احسان نیازمند – بازار مسکن پس از چند مرحله جهش قیمتی اکنون بیش از هر چیز درگیر کاهش معاملات و فرسایش قدرت خرید متقاضیان است. افزایش شدید قیمت‌ها در سال‌های گذشته به‌ویژه در دوره‌هایی که نرخ ارز با جهش‌های پی‌درپی روبه‌رو شد، فاصله میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها را به سطحی رسانده که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملا از بازار خرید خارج شده است. نتیجه این وضعیت بازاری است که در آن قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا قرار دارند اما تعداد معامله‌ها کاهش یافته است. این ترکیب را نمی‌توان صرفا به معنای کاهش تقاضا یا پایان موج گرانی تعبیر کرد زیرا بخش مهمی از تقاضای واقعی همچنان وجود دارد اما توان تبدیل شدن به معامله را از دست داده است.
کاهش تعداد معاملات در بازار مسکن، بیش از هر چیز نشان‌دهنده عمیق‌ترشدن شکاف میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و توان پرداخت خریداران است. فروشنده‌ای که طی سال‌های گذشته شاهد افزایش قیمت ملک خود بوده، معمولا حاضر نیست در شرایط تورمی، دارایی خود را با قیمتی بفروشد که از نگاه او به معنای عقب‌ماندن از تورم یا نرخ ارز باشد. در طرف مقابل، خریدار مصرفی با درآمدی مواجه است که رشد آن به مراتب از سرعت افزایش قیمت مسکن عقب مانده بنابراین بازار در نقطه‌ای متوقف می‌شود که هر دو طرف حضور دارند اما امکان توافق میان آنها کاهش یافته است. این وضعیت به شکل‌گیری نوعی رکود معاملاتی منجر شده که نباید آن را با ارزانی مسکن اشتباه گرفت.
چرا رکود لزوما به معنای کاهش قیمت نیست؟
یکی از برداشت‌های رایج این است که کاهش معاملات باید در نهایت به کاهش قیمت مسکن منجر شود. این رابطه در بازارهایی که عرضه می‌تواند به سرعت افزایش یابد تا حدی قابل مشاهده بوده اما در بازار مسکن ایران با محدودیت‌های جدی روبه‌رو است. خانه کالایی نیست که تولید آن در چند ماه افزایش پیدا کند. زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تامین مالی و زمان ساخت، همگی در تعیین قیمت نهایی موثرند بنابراین وقتی ساخت‌وساز نیز همزمان با کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌ها دچار رکود می‌شود کاهش معاملات الزاما به معنی افزایش عرضه و افت قیمت نیست. حتی می‌تواند در میان‌مدت زمینه کاهش عرضه آینده و فشار قیمتی بیشتر را ایجاد کند. در چنین بازاری پرسش اصلی برای خانواری که توان خرید دارد زمان ورود به بازار است. پاسخ به این پرسش نمی‌تواند صرفا بر اساس حرکت کوتاه‌مدت قیمت‌ها داده شود. خریدار مصرفی باید بیش از هر چیز به این موضوع توجه کند که آیا شرایط اقتصادی به گونه‌ای هست که بتوان انتظار کاهش پایدار قیمت مسکن را داشت یا خیر. در اقتصاد ایران، مجموعه‌ای از متغیرهای بنیادی همچنان در جهت افزایش هزینه دارایی‌ها حرکت می‌کنند؛ از کسری بودجه و رشد نقدینگی گرفته تا تورم، کاهش ارزش پول ملی، رشد هزینه ساخت و محدودیت عرضه بنابراین انتظار کاهش قابل توجه قیمت مسکن بدون تغییر در این متغیرها، بیشتر یک امید است تا یک سناریوی اقتصادی مستند.
جنگ و دلار؛ پارامترهای تعیین‌کننده
نااطمینانی ناشی از وضعیت جنگ و تحولات سیاسی نیز بر این معادله سایه انداخته است. هرگونه افزایش ریسک سیاسی می‌تواند بازار ارز را تحت فشار قرار دهد و از مسیر افزایش هزینه واردات، مواد اولیه و انتظارات تورمی، بر هزینه ساخت‌وساز اثر بگذارد. به‌همین‌دلیل حتی در شرایطی که معاملات مسکن کاهش یافته، هزینه تولید خانه الزاما مسیر نزولی را طی نمی‌کند. این نکته اهمیت زیادی دارد زیرا قیمت مسکن در نهایت نمی‌تواند برای مدت طولانی از هزینه بازتولید آن فاصله بگیرد. اگر ساخت یک واحد جدید روزبه‌روز گران‌تر شود کاهش قیمت واحدهای موجود نیز با محدودیت‌های جدی روبه‌رو خواهد شد.
ممکن است پایان جنگ یا شکل‌گیری یک توافق سیاسی، در کوتاه‌مدت فضای اقتصادی را آرام‌تر کند و حتی موجب کاهش بخشی از انتظارات تورمی شود اما چنین اتفاقی به خودی خود مشکلات ساختاری بازار مسکن را حل نمی‌کند. کسری بودجه دولت، ناترازی بانک‌ها، رشد نقدینگی، ضعف سرمایه‌گذاری، تورم مزمن و کمبود عرضه مسکن عواملی نیستند که با یک توافق سیاسی از بین بروند. حتی اگر نرخ ارز در مقطعی تثبیت شود، اقتصاد مسکن همچنان با هزینه‌های انباشته‌شده سال‌های گذشته و شکاف شدید میان عرضه‌وتقاضا روبه‌رو خواهد بود. از این منظر، کاهش ریسک سیاسی می‌تواند سرعت افزایش قیمت را تعدیل کند اما الزاما به معنای آغاز دوره طولانی کاهش قیمت مسکن نیست.
شکاف ۶میلیون‌واحدی و مساله عرضه
مشکل بازار مسکن تنها در قیمت خلاصه نمی‌شود. ساختار عرضه نیز سال‌هاست نتوانسته متناسب با نیاز واقعی خانوارها حرکت کند. برآوردهای مختلف از کمبود چند میلیون واحد مسکونی در کشور حکایت دارند و رقم حدود ۶میلیون‌واحد به عنوان یکی از برآوردهای مطرح‌شده عمق این ناترازی را نشان می‌دهد. همزمان ساخت‌وساز خصوصی که ستون اصلی تولید مسکن در ایران بوده زیر فشار هزینه‌های فزاینده و کاهش توان خرید قرار گرفته است. هنگامی که پروژه جدید از نظر اقتصادی برای سازنده توجیه نداشته باشد، عرضه آینده کاهش می‌یابد بنابراین رکود ساخت‌وساز امروز می‌تواند به کمبود مسکن در سال‌های آینده تبدیل شود. افزایش هزینه ساخت‌وساز، یکی از مهم‌ترین متغیرهایی است که چشم‌انداز قیمت مسکن را شکل می‌دهد. در تهران، برآوردهای اخیر هزینه ساخت را برای برخی پروژه‌ها بیش از ۶۰میلیون‌تومان به ازای هر متر مربع نشان می‌دهد؛ رقمی که البته جدا از هزینه زمین است و با توجه به نوع پروژه و موقعیت جغرافیایی می‌تواند بسیار بیشتر شود. مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات، عوارض و هزینه تامین مالی همگی تحت تاثیر تورم قرار دارند بنابراین اگر قیمت فروش برای مدت طولانی پایین‌تر از رشد هزینه تولید حرکت کند، سازنده نه‌تنها انگیزه‌ای برای آغاز پروژه جدید نخواهد داشت بلکه ممکن است سرمایه خود را به فعالیت‌های دیگری منتقل کند. پیامد این اتفاق کاهش عرضه و افزایش فشار قیمتی در آینده است.
اجاره‌نشینی؛ مقصد ناگزیر تقاضای حذف‌شده
وقتی خانوار توان خرید خانه را از دست می‌دهد تقاضای مسکن از بین نمی‌رود بلکه فقط شکل آن تغییر می‌کند. خانواری که نمی‌تواند مالک شود، به بازار اجاره منتقل می‌شود و همین انتقال فشار بیشتری بر بازار استیجار وارد می‌کند. افزایش تعداد مستاجران در سال‌های اخیر درکنار رشد هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید باعث شده اجاره‌بها به یکی از مهم‌ترین اجزای هزینه خانوار تبدیل شود. آخرین داده‌های رسمی منتشرشده برای مرداد۱۴۰۵ نیز از تورم سالانه ۳/۳۲درصدی اجاره حکایت دارد در حالی که تورم سالانه بخش مسکن ۷/۳۲درصد و تورم ماهانه اجاره ۵/۲درصد ثبت شده است. این ارقام نشان می‌دهند که حتی در شرایط رکودی بازار خرید هزینه دسترسی به مسکن همچنان در حال افزایش است.
در چنین شرایطی، سیاستگذار بار دیگر به سراغ تعیین سقف برای افزایش اجاره رفته است. برای سال۱۴۰۵، سقف افزایش اجاره برای تمدید قراردادها ۲۵درصد تعیین شده و این رقم در تهران به ۲۷درصد رسیده است. منطق این سیاست روشن است: دولت می‌خواهد در شرایطی که درآمد خانوارها توان همراهی با افزایش هزینه مسکن را ندارد، سرعت رشد اجاره را محدود کند اما مساله اینجاست که اجاره‌بها تنها یک عدد اداری نیست که با صدور بخشنامه بتوان آن را کنترل کرد. پشت قیمت یک قرارداد اجاره مجموعه‌ای از هزینه‌های اقتصادی قرار دارد که دولت نمی‌تواند با دستور آنها را متوقف کند.
سقف اجاره و یک تناقض اقتصادی
مالک یک واحد مسکونی با مجموعه‌ای از هزینه‌ها روبه‌روست که طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته‌اند. تعمیرات، نگهداری، شارژ، بازسازی، مالیات و هزینه فرصت سرمایه همگی بر تصمیم مالک اثر می‌گذارند. زمانی که تورم سالانه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی به ۹/۶۵درصد می‌رسد، تعیین سقف ۲۵ یا ۲۷درصدی برای اجاره، میان درآمد مالک و هزینه‌های او فاصله ایجاد می‌کند. دولت می‌تواند میزان افزایش اجاره را روی کاغذ محدود کند اما نمی‌تواند هزینه تعمیر آسانسور، بازسازی ساختمان، مصالح یا دستمزد تعمیرکار را نیز با همان نرخ محدود کند. همین تناقض نقطه ضعف اصلی سیاست نرخ‌گذاری دستوری است. هرگاه قیمت رسمی یک کالا برای مدت طولانی از شرایط اقتصادی آن فاصله بگیرد بازار معمولا به سمت راه‌های جایگزین حرکت می‌کند. در بازار اجاره نیز ممکن است نتیجه سیاست دستوری الزاما کاهش واقعی هزینه مسکن نباشد بلکه بخشی از معاملات به شکل قراردادهای کوتاه‌تر، توافق‌های غیررسمی، دریافت مبالغ جانبی یا افزایش شدید قیمت در زمان جابه‌جایی مستاجر انجام شود. در چنین وضعیتی، عدد ثبت‌شده در قرارداد رسمی ممکن است پایین‌تر از هزینه واقعی سکونت باشد بنابراین کنترل اداری قیمت می‌تواند بخشی از فشار را از «عدد اجاره» به «نحوه تنظیم قرارداد» منتقل کند بدون آنکه مساله اصلی یعنی کمبود عرضه حل شده باشد.
خطر خروج واحدها از بازار اجاره
یکی دیگر از پیامدهای احتمالی سرکوب قیمتی، تغییر رفتار مالکان است. اگر مالک احساس کند درآمد اجاره‌ای دیگر با هزینه نگهداری و بازده مورد انتظار سرمایه تناسب ندارد، ممکن است تصمیم بگیرد ملک خود را بفروشد یا آن را از بازار اجاره خارج کند. برخی مالکان نیز ممکن است به قراردادهای کوتاه‌مدت یا روش‌هایی روی بیاورند که امکان جبران افزایش هزینه‌ها را برای آنها فراهم کند. اگر تعداد قابل توجهی از واحدها از بازار اجاره خارج شوند، عرضه کاهش خواهد یافت و فشار بر مستاجران افزایش پیدا می‌کند بنابراین سیاستی که با هدف حمایت از مستاجر طراحی شده، در صورت تداوم و عدم اصلاح، می‌تواند در بلندمدت نتیجه‌ای برخلاف هدف اولیه خود داشته باشد. مشکل اساسی اینجاست که سیاست مسکن در ایران گاه به تعیین قیمت فروکاسته شده در حالی که مساله اصلی بازار، کمبود تولید، ضعف تامین مالی و سقوط قدرت خرید خانوار است. نمی‌توان انتظار داشت با تعیین سقف برای قیمت اجاره، هزینه مسکن به شکل پایدار کاهش پیدا کند، در حالی که تولید خانه با افزایش شدید هزینه مواجه است و خانوار نیز درآمد کافی برای خرید ندارد. قیمت تنها خروجی نهایی این زنجیره است. اگر سیاستگذار می‌خواهد قیمت را کنترل کند، باید متغیرهای تشکیل‌دهنده آن را هدف بگیرد یعنی زمین، تامین مالی، هزینه ساخت، عرضه واحدهای جدید و توان خرید خانوار.
امروز مسکن به مرحله رسیده که حتی افزایش عرضه نیز بدون توجه به قدرت خرید خانوار نمی‌تواند تمام مشکل بازار را حل کند. خانه‌ای که ساخته می‌شود باید توسط متقاضی خریداری شود و این امر نیازمند دسترسی به تسهیلات موثر، درآمد متناسب و ثبات اقتصادی است. در شرایطی که تورم بالا، بخش بزرگی از درآمد خانوار را صرف هزینه‌های ضروری می‌کند وام‌های مسکن نیز در بسیاری از موارد فاصله زیادی با قیمت واقعی خانه دارند بنابراین بازار همزمان با دو بحران مواجه است: از یک سو تولیدکننده توان ساخت با هزینه‌های فعلی را ندارد و از سوی دیگر مصرف‌کننده توان خرید محصول نهایی را ندارد.
این همان نقطه‌ای است که رکود تورمی بازار مسکن را شکل می‌دهد. برای خریدار واقعی تصمیم درباره خرید خانه باید از جنس تصمیم مصرفی و بلندمدت باشد و نه تلاش برای شکار کف قیمت. کسی که خانه را برای سکونت می‌خواهد و از نظر مالی توان خرید دارد باید به جای تمرکز افراطی بر نوسانات چندماهه، ثبات درآمد، میزان بدهی، کیفیت ملک و موقعیت آن را بررسی کند. انتظار برای ارزان‌شدن قابل توجه مسکن، در شرایطی که تورم عمومی و هزینه تولید همچنان بالاست ممکن است خریدار را برای مدت طولانی از بازار خارج کند بدون آنکه تضمینی برای کاهش قیمت وجود داشته باشد. البته این به معنای توصیه به خرید فوری هر ملکی با هر قیمتی نیست بلکه به معنای تفکیک انتظار برای تخفیف منطقی از انتظار برای سقوط عمومی قیمت‌هاست.
نظرات کاربران