بازار مسکن تهران این روزها شاهد رونمایی از طرحی تازه با عنوان «خانه‌ریز» است؛ طرحی که سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری تهران با هدف اعلامی بهره‌مندسازی مردم از فرصت سرمایه‌گذاری خرد در املاک کلید زده است...
بازار مسکن تهران این روزها شاهد رونمایی از طرحی تازه با عنوان «خانه‌ریز» است؛ طرحی که سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری تهران با هدف اعلامی بهره‌مندسازی مردم از فرصت سرمایه‌گذاری خرد در املاک کلید زده است. در این طرح، هر «خانه‌ریز» معادل یک‌صدم مترمربع (۱۰۰ سانتیمتر مربع) از یک پروژه ساختمانی مشخص تعریف شده و شهروندان می‌توانند با سرمایه‌ای حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان، واحدهای سرمایه‌گذاری را خریداری کنند. هر ۱۰۰ واحد از این طرح معادل یک مترمربع از پروژه است. برای هر کد ملی هم محدودیت خرید گذاشته شده است. پرسش اساسی این‌جاست: آیا «خانه‌ریز» صرفاً بازطراحی «فروش متری مسکن» با نامی جدید است؟ این طرح در قیاس با صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چه جایگاهی دارد؟ «خانه‌ریز» شباهت‌های ساختاری قابل‌توجهی با دو تجربه پیشین دارد: «فروش متری مسکن» در دهه ۸۰ و طرح مشابه یک بانک دولتی در اوایل دهه ۹۰. در هر دو تجربه، ارزش ریالی پروژه به واحدهای سرمایه‌گذاری کوچک‌تر از یک مترمربع تبدیل شد تا افراد با سرمایه‌های خرد بتوانند وارد بازار مسکن شوند. با این تفاوت که طرح‌های پیشین به‌دلیل اشکالات اجرایی - از جمله عدم تناسب میان اوراق فروخته‌شده و متراژ نهایی واحدهای ساخته‌شده - شکست خوردند. در «خانه‌ریز» مدیران شهری تأکید دارند که سازوکارهای جدیدی برای شفافیت پیش‌بینی شده است: انتشار ماهانه گزارش پیشرفت پروژه، قیمت‌گذاری کارشناسی منظم، و عرضه کنترل‌شده برای جلوگیری از سفته‌بازی. هرچند که اساس قرارداد همچنان «مشارکت مدنی» است و سرمایه‌گذار و سازنده بر اساس آورده خود، قدرالسهم تعیین می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که سال‌هاست در بازار بورس فعالیت می‌کنند، تفاوت‌های ماهوی با «خانه‌ریز» دارند. اول این‌که خرید واحدهای این صندوق‌های سرمایه‌گذاری به عنوان مالکیت فیزیک ساختمان نیست؛ مسئله‌ای که در طرح‌های پیشین فروش متری به چالش بزرگ تبدیل شده بود. دوم، صندوق‌ها تحت نظارت سازمان بورس فعالیت می‌کنند و واحدهای آن‌ها در بورس معامله می‌شود. سوم، صندوق‌ها توسط تیمی از تحلیل‌گران و متخصصان و با مشارکت نهادهای مالی تحت نظارت مدیریت می‌شوند. «خانه‌ریز» اما فاقد مجوز از سازمان بورس است و بازار ثانویه آن - بنابر اعلام مدیران شهری - فعلاً بسته شده تا از اثرگذاری بازار مبادله و خرید از دیگران جلوگیری شود. این یعنی نقدشوندگی طرح کاملاً به شهرداری وابسته است؛ هرچند مسئولان وعده داده‌اند که خود شهرداری ضامن نقدشوندگی باشد و درخواست فروش ظرف ۷۲ ساعت پاسخ داده شود. طرح البته دارای نقاط قوتی هم هست: از کاهش سفته‌بازی تا جذب سرمایه‌های خرد. همچنین گفته شده که در صورت عدم تکمیل سرمایه تا پایان پروژه، امکان انتقال سرمایه به پروژه‌های بعدی هم وجود دارد. ممکن است در صورت موفقیت این طرح شهرداری در فکر حل و فصل برخی مشکلات پروژه‌های برزمین‌مانده هم باشد. اما ریسک‌های جدی طرح را نباید نادیده گرفت. ریسک نخست، نبود نظارت نهاد ناظر مالی است. «خانه‌ریز» خارج از چارچوب سازمان بورس تعریف شده و فاقد سازوکارهای حمایتی موجود در صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. در صورت بروز مشکل برای سازنده یا پروژه، سرمایه‌گذاران خرد چه ضمانتی برای بازگشت سرمایه دارند؟ ریسک دیگر، وابستگی به عملکرد شهرداری به‌عنوان ضامن نقدشوندگی است. تجربه طرح‌های مشابه نشان داده که تکیه بر یک نهاد واحد برای تأمین نقدشوندگی، در بلندمدت پایدار نیست. ممکن است شهرداری تمام تلاش خود را انجام دهد تا طرح اول با موفقیت بازارگردانی شود، اما اگر ۱۰۰ پروژه با این روش فروخته شود هم، به عملکرد صحیح شهرداری اطمینانی هست؟ و در آخر این‌که چه اطمینانی است تا مسائل غیراقتصادی و غیرتخصصی در فرآیندهای قیمت‌گذاری و معامله اثرگذار نباشد؟ ایده استفاده از سرمایه‌های خرد نمونه‌های بین‌المللی هم دارد. این نمونه‌ها عمدتاً با دو رویکرد «کمپین‌های سرمایه‌گذاری جمعی (Real Estate Crowdfunding)» و «مالکیت کسری مبتنی بر بلاکچین (Real Estate Tokenization)» دنبال شده است. دولت دبی با همکاری سازمان زمین، پلتفرم PRYPCO MINT را راه‌اندازی کرده که اسناد مالکیت را به توکن‌های دیجیتال تبدیل می‌کند. هدف، توکنایز کردن ۷ درصد از بازار املاک دبی به ارزش ۱۶ میلیارد دلار تا ۲۰۳۳ است. در اروپا هم پروژه‌هایی تحت نظارت اداره فدرال نظارت بر خدمات مالی آلمان (BaFin) به اجرا درآمده است. در آمریکا هم پلتفرم E-Estate جذب سرمایه می‌کند. پروژه‌های چند ملیتی هم (در قالب نهادهای مالی یا استارتآپ‌ها) در حال توسعه و رشد هستند. اکثر این پروژه‌ها و پلتفرم‌ها تحت نظارت نهادهای مقررات‌گذاری قرار دارند. با استفاده از تجربه‌های پیشین و همچنین درس‌هایی از پروژه‌های بین‌المللی می‌توان برای بهبود این طرح راه‌کارهایی همچون اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، شفاف‌سازی قرارداد مشارکت مدنی طرح، ایجاد صندوق تضمین و نهادی برای افزایش نقدشوندگی معاملات، افزایش تعداد طرح‌های مشارکتی و تعدیل انتظارات سرمایه‌گذاران را پیشنهاد کرد. بدون این فرآیندها این طرح تا تبدیل شدن به یک ابزار مالی استاندارد فاصله دارد.
سعید اسلامی بیدگلی - رئیس هیأت‌مدیره گروه آرمان آتی
«خانه‌ریز»؛ نوآوری یا تکرار تجربه‌ای ناکام؟
سمهریز در مسیر توسعه/ از مزیت معدنی تا فتح بازارهای صادراتی
سیمان تجارت مهریز در مسیر عرضه کامل بورسی/ برنامه‌های توسعه‌ای در راه است
زمان دقیق واریز معوقات بازنشستگان رسما اعلام شد
دماسنج تامین مالی جمعی در روز شنبه ۳۱ مرداد ۱۴۰۵
صعود شاخص کل به کانال ۶ میلیون واحد؛ ارزش معاملات به ۴۴۴ همت رسید
جهش تاریخی سود «ونیرو» در دل بحران برق
«وپترو» ۵۵۰ تومان سود تقسیم کرد
تامین سرمایه تمدن؛ سکاندار ورود «آکو» به بورس تهران
سبدهای پیشنهادی بازار سرمایه هفته اول شهریور ماه
شماره ۶۴۰ هفته نامه اطلاعات بورس منتشر شد
ارزشمندترین ایرلاین‌های جهان
دلار ۲۹۵ هزار تومانی؛ هشدار ترنج در سالگرد طلایی
«آکو» در مسیر جهش تا بورس تهران
گـروه صنعتی آکــــو باتری با بیش از چهار دهه پیشینه فعالیت، یکی از بازیگران اصلی صنعت باتری کشور به شمار می‌رود. به بهانه برنامه این شرکت برای ورود به بورس، با مدیرعامل و رئیس هیأت مدیره آکو باتری ایرانیان گفت‌وگویی انجام دادیم.
تراز ارزی، عرضه و تورم در کانون نگرانی‌ها
چشم‌انداز اقتصاد ایران در دوران پساجنگ، بیش از هر زمان دیگری به وضعیت تراز ارزی، ترمیم بخش عرضه و کاهش نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی وابسته شده است. به باور علی سرزعیم، اقتصاددان، آسیب به زیرساخت‌ها و اختلال در زنجیره تأمین، علاوه بر کاهش ظرفیت تولید و صادرات، فشار بر منابع ارزی و نرخ ارز را افزایش می‌دهد و از این مسیر، تورم، رشد اقتصادی، اشتغال و بازارهای دارایی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
نظرات کاربران