شود؟

دفتر سرشماری شروع‌های ساخت‌وساز را از نمونه‌ای نماینده از مجوزهای ساخت صادرشده توسط نمونه‌ای از دفاتر صدور مجوز محلی تخمین می‌زند، سپس این پروژه‌ها را تا تکمیل و فروش ردیابی می‌کند. نظرسنجی تمام شروع‌های ساخت‌وساز با پنج واحد یا بیشتر را شمارش می‌کند، اما تنها حدود ۲٪ از شروع‌های سراسری برای مسکن با یک تا چهار واحد را نمونه‌برداری می‌کند. برای در نظر گرفتن خطای نمونه‌برداری و سایر موارد، گزارش ماهانه حاشیه‌های خطا را ارائه می‌دهد که نشان‌دهنده بازه‌های اطمینان ۹۰٪ برای تغییرات ماه‌به‌ماه و سال‌به‌سال است. برای مثال، کاهش ۱.۷٪ گزارش‌شده اولیه در شروع ساخت‌وساز خانه‌های تک‌خانوار در مارس ۲۰۲۲ نسبت به ماه قبل دارای بازه اطمینان ۹۰٪ یا حاشیه خطای مثبت یا منفی ۱۲.۳٪ بود، در حالی که کاهش ۴.۴٪ برای همان دسته نسبت به سال قبل دارای حاشیه خطای ۸.۳٪ بود.

نتیجه‌گیری

مسکن بخش کلیدی اقتصاد ایالات متحده است و گزارش ماهانه شروع ساخت‌وساز مسکن معیاری است که به دقت برای سلامت این بخش رصد می‌شود. اعداد ماه‌به‌ماه ناپایدار هستند و حاشیه خطای بزرگی دارند، بنابراین برای تعیین روند زیربنایی به ماه‌ها داده نیاز است.