اقتصاد‌آنلاین: تازه‌ترین آمارهای تورمی نشان می‌دهد بازار اجاره در شهریورماه برخلاف تصور رایج، با سرعتی پایین‌تر از سطح عمومی قیمت‌ها حرکت کرده است؛ با این حال، این فاصله به معنای حل شدن بحران مسکن یا کاهش فشار هزینه‌ای بر مستأجران نیست.
تازه‌ترین آمار تورم شهریورماه، بار دیگر تصویری متفاوت از بازار اجاره نسبت به آنچه گاهی در روایت‌های عمومی مطرح می‌شود، ارائه می‌کند. تورم ماهانه اجاره در شهریور ۱۴۰۵ معادل ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۲ درصد بوده است. در مقابل، تورم عمومی در همین ماه به‌ترتیب ۴.۲، ۸۹.۸ و ۷۳.۶ درصد ثبت شده است.
این ارقام نشان می‌دهد اجاره‌بها اگرچه افزایش یافته، اما شتاب رشد آن همچنان به‌مراتب پایین‌تر از رشد سطح عمومی قیمت‌هاست. حتی در میان ۱۲ گروه اصلی کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار، اجاره در شهریورماه از نظر تورم نقطه‌به‌نقطه و سالانه در پایین‌ترین سطح قرار داشته است. مهم‌تر اینکه این فاصله میان تورم اجاره و تورم عمومی یک پدیده مقطعی نیست و طی حداقل یک سال گذشته نیز کم‌وبیش حفظ شده است.
وقتی هزینه زندگی بالا می‌رود، اجاره هم بالا می‌رود
بخشی از پاسخ را باید در ساختار بازار اجاره ایران جست‌و‌جو کرد. در این بازار، موجر صرفاً یک سرمایه‌گذار بزرگ یا مالک حرفه‌ای نیست؛ بخش قابل توجهی از واحد‌های استیجاری در اختیار خانوار‌هایی است که درآمد اجاره بخشی از هزینه‌های جاری زندگی آنها را تأمین می‌کند. طبیعی است که وقتی هزینه خوراک، خدمات، درمان، حمل‌ونقل، آموزش و سایر مخارج زندگی با سرعت بالا افزایش پیدا می‌کند، فشار برای افزایش درآمد اجاره نیز بیشتر شود.
از این منظر، تورم اجاره را نمی‌توان مستقل از تورم عمومی تحلیل کرد. تا زمانی که سطح عمومی قیمت‌ها با سرعت بالا افزایش می‌یابد و درآمد واقعی خانوار‌ها تحت فشار قرار دارد، انتظار مهار پایدار اجاره‌بها صرفاً با ابزار‌های دستوری، انتظار واقع‌بینانه‌ای نیست.
آیا مسئله فقط کمبود عرضه است؟
در این میان، یکی از راهکار‌های پرتکرار برای کنترل بازار اجاره، افزایش عرضه مسکن است. افزایش عرضه البته بخشی از سیاست مسکن است، اما مسئله اینجاست که «هر نوع عرضه‌ای» لزوماً به معنای حل مسئله مسکن نیست.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در سطح کلان کشور حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد در اختیار خانوارهاست؛ در حالی که تعداد خانوار‌ها حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار برآورد شده است. این اعداد به‌تنهایی به معنای حل شدن مسئله مسکن نیستند، بلکه نشان می‌دهند مسئله اصلی را باید در «دسترسی» و «توان اقتصادی خانوار برای تأمین مسکن مناسب» نیز جست‌و‌جو کرد.
تجربه سیاست‌های مسکن در سال‌های گذشته نیز نشان داده که افزایش تعداد واحد‌های ساخته‌شده، اگر بدون توجه به محل استقرار، زیرساخت، خدمات شهری، نیاز واقعی و توان اقتصادی متقاضیان انجام شود، الزاماً به بهبود دسترسی به مسکن منجر نمی‌شود. حتی در مواردی می‌تواند به ایجاد واحد‌های کم‌تقاضا یا خالی منجر شود.
راه‌حل، عرضه هدفمند و مسکن در استطاعت است
بنابراین پاسخ به بحران مسکن را نباید در عرضه کورکورانه زمین فاقد زیرساخت و خدمات، به‌ویژه در خارج از شهرها، خلاصه کرد. مسئله امروز بیش از آنکه صرفاً «تعداد واحد» باشد، «نوع واحد، محل واحد و توان خرید و اجاره خانوار» است.
تمرکز بر تولید مسکن در استطاعت، توسعه مسکن استیجاری و استفاده از ظرفیت نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند به مراتب با مسئله واقعی خانوار‌های فاقد مسکن متناسب‌تر باشد. ساخت مسکن در جایی که شغل، حمل‌ونقل، مدرسه، درمان و سایر خدمات مورد نیاز خانوار وجود ندارد، لزوماً به معنای ایجاد مسکن قابل دسترس نیست.
اما حتی این سیاست‌ها نیز بدون بهبود متغیر‌های اقتصاد کلان با محدودیت مواجه خواهند بود. خانواری که درآمد واقعی آن کاهش یافته و بخش بزرگی از درآمدش صرف هزینه‌های روزمره می‌شود، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن یا تحمل افزایش اجاره را ندارد.
از همین رو، مهار تورم عمومی، افزایش درآمد واقعی خانوار‌ها و ایجاد امکان پس‌انداز باید در کنار سیاست‌های بخش مسکن دیده شود. تا زمانی که اقتصاد کلان ثبات پیدا نکند و قدرت خرید خانوار‌ها ترمیم نشود، نمی‌توان انتظار داشت که تورم اجاره با مجموعه‌ای از سیاست‌های دستوری به‌صورت پایدار مهار شود.
آمار شهریورماه نیز همین نکته را به شکل دیگری تأیید می‌کند: تورم اجاره با وجود افزایش، همچنان فاصله محسوسی با تورم عمومی دارد؛ بنابراین برای فهم مسیر آینده اجاره‌بها، باید علاوه بر میزان ساخت‌وساز، به متغیر‌های بزرگ‌تری مانند تورم، هزینه زندگی و درآمد واقعی خانوار‌ها نیز توجه کرد.
نظرات کاربران