سارا پوردلجو – بازار مسکن که پیش از این نیز درگیر رکود تورمی کم‌سابقه‌ای بود پس از جنگ‌های اخیر با چالش تازه‌ای روبه‌رو شده؛ چالشی که این‌بار تنها به‌کاهش قدرت خرید، افت معاملات و افزایش هزینه ساخت محدود نمی‌شود و به‌یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده ارزش ملک یعنی امنیت گره خورده است. درچنین‌شرایطی املاکی که در نزدیکی مناطق نظامی قرار دارند، در جریان حملات آسیب دیدند یا در محله‌هایی واقع شدند که هدف حملات متعدد بودند ممکن است با کاهش تقاضا و افت ارزش مواجه شوند؛ موضوعی که می‌تواند معادلات بازار مسکن را پیچیده‌تر از گذشته کند.
بازار مسکن در سال‌های اخیر در شرایطی میان رکود و تورم گرفتار بوده که افزایش مداوم قیمت‌ها ازیک‌سو و کاهش توان خرید خانوارها ازسوی‌دیگر فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و قدرت مالی متقاضیان را بیشتر کرده است. درچنین بازاری مسکن اگرچه از نظر اسمی همچنان با رشد قیمت مواجه بوده اما از منظر تعداد معاملات و قدرت خرید یکی از دشوارترین دوره‌های خود را پشت سر گذاشته است.
با این حال تحولات نظامی اخیر متغیر دیگری را وارد معادلات بازار کرده؛ متغیری که شاید پیش از این در تعیین قیمت یک واحد مسکونی نقش مستقیمی نداشت اما اکنون می‌تواند به‌یکی از معیارهای مهم تصمیم‌گیری خریداران تبدیل شود: میزان احساس امنیت در محل سکونت.
امنیت؛ متغیری تازه در بازار مسکن
در بازار مسکن، عواملی مانند دسترسی به‌حمل‌ونقل عمومی، کیفیت ساختمان، امکانات محله، دسترسی به‌مراکز آموزشی و درمانی و حتی چشم‌انداز واحد، همواره در تعیین قیمت نقش داشتند اما در شرایطی که برخی مناطق شهری در جریان حملات نظامی آسیب دیدند نزدیکی یا فاصله یک ملک از مراکز حساس نیز می‌تواند در ذهن خریداران اهمیت پیدا کند. این مساله الزاما به‌معنای آن نیست که تمام املاک واقع در چنین محدوده‌هایی بلافاصله با افت قیمت مواجه شوند. بازار مسکن معمولا با تاخیر نسبت‌به شوک‌های اقتصادی و اجتماعی واکنش نشان می‌دهد و میزان اثرگذاری هر اتفاق نیز به‌شرایط محله، شدت آسیب، میزان تداوم نگرانی‌ها و چشم‌انداز آینده بستگی دارد.
با این حال حتی پیش از آنکه کاهش قیمت به‌شکل رسمی در آمارهای بازار نمایان شود، ممکن است نخستین نشانه‌ها در رفتار خریداران و فروشندگان دیده شود. کاهش تماس برای خرید، طولانی‌تر شدن زمان فروش، افزایش تخفیف‌های مورد مطالبه خریداران و افزایش تمایل مالکان به‌فروش سریع‌تر از جمله عواملی هستند که می‌توانند بر ارزش واقعی یک ملک اثر بگذارند. در واقع ارزش یک ملک تنها به‌ساختمان و زمین محدود نمی‌شود بلکه بخشی از ارزش آن به‌تصویری مربوط است که خریدار از آینده آن ملک در ذهن خود دارد. اگر این تصویر با ناامنی احتمال آسیب یا نگرانی درباره تکرار حملات همراه شود، طبیعی است که بخشی از تقاضای بالقوه بازار کاهش پیدا کند. گزارش مردمی «جهان‌صنعت» نیز حاکی از آن است که کسانی که نزدیک محله‌های آسیب‌دیده سکونت داشتند و در حال حاضر به‌دنبال جابه‌جایی منزل خود هستند، در فروش ملک فعلی خود و ارزش‌گذاری آن با چالش‌های جدی مواجه هستند.
ملک‌های آسیب‌دیده در موقعیتی متفاوت
در این میان وضعیت املاکی که مستقیما در جریان حملات آسیب دیدند متفاوت است. ملکی که پیش از حادثه ارزش مشخصی داشته پس از آسیب با تخفیف قابل‌توجهی در بازار عرضه می‌شود. البته میزان این افت ارزش به‌شدت خسارت، وضعیت سازه، امکان بازسازی، شرایط حقوقی و بیمه‌ای و همچنین وضعیت کلی محله بستگی دارد. در چنین شرایطی یک پرسش مهم مطرح می‌شود: آیا کاهش ارزش این املاک موقتی است یا می‌تواند اثر بلندمدتی بر قیمت آنها داشته باشد؟ پاسخ به‌این پرسش تا حد زیادی به‌آینده منطقه وابسته است. اگر آسیب‌ها ترمیم شوند، زیرساخت‌ها بازسازی شوند و احساس امنیت به‌محله بازگردد بخشی از افت تقاضا می‌تواند جبران شود اما اگر یک محدوده برای مدت طولانی در ذهن شهروندان به‌عنوان منطقه‌ای پرریسک شناخته شود ممکن است اثر روانی حادثه حتی پس از پایان آسیب‌های فیزیکی نیز ادامه پیدا کند.
نزدیکی به‌مناطق نظامی؛ امتیاز یا ریسک؟
یکی دیگر از بخش‌های مهم این ماجرا به‌املاکی مربوط می‌شود که در نزدیکی مناطق نظامی یا مراکز حساس قرار دارند. نزدیکی به‌برخی مراکز در شرایط عادی ممکن است برای بازار مسکن مساله مهمی نباشد اما در شرایط جنگی همین ویژگی می‌تواند به‌عاملی برای تغییر رفتار خریداران تبدیل شود.
در چنین وضعیتی خریدار ممکن است علاوه بر ویژگی‌های معمول ملک، درباره موقعیت جغرافیایی آن و فاصله‌اش از مراکز حساس نیز پرس‌وجو کند. در نتیجه ممکن است دو ملک با متراژ، کیفیت ساخت و امکانات تقریبا مشابه صرفا به‌دلیل تفاوت در موقعیت مکانی با سطح متفاوتی از تقاضا مواجه شوند.
این موضوع می‌تواند به‌شکل‌گیری نوعی حق ریسک در بازار مسکن منجر شود. به‌این معنا که خریدار برای پذیرفتن ریسک بیشتر انتظار قیمت پایین‌تری داشته باشد. در مقابل فروشنده نیز ممکن است برای جبران کاهش تقاضا ناچار به‌ارائه تخفیف شود.
رکود تورمی و شوک جنگی در کنار یکدیگر
البته نمی‌توان تغییرات احتمالی قیمت مسکن در این مناطق را صرفا به‌جنگ نسبت داد. بازار مسکن پیش از این نیز با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری مواجه بوده است. افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، رشد هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید خانوارها، دشواری دریافت تسهیلات و افزایش فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن، همگی باعث شدند بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی از بازار خرید خارج شوند.
بنابراین شوک ناشی از جنگ در بازاری رخ داده که از قبل نیز ظرفیت بالایی برای پذیرش یک بحران تازه نداشته است. به‌همین دلیل اثر این اتفاق را باید درکنار سایر متغیرهای اقتصادی و اجتماعی بررسی کرد.
ممکن است در برخی مناطق قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا باقی بمانند اما معاملات کاهش پیدا کنند. در چنین شرایطی نمی‌توان صرفا براساس قیمت‌های اعلام‌شده در فایل‌های فروش درباره ارزش واقعی ملک قضاوت کرد. ارزش واقعی زمانی بهتر مشخص می‌شود که معامله قطعی شکل بگیرد و مشخص شود خریدار در نهایت حاضر به‌پرداخت چه رقمی بوده است.
یکی از مهم‌ترین پیامدهای این شرایط تغییر معیارهای انتخاب مسکن است. خانوارهایی که پیش از این بیشتر به‌قیمت، متراژ، دسترسی و کیفیت ساختمان توجه می‌کردند ممکن است اکنون موضوع امنیت محله را نیز در اولویت قرار دهند. این تغییر رفتار می‌تواند تقاضا را میان مناطق مختلف شهری جابه‌جا کند. مناطقی که از نظر خریداران امن‌تر تلقی می‌شوند ممکن است با افزایش تقاضا مواجه شوند و درمقابل محله‌هایی که سابقه آسیب یا نزدیکی به‌مراکز حساس دارند ممکن است بخشی از متقاضیان خود را از دست بدهند.
این جابه‌جایی تقاضا درصورت تداوم می‌تواند پیامدهای دیگری نیز داشته باشد. از افزایش فشار قیمتی در برخی مناطق گرفته تا کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در مناطقی که با ریسک بیشتری مواجه هستند.
مسکن؛ دارایی‌ای با معیارهای تازه
درنهایت جنگ می‌تواند یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن یعنی موقعیت مکانی را با تعریف تازه‌ای روبه‌رو کند.
پیش از این موقعیت مکانی عمدتا با شاخص‌هایی مانند دسترسی، امکانات و کیفیت محله سنجیده می‌شد اما اکنون مفهوم امنیت نیز می‌تواند در این معادله جای بگیرد.
با این حال هنوز برای اعلام یک الگوی قطعی درباره میزان کاهش ارزش املاک در مناطق آسیب‌دیده یا مجاور مراکز نظامی زود است. بازار مسکن بازاری کند و پیچیده است و واکنش آن به‌چنین شوک‌هایی به‌عوامل متعددی وابسته خواهد بود.
آنچه مسلم است این است که جنگ برای بازار مسکن تنها به‌معنای تخریب فیزیکی ساختمان‌ها نیست. بخشی از آثار آن می‌تواند در ذهن خریداران شکل بگیرد؛ جایی که احساس امنیت به‌بخشی از ارزش یک خانه تبدیل می‌شود. در چنین شرایطی ممکن است ملکی که تا دیروز تنها براساس متراژ، موقعیت و کیفیت ساخت قیمت‌گذاری می‌شد امروز با معیار دیگری نیز سنجیده شود؛ اینکه خریدار تا چه اندازه حاضر است در آن محله زندگی کند و برای امنیت آن چه بهایی بپردازد.
به این ترتیب بازار مسکن پس از جنگ با مساله‌ای فراتر از ترمیم ساختمان‌های آسیب‌دیده مواجه است؛ مساله‌ای که به‌بازسازی اعتماد، بازگشت تقاضا و احیای تصور امنیت در محله‌ها گره خورده و می‌تواند در ماه‌ها و حتی سال‌های آینده بخشی از نقشه ارزش‌گذاری املاک شهری را تغییر دهد.
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن در این خصوص به«جهان‌صنعت» گفت: واقعیت این است که کاهش قیمتی که در محله‌های آسیب‌دیده از جنگ شاهدش هستیم پدیده‌ای موقتی نیست که با گذشت چند ماه خودبه‌خود جبران شود. این افت، ریشه در یک شوک ساختاری دارد که باید آن را از دو زاویه دید:
اول اینکه در طرح‌های توسعه شهری ما همیشه با دو نوع اثر مواجه هستیم: اثر مثبت که ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند و از طریق مالیات بر ارزش‌افزوده یا عوارض تراکم و تغییر کاربری بخشی از آن سود به‌نفع عموم بازتوزیع می‌شود و اثر منفی که وقتی یک طرح باعث افت ارزش ملکی در منطقه‌ای می‌شود معمولا از طریق یارانه، تسهیلات ارزان یا معافیت‌های مالیاتی جبران می‌شود تا آن ملک دوباره تقویت شود.
همین منطق را می‌شود عینا برای مناطق جنگ‌زده هم به‌کار برد. وقتی جنگ باعث افت شدید ارزش دارایی در یک محله می‌شود، این یک اثر منفی خارجی (negative externality) تحمیل‌شده به‌مالک است که او در ایجادش نقشی نداشته است. منطقا دولت باید همان رویکردی که در طرح‌های توسعه شهری برای جبران افت ارزش به‌کار می‌برد را اینجا هم پیاده کند: یعنی یارانه بازسازی، تسهیلات کم‌بهره برای نوسازی یا معافیت از عوارض ساخت‌وساز مجدد.
اگر این جبران اتفاق نیفتد این افت قیمت می‌تواند ماه‌ها و حتی تا یکی دو سال ادامه‌دار باشد چون بازار مسکن به‌طور طبیعی بسیار کند به‌شوک‌ها واکنش نشان می‌دهد و ریسک‌گریزی خریداران نسبت‌به مناطق آسیب‌دیده حتی بعد از رفع خطر ظاهری باقی می‌ماند.
اما درباره تاثیر آن روی قیمت مسکن به‌صورت کلی فکر نمی‌کنم این افت به‌طور یکنواخت به‌کل بازار تسری پیدا کند. آنچه معمولا رخ می‌دهد این است که تقاضا از مناطق پرریسک به‌سمت مناطق امن‌تر جابه‌جا می‌شود یعنی همان اثری که در بحث جابه‌جایی سرمایه در طرح‌های توسعه شهری هم می‌بینیم. پس شاید در سطح کلان شهر یا کشور میانگین قیمت مسکن آن‌قدرها افت نکند اما در سطح محله‌ای و منطقه‌ای شکاف قیمتی بین مناطق آسیب‌دیده و مناطق امن، عمیق‌تر و پایدارتر خواهد شد.
نظرات کاربران