سارا پوردلجو – بازار مسکن در سال‌های اخیر چنان از دسترس بخش بزرگی از خانوارها خارج شده که حالا مسوولان شیوه‌های نوینی برای صاحب‌‌خانه‌شدن ارائه می‌دهند. وقتی قیمت یک واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارها به‌رقمی خارج از توان مالی تبدیل می‌شود، ایده‌هایی مانند مسکن ریزمتراژ، فروش متری و حتی خرید سهمی از یک پروژه ساختمانی بیش از گذشته مورد توجه قرار می‌گیرد. در این میان حمایت‌هایی که از سوی برخی نهادهای دولتی و مدیریت شهری از ساخت و عرضه واحدهای کوچک یا فروش متری مطرح شده، این پرسش را به وجود آورده که آیا بازار مسکن در حال ورود به مرحله‌ای تازه از مالکیت بوده یا بهتر است این سوال را اصلاح کنیم؛ مالکیت به چه قیمتی؟
فروش متری و توکنایزکردن پروژه‌های ساختمانی در ظاهر می‌تواند راهی برای ورود سرمایه‌های کوچک به بازاری باشد که خرید مستقیم آن برای بسیاری از افراد دشوار شده است. فرد به‌جای آنکه برای خرید یک واحد مسکونی میلیاردها تومان سرمایه در اختیار داشته باشد، بخشی از یک پروژه را خریداری می‌کند و در صورت وجود سازوکار مشخص، امکان انتقال یا فروش سهم خود را نیز خواهد داشت. چنین مدلی اگر با زیرساخت حقوقی، مالی و نظارتی مناسب همراه باشد، می‌تواند شکل تازه‌ای از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و مشارکت سرمایه‌های خرد در بازار مسکن ایجاد کند اما فاصله میان یک ایده مالی جذاب و یک بازار قابل اتکا، به اندازه‌ای زیاد است که نمی‌توان از کنار الزامات آن به‌سادگی عبور کرد.
مساله اصلی دقیقا از همین‌جا آغاز می‌شود؛ اینکه چه نهادی باید مالکیت این سهم‌ها را ثبت کند، معاملات چگونه انجام شود، در صورت تغییر یا توقف پروژه چه‌کسی پاسخگو باشد و اگر هزاران‌نفر مالک بخش‌های مختلف یک پروژه شدند، سازوکار حل اختلاف میان آنها چه خواهد بود؟ تجربه ابزارهای مالی در سایر بازارها نشان می‌دهد که خردشدن سرمایه بدون ایجاد نهاد ناظر، شفافیت اطلاعاتی و قواعد روشن مالکیت، لزوما به‌معنای توسعه بازار نیست و حتی می‌تواند زمینه‌ساز شکل‌گیری تعهدات و اختلافات جدید شود.
در چنین شرایطی، بحث ورود بانک‌ها به سرمایه‌گذاری در مسکن ریزمتراژ و پروژه‌های قابل‌عرضه به‌صورت خرد، موضوع را یک مرحله پیچیده‌تر می‌کند. بانک‌ها به دلیل دسترسی به منابع مالی و ظرفیت تامین مالی پروژه‌ها می‌توانند نقش مهمی در این بازار داشته باشند اما ورود مستقیم آنها به چنین پروژه‌هایی نیز بدون تعیین دقیق حدود مسوولیت، نحوه عرضه، نظارت و مدیریت ریسک می‌تواند تعهدات تازه‌ای برای نظام بانکی ایجاد کند. درواقع پرسش فقط این نیست که آیا بانک‌ها باید در مسکن ریزمتراژ سرمایه‌گذاری کنند یا نه، مساله مهم‌تر آن است که اگر چنین مدلی قرار است توسعه پیدا کند، چه ساختاری باید مالک، ناظر و پاسخگوی آن باشد.
اکنون در حالی درباره ریزخانه‌ها، فروش متری و حضور بانک‌ها در این حوزه صحبت می‌شود که به‌گفته کارشناسان، چارچوب قانونی و نهادی این فرآیند هنوز با ابهام‌‌هایی روبه‌رو است. اگر قرار باشد مالکیت مسکن نیز مانند برخی دارایی‌های مالی به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شود، نمی‌توان تنها به جذابیت ایده و امکان جذب سرمایه‌های خرد توجه کرد. پشت هر سهم، متراژ یا توکن، یک مالکیت واقعی و یک پروژه ساختمانی قرار دارد که باید تکلیف حقوقی و اقتصادی آن از ابتدا روشن باشد.
مالکیت خرد، خانه‌دارشدن نیست
در کنار تمام بحث‌های حقوقی و مالی، یک پرسش اساسی‌تر نیز وجود دارد: آیا فروش متری یا توکنایزکردن پروژه‌های ساختمانی اساسا به‌معنای خانه‌دار شدن خانوارهاست؟ پاسخ به این پرسش تا حد زیادی به هدف خریدار بستگی دارد. فردی که چند متر از یک پروژه یا بخشی از توکن‌های آن را خریداری می‌کند، لزوما به یک واحد مسکونی قابل‌سکونت دسترسی پیدا نمی‌کند. در واقع ممکن است این ابزار بیشتر از آنکه ابزار خانه‌دار شدن باشد، به ابزاری برای سرمایه‌گذاری خرد در بازار ساختمان تبدیل شود.
این تفاوت اهمیت زیادی دارد چراکه اگر هدف سیاستگذار، افزایش دسترسی خانوارها به مسکن باشد، صرف امکان خرید سهمی از یک پروژه نمی‌تواند به‌تنهایی به معنای حل بحران استطاعت مسکن باشد. خانواری که توان خرید یک واحد ۵۰ یا ۶۰متری را ندارد، ممکن است بتواند چند متر از یک پروژه را خریداری کند اما همچنان برای تامین مسکن مصرفی خود با همان مشکل قبلی مواجه باشد بنابراین باید میان «مالکیت بخشی از یک دارایی» و «دسترسی به مسکن مصرفی» تفکیک قائل شد. از سوی دیگر، مساله نقدشوندگی نیز یکی از نقاطی است که در توسعه این بازار نمی‌توان از آن عبور کرد. فرض بر این است که خریدار هر زمان که بخواهد، می‌تواند سهم خود را به فرد دیگری واگذار کند اما تحقق این فرض به وجود بازار فعال برای خرید و فروش بستگی دارد. اگر برای یک پروژه مشخص خریدار جدیدی وجود نداشته باشد، امکان ثبت دیجیتال مالکیت لزوما به‌معنای نقدشوندگی واقعی نیست. به همین دلیل ایجاد بازار ثانویه و تعیین سازوکار خروج سرمایه‌گذار، به اندازه فرآیند خرید اولیه اهمیت خواهد داشت.
ریسک دیگر به خود پروژه ساختمانی بازمی‌گردد. ارزش سهم خریداری‌شده درنهایت به وضعیت پروژه، هزینه ساخت، زمان‌بندی اجرا، قیمت زمین، مجوزها و شرایط بازار مسکن وابسته است. افزایش هزینه‌های ساخت یا طولانی‌شدن زمان تکمیل پروژه می‌تواند ارزش اقتصادی سرمایه‌گذاری را تحت‌تاثیر قرار دهد.
از این‌رو پیش از عرضه هر پروژه باید اطلاعاتی مانند میزان پیشرفت فیزیکی، مالکیت زمین، منابع تامین مالی، برنامه زمان‌بندی ساخت، هزینه‌های برآوردشده و تعهدات سازنده برای خریداران شفاف باشد.
ناگفته نماند که موفقیت یک مدل جدید تامین مالی را نمی‌توان تنها با تعداد واحدهای فروخته‌شده یا میزان سرمایه جذب‌شده سنجید بلکه باید مشخص شود این مدل درنهایت چه میزان مسکن قابل‌استفاده ایجاد کرده و چه نسبتی میان سرمایه‌گذاری انجام‌شده و دسترسی واقعی خانوارها به مسکن برقرار کرده است.
به این ترتیب فروش متری و توکنایزکردن پروژه‌های ساختمانی را می‌توان یک ابزار جدید برای تامین مالی و مشارکت سرمایه‌های خرد دانست اما تبدیل این ابزار به راهکاری برای بحران مسکن، نیازمند پاسخ به پرسش‌هایی فراتر از نحوه خرید و فروش توکن است؛ از نحوه خروج سرمایه‌گذار و تضمین حقوق مالکانه گرفته تا کیفیت واحد نهایی و اینکه درنهایت چه کسی قرار است در این خانه‌ها زندگی کند.
ریسک‌های مدل جدید فروش مسکن
بر همین اساس بیت‌الله ستاریان، استاد معماری دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» ضمن بررسی ظرفیت‌های فروش متری و خردشدن پروژه‌های ساختمانی، نسبت به پیامدهای ورود بدون چارچوب نهادهای مختلف به این حوزه هشدار می‌دهد و بر ضرورت ایجاد ساختاری مشخص و تحت نظارت بانک مرکزی برای ساماندهی این بازار تاکید می‌کند.
ستاریان در ابتدا در خصوص رواج خانه‌های ریزمتراژ به «جهان‌صنعت» گفت: «آنچه مسلم است، در رابطه با بحث ریزخانه‌ها و مسکن‌های ریزمتراژ، مسیری که از سوی شهرداری در قالب فروش متری آغاز شده، می‌تواند درنهایت به یک روش نتیجه‌بخش تبدیل شود اما در عین‌حال مشکلات و معضلات بسیار زیادی نیز ایجاد خواهد کرد.
سوال اینجاست که آیا پیش از اجرای این طرح، به این مشکلات و معضلات فکر شده است؟ در ساختارهایی مانند توکنایز و خردکردن پروژه‌ها، معمولا در دنیا سازوکار مشخصی از سوی دولت‌ها و برای مثال بانک‌های مرکزی طراحی می‌شود تا این فرآیند در یک چارچوب عمومی و مشخص انجام شود؛ نه اینکه صرفا یک شهرداری وارد این حوزه شود، تعهداتی ایجاد کند و درنهایت نیز پاسخگوی خریداران باشد.
این موضوع در ظاهر می‌تواند بسیار ساده به‌نظر برسد؛ برای مثال، بخشی از یک پروژه به‌صورت متری یا در قالب توکن فروخته می‌شود و قرار است در آینده سود یا منفعتی به خریدار برگردد اما وقتی تعداد این معاملات افزایش پیدا کند، مسائل پیچیده‌ای ایجاد خواهد شد. ممکن است هر فرد بخشی از یک پروژه را خریداری کند و بعد آن را به فرد دیگری واگذار کند بنابراین باید مشخص باشد مالکیت این سهم‌ها چگونه منتقل می‌شود، چه کسی مسوول ثبت و نظارت بر معاملات است و درنهایت چه نهادی پاسخگوی اختلافات احتمالی خواهد بود.»
هر کسی را بهر کاری ساختند!
استاد معماری دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: «از سوی دیگر، باید بررسی شود که اساسا آیا شهرداری می‌تواند در چنین ابعاد گسترده‌ای وارد حوزه مسکن شود یا خیر. اگر قرار باشد این اقدام صرفا به‌عنوان یک نمونه و یک پروژه آزمایشی انجام شود، می‌توان آن را در این چارچوب بررسی کرد اما اگر قرار باشد شهرداری به شکل گسترده وارد این حوزه شود، باید مشخص شود که آیا می‌تواند تمام الزامات و مسوولیت‌های ناشی از آن را بر عهده بگیرد یا خیر.
توکنایزکردن پروژه‌ها و عرضه خرد آنها در دنیا موضوع متداولی است اما این فرآیند دارای سازمان و نهاد مشخص است. در برخی کشورها بخشی از ساختار بازار سرمایه یا موسسات مشخصی که با سازوکار دولت و بانک مرکزی ایجاد شده‌اند، مسوول ارائه چنین خدماتی به بخش‌خصوصی هستند. پروژه‌ها از طریق این ساختارها به‌صورت خرد عرضه می‌شوند و معاملات نیز در یک چارچوب مشخص انجام می‌گیرد.
به این ترتیب نیست که یک پلتفرم بتواند تمام پروژه‌ها را در اختیار داشته باشد و همه آنها را با یک سازوکار واحد عرضه کند. هر پروژه سبد و ساختار خاص خودش را خواهد داشت و در بازار عرضه می‌شود. اطلاعات آن نیز باید به‌صورت آنلاین یا دیجیتال و کاملا مشخص در دسترس باشد. هر فردی که هر مقدار توکن از یک پروژه در اختیار دارد، باید بتواند سهم خود را به‌صورت آنلاین جابه‌جا کند، بفروشد یا به فرد دیگری واگذار کرده و در صورت تمایل، توکن جدیدی خریداری کند. برای انجام این کار زیرساخت‌های مشخصی لازم است.
این زیرساخت‌ها باید پیش از توسعه چنین بازاری ایجاد شوند تا در آینده با مشکل مواجه نشویم و کسی مدعی نشود که به میزان مشخصی از یک پروژه خریداری کرده و اکنون پروژه واگذار شده، تغییر کرده یا با مشکل مواجه شده و شهرداری باید بابت آن سود، خسارت یا تعهد دیگری پرداخت کند.
این مسائل در بخش ساختمان و مسکن اهمیت زیادی دارد. ریزفروشی، خردفروشی و فروش متری یکی از ابزارهای مالی مورد استفاده در حوزه مسکن است اما معمولا نه به این شکل. این فرآیند عموما از طریق یک موسسه یا ساختاری که با سازوکار دولت و بانک مرکزی ایجاد شده و تحت نظارت آن فعالیت می‌کند، انجام می‌شود. پلتفرم اصلی نیز در اختیار همان ساختار قرار دارد، نه اینکه یک پلتفرم در اختیار شهرداری باشد، فردا بنیاد دیگری پلتفرم دیگری ایجاد کند و بعد یک مجموعه خصوصی یا خصولتی نیز پلتفرم دیگری راه‌اندازی کند.
پلتفرم اصلی و نهایی باید در اختیار یک سازمان یا موسسه اعتباری مشخص باشد که تحت نظارت بانک مرکزی فعالیت می‌کند. سپس پلتفرم‌های فرعی می‌توانند برای پروژه‌های مختلف ایجاد شوند و هر پروژه نیز سازوکار و سبد مشخص خود را داشته باشد.»
سرمایه‌گذاری بانک‌ها مشروط به سازوکار مشخص است
ستاریان در خصوص اینکه آیا صلاح است بانک‌ها در چنین پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری کنند یا برای این کار پلتفرم داشته باشند، گفت: «باید سازوکار این اقدام مشخص باشد. برای مثال، ممکن است یک بانک ۱۰۰پروژه داشته باشد و برای ۱۰۰نوع توکن مختلف، توکن‌هایی را به بازار عرضه کند اما این فعالیت باید جایگاه مشخصی داشته باشد و اصل و پایه پلتفرم در یک ساختار مشخص کنترل شود. پلتفرم‌های فرعی نیز می‌توانند برای هر پروژه ایجاد شوند. هر فردی که بخواهد از یک پروژه مشخص، مثلا مقدار مشخصی توکن یا متراژ خریداری کند، باید بتواند مالکیت آن را در اختیار داشته باشد و اگر روز بعد تصمیم گرفت آن را به فرد دیگری بفروشد، این انتقال نیز به‌صورت آنلاین انجام شود. در این صورت در هر لحظه مشخص خواهد بود که مالک هر بخش از پروژه چه کسی است. اما اگر بانک‌ها خارج از مراکزی که تحت نظارت بانک مرکزی فعالیت می‌کنند، مستقیما وارد این حوزه شوند، بار سنگین و پرریسکی را بر دوش خود خواهند گذاشت. در چنین شرایطی بانک باید در آینده پاسخگوی هزاران موضوع باشد. ممکن است یک بانک در یک پروژه خاص با مشکل مواجه شود و برای حل آن، چنین راهکاری را انتخاب کند اما درنهایت باید توجه داشت که ورود مستقیم بانک به این حوزه می‌تواند مسوولیت‌های زیادی برای آن ایجاد کند.»
بانک مرکزی؛ غایب میدان قانونگذاری
این کارشناس مسکن در پایان گفت: «خلأ قانونی موجود، یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی است که درصورت گسترش شیوه‌های تامین مالی باید هرچه سریع‌تر تعیین‌تکلیف شود. من فقط یک کوتاهی را متوجه بانک مرکزی می‌دانم و آن، موضوع قانونی کردن این فرآیند است. ما در این حوزه با خلأ قانونی زیادی مواجه هستیم. در حال حاضر نیز اگر شهرداری از چنین سازوکاری استفاده می‌کند، به این دلیل است که قانون مشخصی برای آن وجود ندارد و از خلأ موجود استفاده می‌کند.
این موضوع باید قانون‌مند و دارای ضابطه باشد و حتی برای این کار، موسسه‌های مشخصی ایجاد شوند تا مسوولیت و نظارت بر این فرآیند را برعهده داشته باشند.»
نظرات کاربران