کیفیت فدای کمیت

سارا پور دلجو – مدت‌هاست که گزارش‌های مردمی زیادی درباره مسکن پرند، پردیس و سایر پروژه‌های مسکن حمایتی دریافت می‌کنیم. بخش قابل‌توجهی از این گزارش‌ها به‌مشکلاتی مانند کیفیت ساخت‌وساز، استحکام سازه‌ها، کمبود یا اختلال در خدمات آب و برق، ضعف زیرساخت‌های شهری و مشکلات حمل‌ونقل مربوط می‌شود. این گلایه‌ها نشان می‌دهد که در برخی پروژه‌های مسکن، مساله تنها ساخت و تحویل واحد مسکونی نبوده و همزمانی توسعه مسکن با ایجاد زیرساخت‌ها و خدمات مورد نیاز ساکنان نیز به یکی از چالش‌های اصلی تبدیل شده است. تجربه پرند و پردیس در سال‌های گذشته نشان داده است که افزایش تعداد واحدهای مسکونی، بدون توسعه متناسب خدمات و زیرساخت‌های شهری، می‌تواند مشکلات جدیدی برای ساکنان ایجاد کند. در این شهرها رشد ساخت‌وساز و افزایش جمعیت در مقاطعی با سرعت بیشتری نسبت‌به توسعه حمل‌ونقل، خدمات عمومی، فضاهای شهری و سایر زیرساخت‌های موردنیاز انجام شده است. به همین دلیل بخشی از مشکلاتی که امروز ساکنان با آن مواجه هستند، به نحوه و مدل توسعه این شهرها بازمی‌گردد.

این موضوع از آن جهت اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که سیاست‌های جدید مسکن نیز همچنان بر ساخت واحدهای حمایتی و تامین مسکن برای گروه‌های مختلف جامعه متمرکز است. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح می‌شود که آیا تجربه پروژه‌های گذشته در طراحی و اجرای طرح‌های جدید موردتوجه قرار گرفته یا احتمال تکرار برخی از مشکلات همچنان وجود دارد؟ به‌ویژه درباره مسکن‌های استیجاری که قرار است بخشی از نیاز خانوارها را پوشش دهد، نحوه تامین زمین، منابع مالی، زیرساخت‌ها و خدمات شهری می‌تواند در کیفیت و موفقیت این پروژه‌ها تاثیرگذار باشد.

درواقع ساخت واحد مسکونی به‌تنهایی نمی‌تواند مساله مسکن را حل کند. محل سکونت باید به شبکه حمل‌ونقل، آب، برق، خدمات عمومی، مراکز آموزشی، درمانی و سایر نیازهای شهری دسترسی داشته باشد. در غیر این صورت افزایش تعداد واحدها الزاما به‌معنای ایجاد شرایط مناسب برای سکونت نیست. تجربه شهرهای جدید نیز نشان داده است که توسعه زیرساخت پس از افزایش جمعیت، می‌تواند هزینه و پیچیدگی بیشتری ایجاد کند.

از سوی دیگر کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها نیز موضوع مهم دیگری است که در گزارش‌های مردمی مطرح می‌شود. ساکنان علاوه بر مشکلات زیرساختی، درباره کیفیت ساخت، وضعیت سازه‌ها و حتی مسائل مربوط به عایق‌بندی صوتی واحدها نیز پرسش‌هایی دارند. در پروژه‌هایی که بخش قابل‌توجهی از منابع مالی آن از محل آورده متقاضیان یا منابع عمومی تامین شده است، کیفیت ساخت و نحوه هزینه‌کرد منابع اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

موضوع دیگری که در تجربه مسکن‌های حمایتی قابل‌بررسی بوده، وضعیت افرادی است که در مراحل اولیه شکل‌گیری این شهرها وارد پروژه‌ها شده‌اند. این افراد در شرایطی سرمایه‌گذاری کرده‌اند که بسیاری از خدمات و امکانات شهری هنوز ایجاد نشده بود و در ادامه، با توسعه شهر، ارزش زمین و املاک نیز تغییر کرده است. بنابراین نحوه مشارکت این گروه در منافع حاصل از توسعه آینده شهر و پیش‌بینی سازوکارهای حمایتی برای آنها نیز می‌تواند بخشی از اصلاح مدل‌های قبلی باشد.

بر همین اساس، بررسی تجربه پرند، پردیس و سایر شهرهای جدید تنها به ارزیابی عملکرد پروژه‌های گذشته محدود نمی‌شود بلکه می‌تواند برای سیاست‌های جدید مسکن نیز قابل استفاده باشد. اگر هدف، افزایش عرضه مسکن و حمایت از خانوارهاست، باید در کنار تعداد واحدهای ساخته‌شده، نحوه تامین زیرساخت، کیفیت ساخت، خدمات شهری و مدل تامین مالی نیز مورد توجه قرار گیرد. در غیر این صورت ممکن است بخشی از مشکلات پروژه‌های گذشته در طرح‌های جدید نیز تکرار شود.

پرند؛ آزمون مردود سیاست‌های مسکن

تجربه شهر پرند نشان می‌دهد که مساله اصلی در توسعه شهرهای جدید، صرفا تعداد واحدهای ساخته‌شده یا میزان پیشرفت پروژه‌های مسکن نیست بلکه کیفیت سکونت و میزان برخورداری خانوارها از خدمات و زیرساخت‌های شهری نیز باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.

پرند طی سال‌های گذشته توانسته بخش قابل‌توجهی از بار تامین مسکن حمایتی را بر دوش بکشد اما رشد سریع جمعیت و توسعه فازهای مسکونی، در مقاطعی با توسعه متناسب حمل‌ونقل عمومی، مراکز آموزشی و درمانی، فضاهای فرهنگی و ورزشی و زیرساخت‌های آب، برق و گاز همراه نبوده است. از سوی دیگر وجود واحدهای خالی در کنار کمبود برخی خدمات نشان می‌دهد که صرف ساخت مسکن، به‌تنهایی نمی‌تواند مساله دسترسی به مسکن مناسب را حل کند زیرا واحد مسکونی زمانی به یک ظرفیت واقعی برای سکونت تبدیل می‌شود که امکان دسترسی، خدمات و زندگی روزمره در اطراف آن نیز فراهم باشد.

این تجربه برای طرح‌های جدید مسکن، ازجمله نهضت ملی مسکن و سیاست توسعه مسکن استیجاری، اهمیت بیشتری دارد. اگر قرار است شهرهای جدید محل سکونت پایدار خانوارها باشند، باید از ابتدا برای زیرساخت، حمل‌ونقل، خدمات عمومی، منابع مالی نگهداری و کیفیت ساخت آن نیز برنامه مشخص وجود داشته باشد. تجربه پرند درواقع یک هشدار برای سیاستگذاری مسکن است: ساختن ساختمان، بدون ساختن شهر می‌تواند بخشی از مساله کمبود مسکن را حل کند اما لزوما به معنای ایجاد مسکن قابل‌سکونت و پایدار نیست. نکته مهم این است که این چالش‌ها فقط مربوط به گذشته نیستند. حتی در خرداد‌۱۴۰۵، مدیرعامل شرکت عمران پرند اعلام کرده بود که ۱۵۹۱‌واحد آماده افتتاح، به‌دلیل تامین‌نشدن آب، برق و گاز، امکان بهره‌برداری نداشتند و برای حدود ۱۰‌هزار واحد دیگر نیز تامین آب و برق در دستور کار بوده است. همچنین در سال‌۱۴۰۴ برای تامین آب بیش از ۲۰هزار واحد پرند، خطوط جدید و هفت حلقه چاه در نظر گرفته شد؛ موضوعی که نشان می‌دهد آب همچنان یکی از مسائل مهم توسعه این شهر است. با این حال، فهرست چالش‌های پرند تنها به تاخیر در ساخت واحدهای مسکونی محدود نمی‌شود. نخستین چالش، زیرساخت‌های آب، برق و گاز است به‌گونه‌ای که حتی بخشی از واحدهای آماده نیز در مقاطعی به دلیل نبود یا تکمیل‌نشدن انشعابات امکان بهره‌برداری نداشته‌اند. چالش دوم، حمل‌ونقل و دسترسی است. جمعیت قابل‌توجهی از ساکنان برای کار و خدمات روزانه به تهران وابسته‌اند و محدودیت ظرفیت حمل‌ونقل عمومی، کمبود خطوط اتوبوس و تاکسی و مسائل مربوط به اتصال ریلی، هزینه و زمان رفت‌وآمد را افزایش می‌دهد. چالش سوم، کمبود سرانه‌های عمومی است. رشد سریع ساخت‌وساز و جمعیت، نیاز به مدرسه، مرکز درمانی، فضای ورزشی، فرهنگی و تفریحی را افزایش داده و توسعه این خدمات در همه فازها هم‌پای ساخت مسکن پیش نرفته است. چالش چهارم، واحدهای خالی و بلااستفاده است. در شرایطی که بخشی از خانوارها برای تامین مسکن با مشکل مواجه‌اند، وجود واحدهای خالی نشان می‌دهد که ساخت خانه بدون توجه به توان اقتصادی متقاضی، کیفیت پروژه، دسترسی و خدمات شهری، لزوما به‌معنای حل مساله مسکن نیست. در کنار این موارد، مسائل زیست‌محیطی، مدیریت فاضلاب و پسماند و برخی آسیب‌های اجتماعی نیز از دیگر موضوعاتی است که در گزارش‌های مربوط به پرند مطرح شده است.

مساله اصلی پرند درنهایت به یک پرسش ساده بازمی‌گردد: آیا قرار است فقط خانه ساخته شود یا شهر نیز همزمان ساخته شود؟ تجربه پرند، پردیس، هشتگرد و… نشان داده است که افزایش تعداد واحدهای مسکونی، بدون تامین همزمان زیرساخت، حمل‌ونقل و خدمات عمومی، می‌تواند فاصله میان صاحب‌خانه شدن و زندگی قابل‌قبول را همچنان حفظ کند. پرند امروز نمونه‌ای از شهری است که بار سنگین سیاست‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را بر دوش کشیده اما همزمان با مساله‌ای قدیمی مواجه است؛ توسعه مسکن از توسعه شهر جلو زده است. از این منظر تجربه پرند برای پروژه‌های جدید یک مساله صرفا عمرانی نیست بلکه هشداری درباره ضرورت تغییر نگاه از تعداد واحد ساخته‌شده به کیفیت سکونت است. اگر زیرساخت، خدمات، حمل‌ونقل، آب و انرژی و امکان دسترسی خانوارها به شهر همزمان با ساخت واحدها تامین نشود، خطر آن وجود دارد که بخشی از مشکلات امروز پرند در شهرهای جدید و پروژه‌های مسکن آینده نیز تکرار شود.

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن درخصوص چالش‌های مسکن‌های حمایتی مثل پرند، هشتگرد و… به «جهان‌صنعت» گفت: «توسعه‌ای که در پردیس و پرند اتفاق افتاد، اگرچه سابقه تاسیس این شهرها به بیش از ۳۰‌سال قبل بازمی‌گردد و شاید از ابتدای دهه‌۷۰ ساخت‌وساز در پرند و پردیس آغاز شده باشد اما در یک دهه گذشته، مشخصا از ابتدای دهه‌۹۰، با رشد شتاب پروژه‌های مسکن مهر و در سال‌های اخیر نیز با اجرای طرح نهضت ملی مسکن، سرعت ساخت‌وساز و افزایش تراکم بارگذاری جمعیتی در این شهرها بسیار بیشتر از تناسب توسعه خدمات و زیرساخت‌هایی بوده که باید همزمان به این شهرها اضافه می‌شد.

همین مساله باعث شده که بسیاری از این شهرها در زمینه تامین سرانه‌های خدماتی با مشکل مواجه باشند و ساکنان نیز با مشکلات متعددی که به آن اشاره کردید، روبه‌رو شوند.

موضوع این است که باید مدل توسعه را تغییر دهیم و از تجربیات گذشته درس بگیریم. باید تجربیاتی را که از پروژه‌های اجراشده به دست آورده‌ایم، در نظر بگیریم و به یک مدل بهتر برسیم تا در مدل‌های جدید، این نواقص و کاستی‌ها تکرار نشود.

دیگر نباید صرفا مسکن‌سازی اتفاق بیفتد یعنی نباید فقط با این نگاه پیش برویم که می‌خواهیم مسکن بسازیم. توسعه مسکن باید به‌صورت یکپارچه و همزمان با توسعه کامل نواحی شهری یا محیط‌های شهری انجام شود. امکانات روبنایی و زیرساختی نیز باید همزمان و حتی در برخی موارد، پیش از توسعه مسکن فراهم شوند.

برای مثال، یکی از موضوعاتی که در مورد پرند مطرح است، بحث حمل‌ونقل عمومی این شهر است. در سال‌های اخیر راه‌آهن شهری و اتصال ریلی پرند به شبکه حمل‌ونقل مورد توجه قرار گرفته است. اگر به موازات توسعه مسکن، توسعه حمل‌ونقل ریلی و سایر زیرساخت‌های حمل‌ونقل را نیز با سرعت بیشتری دنبال می‌کردیم، شاید نیاز به مداخله مستقیم دولت برای تامین زیرساخت‌ها کاهش پیدا می‌کرد و می‌توانستیم بخشی از مردم و سرمایه‌گذاران را برای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در این شهرها جذب کنیم همچنین باید محیط‌های شهری، فضاهای اداری و سایر کاربری‌های موردنیاز شهر نیز همزمان ایجاد شوند. به نظرم برای ادامه این مسیر، باید در مدل توسعه شهری و توسعه مسکن اصلاحاتی ایجاد کنیم تا مردم نیز کمتر با مشکلاتی که امروز در برخی از این شهرها شاهد هستیم، مواجه شوند.

در مورد مسکن استیجاری نیز فکر نمی‌کنم در حال حاضر طرح مشخص و گسترده‌ای وجود داشته باشد. نهایتا تعداد مشخصی واحد مطرح شده که قرار است به‌صورت پراکنده، بخشی در شهرهای جدید و بخشی نیز در شهرهای دیگر تامین شود.

البته هنوز در این زمینه شفاف نیست که این واحدها قرار است خریداری شوند، از طریق تهاتر با سازمان‌ها تامین شوند یا به‌شکل دیگری در اختیار زوج‌های جوان قرار بگیرند.

با توجه به ابعاد و اعداد مطرح‌شده، تعداد این واحدها چندان بزرگ نیست و فکر نمی‌کنم در صورت محدودماندن طرح به همین اعداد، عواقب و آثار قابل‌توجهی در مقیاس کلان داشته باشد.

یکی از ایرادهای مدل‌های قبلی این بود که تامین مالی پروژه‌ها عمدتا از محل بودجه و آورده مردم انجام می‌شد و به همین دلیل بخشی از مشکلات موجود نیز به همین مساله بازمی‌گردد. وقتی تامین مالی یک پروژه به این شکل انجام می‌شود، باید برای نقش افرادی که در شکل‌گیری و توسعه اولیه شهر مشارکت کرده‌اند نیز سازوکار مشخصی در نظر گرفته شود.

وقتی یک محیط شهری ایجاد می‌شود، همان اتفاقی که در شهرهای جدید شاهد آن بوده‌ایم، بخش مهمی از شکل‌گیری شهر با سرمایه مردم انجام شده است. افرادی که در مراحل اولیه وارد این شهرها شده‌اند، در شرایطی سرمایه‌گذاری کرده‌اند که هنوز امکانات کامل شهری وجود نداشته و طبیعتا سختی‌ها و هزینه‌های بیشتری را تحمل کرده‌اند.

در ادامه توسعه شهر، چه در پردیس و چه در سایر شهرهای جدید، باید سهم این افراد از ارزش افزوده‌ای که در نتیجه توسعه شهر ایجاد می‌شود، دیده شود.

به نسبت آورده‌ای که داشته‌اند، باید در ارزش آتی املاک و توسعه شهر نیز سهمی برای آنها در نظر گرفته شود. این افراد در واقع سرمایه‌گذاران اولیه شهر هستند و می‌توان برای آنها نوعی حق تقدم در نظر گرفت اما در طراحی فعلی، چنین سازوکاری به شکل مشخص وجود ندارد. یکی از اصلاحاتی که باید انجام شود، همین است که در آینده، سرمایه‌گذاران یا ساکنان اولیه شهرهای جدید بتوانند در منافع مالی حاصل از توسعه شهر نیز سهیم باشند.

برای مثال، می‌توان از سازوکارهایی شبیه صندوق‌های پروژه استفاده کرد. فردی که امروز سهمی از یک پروژه یا دارایی را خریداری می‌کند، در آینده و با افزایش ارزش آن پروژه، ارزش سرمایه‌گذاری او نیز افزایش پیدا می‌کند. در مورد ساکنان اولیه شهرهای جدید نیز باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با مشارکت اولیه آن، سهمی از ارزش ایجادشده در آینده به آنها تعلق بگیرد یا تخفیف‌ها و امتیازهای مشخصی برای آنها در نظر گرفته شود.

سازه‌ها تا چه اندازه مقاوم است

ایلاتی در پاسخ به این پرسش که یکی از انتقادهای مطرح‌شده از سوی ساکنان این واحدها، انتقال صدای واحدهای مجاور است به‌گونه‌ای که حتی صداهای جزئی نیز از واحدهای دیگر شنیده می‌شود و این مساله ممکن است نگرانی‌هایی را درباره کیفیت ساخت این ساختمان‌ها ایجاد کند، گفت: «آخرین تجربه‌ای که در این خصوص داشتیم، مربوط به یکی از زلزله‌هایی بود که در منطقه سرپل‌ذهاب اتفاق افتاد. در آن حادثه، بخش‌هایی از نمای بیرونی ساختمان‌ها ریخت.

سازه‌های این ساختمان‌ها مقاوم هستند و استاندارد زلزله را دارند. از این جهت ساختمان‌ها استانداردهای لازم را رعایت کرده‌اند و نگرانی خاصی برای ساکنان وجود ندارد.

نکته‌ای که اما درباره دیوارهای میانی و جداره‌هایی که بین واحدها قرار گرفته‌اند وجود دارد، این است که ظاهرا در زمان ساخت، به موضوع عایق صوتی بودن این دیوارها به اندازه کافی توجه نشده است. به همین دلیل ممکن است ساکنان در ادامه با مشکل انتقال صدا میان واحدها مواجه شوند.

این مساله برخلاف مشکلات سازه‌ای، قابل اصلاح است یعنی موضوعی نیست که مانند یک ایراد سازه‌ای، کل ساختمان را زیر سوال ببرد. سازه‌ها استاندارد هستند و از نظر مقاومت در برابر زلزله، مشکلی برای ساکنان ایجاد نمی‌کنند اما بحث عایق صوتی جداره‌های مشترک میان واحدها باید اصلاح شود.

امروز نیز ابزارها و مصالح جدیدی وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان جداره‌های مشترک میان واحدها را تا حد زیادی به عایق صوتی تبدیل کرد.

این کار هزینه بسیار بالایی ندارد و ساکنان می‌توانند با استفاده از روش‌های جدید، عایق صوتی دیوارهای مشترک را تقویت کنند.

البته راهکار اصلی و درست این بود که از ابتدا، در زمان ساخت، به این موضوع توجه می‌شد و جداره‌های مشترک میان واحدها به‌گونه‌ای اجرا می‌شدند که عایق صوتی مناسبی داشته باشند تا ساکنان در آینده با مشکل انتقال صدا مواجه نشوند.

در بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر، این موضوع به‌اندازه کافی مورد توجه قرار نگرفته و یکی از چالش‌هایی است که ممکن است بسیاری از ساکنان با آن مواجه باشند.

با این حال این ایراد به‌گونه‌ای نیست که برای رفع آن نیاز به تخریب کل ساختمان باشد. می‌توان جداره‌های مشترک را از سمت داخل واحدها تقویت کرد و با استفاده از متریال‌های جدید یا اضافه کردن پوشش‌های مناسب، میزان انتقال صدا را کاهش داد و این مشکل را تا حد زیادی برطرف کرد.