فرمول اجاره‌خانه به رنگ بازارها

چرا وزن رهن و اجاره در بازار مسکن تهران «تغییر چشم‌گیر» پیدا کرده است؟ «دنیای‌اقتصاد» گزارش می‌دهد

- ترکیب پرداخت در بازار اجاره به رقم کم‌سابقه ۷۵درصد پول‌پیش ۲۵درصد اجاره‌ماهانه تبدیل شد

- بازدهی‌های ۳رقمی بازارهای دارایی «رفتار مالی موجرها» را در جهت خواسته مستاجرها قرار داده است

عقب‌نشینی «اجاره ماهانه» به نفع «پول پیش»

بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره آپارتمان در گفت‌وگو با «مشاوران املاک» نیز افزایش تمایل موجران به دریافت ودیعه بالاتر نسبت به اجاره ماهانه را تایید می‌کند. حداقل 4 عامل اصلی در تغییر رویکرد موجران برای دریافت ودیعه بالاتر دخیل بوده است. اولین عامل ریسک ازسرگیری تنش نظامی در کشور در ماه‌های پیش‌رو است. جنگ اسفند با موج بیکاری همراه بود، حتی بخش زیادی از مردمی که در پی جنگ تعدیل نشده و همچنان شاغل بودند با تاخیر در دریافت حقوق مواجه شدند. بیکاری و کاهش درآمد به تبع جنگ گریبان مشاغل آزاد را نیز گرفت، در چنین شرایطی پرداخت اجاره ماهانه به یکی از چالش‌های مهم مستاجران و حتی موجران تبدیل شد. در چنین شرایطی تنظیم قرارداد اجاره به شکلی که سهم ودیعه بالاتر باشد، به نوعی تضمینی برای دریافت رقم اجاره و کاهش ریسک تاخیر در پرداخت با بیکاری احتمالی مستاجر است.

عامل دومی که موجران را به سمت دریافت ودیعه بالاتر سوق داده است، ایجاد امکانی برای سرمایه‌گذاری است؛ درحالی‌که مبلغ اجاره ماهانه معمولا خرج مصارف جاری زندگی موجران می‌شود، دریافت ودیعه امکان سرمایه‌گذاری را برای آنها فراهم می‌کند. اهمیت این سرمایه‌گذاری در شرایطی که اقتصاد کشور تورمی است، دوچندان می‌شود؛ چراکه با تورم هر ماه از ارزش واقعی اجاره‌بها کاسته شده، اما موجر این امکان را دارد که با دریافت مبلغ ودیعه و صرف آن برای سرمایه‌گذاری، بر ارزش دارایی خود بیفزاید. در حال حاضر سود صندوق‌های درآمد ثابت به حدود 40درصد رسیده است و ارزش ریالی طلا ظرف سال گذشته تقریبا دوبرابر شد. در چنین شرایطی دریافت سهم بالاتری از کل قرارداد اجاره به شکل ودیعه و سرمایه‌گذرای در یک بازار از نظر اقتصادی کاملا قابل توجیه است.

سومین عامل افزایش عایدی اجاره‌داری با دریافت «ودیعه بالاتر» است؛ عایدی اجاره‌داری شامل دو وجه است. وجه اول بازدهی جاری اجاره‌داری از محل دریافت اجاره و وجه دوم بازدهی موجران از رشد قیمت ملک را شامل می‌شود. دریافت کل رقم قرارداد اجاره به شکل ودیعه یا سهم بالاتری از آن به شکل ودیعه فرصتی برای سرمایه‌گذاری در بازاری دیگر برای موجران است، این موضوع عایدی اجاره‌داری را افزایش می‌دهد. در حال حاضر عایدی اجاره‌داری 3درصد است، با دریافت ودیعه و سرمایه‌گذاری آن در بازاری دیگر، میزان عایدی اجاره‌داری افزایش می‌یابد. در شرایط کنونی بخش زیادی از موجران، افزایش رقم قرارداد اجاره در موعد تمدید یا تغییر مستاجر را به شکل «ودیعه» دریافت می‌کنند. این موضوع تامین رقم بالاتر «پول پیش» را برای مستاجر قدیمی نسبت به فردی که برای اولین مرتبه درصدد اجاره خانه برآمده، راحت‌تر می‌کند و به این ترتیب عامل بعدی در افزایش سهم ودیعه نسبت به اجاره ماهانه در قرارداد اجاره شمرده می‌شود.

استقبال مستاجران از ودیعه بالاتر

سهم «پول پیش-ودیعه» به «اجاره ماهانه» در قرارداد اجاره افزایش یافته است. در این شرایط قابل‌توجهی از مستاجران نیز از این تغییر نسبت استقبال می‌کنند. اگرچه با توجه به شرایط تورمی کشور، رقم ودیعه پرداختی آنها با تورم با کاهش ارزش مواجه می‌شود، اما پرداخت ودیعه بالاتر و عدم لزوم پرداخت اجاره ماهانه، به‌نوعی آرامش خاطر برای مستاجران به همراه دارد. مستاجران دریافت وام یا حتی فروش دارایی برای تامین رقم قرارداد اجاره و عدم پرداخت اجاره ماهانه را ترجیح می‌دهند. پرداخت سهم بالاتر «ودیعه» به اجاره «ماهانه» در قراردادهای تمدیدی با استقبال بالاتر از سوی مستاجر مواجه می‌شود، درواقع موجر و مستاجر، مبلغ موردنظر برای تمدید قرارداد را به شکل پول پیش دریافت می‌کنند و این موضوع نیز عاملی در جهت تقویت سهم ودیعه در قراردادها می‌شود.

طبق رفتار سنتی بازار اجاره، هر نوع کاهش جذابیت در بازارهای موازی مسکن از سپرده‌گذاری بانکی تا بورس و... معمولا به کاهش وزن پول‌‌پیش منجر می‌شود و افزایش جذابیت در این بازارها به افزایش سهم «پول‌پیش» می‌انجامد. متوسط قیمت پیشنهادی اجاره ماهانه یک واحد میان‌متراژ در شهر تهران به یک‌میلیارد و 600‌میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه 19‌میلیون تومانی رسیده که با تبدیل رقم ودیعه به اجاره ماهانه، میزان رقم اجاره برابر پرداخت ماهانه 67‌میلیون تومان است. در شرایطی که حداقل حقوق یک کارگر با فرزند حدود 24‌میلیون تومان است، افزایش تمایل مستاجران به پرداخت ودیعه بالاتر حتی به شرط فروش دارایی کاملا قابل درک است. در شرایط کنونی حتی پرداخت ماهانه 19‌میلیون تومان به‌عنوان اجاره ماهانه نیز تطبیقی با حداقل حقوق ندارد، این موضوع باعث شده تا اغلب افراد چند شغل داشته باشند تا علاوه بر پرداخت رقم قرارداد اجاره از پس تامین سایر هزینه‌های زندگی نیز برآیند.