توان بازوی بانکی زوج‌ها برای خرید خانه به کمترین میزان سه‌دهه اخیر رسیده است. با این حال ترمیم وام نیز با مانع قابلیت قسط‌دهی خانوارها روبه‌رو است و همین، به یک بهانه در سیستم تامین مالی مسکن برای کنارگذاشتن پرونده تسهیلات بلندمدت صاحب‌خانه‌شدن از روی میز سیاستگذاری تبدیل شده است.
در حال حاضر و با لحاظ سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران، قدرت خرید وام ترکیبی 780میلیون تومانی، شامل وام خرید و وام جعاله، رقمی معادل 3.9مترمربع است. البته، این میزان پوشش، عیار اسمی وام مسکن است که با احتساب بهای خرید اوراق وام، توان متراژی آن حدود یک مترمربع پایین‌تر می‌آید.
متوسط قدرت وام خرید مسکن طی دهه‌های گذشته تحت‌تاثیر 3پارامتر نزولی شد؛ به‌طوری‌که از متوسط 28مترمربع در دهه70 به 15مترمربع در دهه80 و سپس 9مترمربع در دهه90 رسید. در سال‌های گذشته از دهه1400 نیز قدرت خرید وام‌های مسکن متوسط 6.5مترمربع بوده است.
بار سنگین وام‌های تکلیفی بخش مسکن، جهش‌های مکرر قیمت ملک و شتاب‌گیری دوره‌های تکرار آن در یک دهه اخیر و همچنین نرخ سود دستوری در شبکه بانکی، مجموعه عواملی هستند که دست‌به‌دست هم باعث ناکارآمدی وام خرید مسکن در یک دوره مشخص زمانی شدند.
عملکرد مناسب وام‌های خرید مسکن در کشورهای مختلف باعث شده زوج‌ها به پشتوانه درآمد آینده خود بتوانند صاحب‌خانه شوند؛ برعکس ایران که پشتوانه اصلی زوج‌ها برای خرید مسکن، پس‌انداز گذشته است و چون این تکیه‌گاه در سال‌های اخیر به شدت از تورم سبد مصرف و افت درآمد واقعی آسیب دید، عملا هیچ ابزار مالی در دسترس خریداران مسکن نیست.
در کشورهای اروپایی، متوسط 75 تا 80درصد بهای خرید مسکن، به‌صورت وام بلندمدت بالای 20 سال، به زوج‌ها تسهیلات داده می‌شود. این سهم در آمریکا برای خرید خانه‌اول تا 95درصد است. در ایران نیز سابقه پرداخت 33درصد از بهای خرید آپارتمان 60مترمربعی با وام مسکن در اواسط دهه90 وجود داشته است؛ وام مسکن یکم.
یک روش بازسازی وام خرید مسکن، رجوع به مدل «وام مسکن یکم» مصوب سال94 است. آن زمان، این تسهیلات 80میلیون تومان ارزش داشت که با توجه به متوسط قیمت 4میلیون تومانی یک مترمربع واحدمسکونی در تهران و سه سال ثبات نسبی آن، قدرت پوششی وام 20 مترمربع را دربرمی‌گرفت. بنابراین اگر همان قدرت 10سال گذشته تسهیلات مسکن قرار باشد امروز برقرار شود تا عیار فعلی، 3.9متری، 5برابر شود، تسهیلات 4میلیارد تومانی باید در دستور کار باشد.
منابع اصلی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، شامل سپرده‌گذاری زوج‌ها به مدت یکسال و بدون نرخ سود و همچنین بازگشت خط‌اعتباری مسکن‌مهر از محل پرداخت اقساط وام‌گیرنده‌ها بود که کمک کرد بدون آنکه صاحب این صندوق در شبکه بانکی از بانک مرکزی استقراض کند، عملیات تامین مالی خانه‌اولی‌ها با وام 80میلیونی پیش رود.
در روش دوم، تاحدودی می‌توان نرخ سود تسهیلات را از سطح فعلی 23درصد کاهش داد. افزایش سرمایه بانک تامین مالی بخش مسکن نیز می‌تواند به آن کمک کند. روش سوم برای کاهش هزینه دسترسی به وام خرید مسکن، مدل آمریکا است. در این کشور بخشی از نرخ سود وام به شکل معافیت مالیاتی، پیش‌پرداخت حداکثر 5درصد و تضمین نکول تسهیلات برای زوج‌ها جبران می‌شود.
روش چهارم مدل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن دهه 50 است. این موسسات به شکل بومی در شهرها راه‌اندازی می‌شود تا به جذب سپرده و پس‌انداز از متقاضیان مسکن، وام خرید منطقه‌ای به آنها پرداخت کند.
یک روش ترکیبی دیگر، پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌های صندوق‌های پس‌انداز مسکن است تا اجازه تجهیز اعتبار مناسب را به عامل پرداخت وام مسکن بدهد. در عین حال، نظام تامین مالی خرید مسکن اول در فرانسه، پرداخت یارانه مستقیم به نرخ سود تسهیلات است.
و اما روش هفتم که دست بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت، یعنی وام خرید مسکن را با توجه به روند تورم باز می‌گذارد، «تعیین نرخ سود براساس قیمت تمام‌شده منابع» دست‌کم برای بخشی از وام‌ها است
خرید خانه و آپارتمان در تهران
نظرات کاربران