گروه اقتصادی: بانک شهر از واگذاری پروژه تجاری ـ اداری «لشکری» موسوم به «شهر خودرو»، نزدیک به ۱۱ هزار و ۸۸۷ میلیارد تومان سود حسابداری شناسایی کرده است. اما بررسی جزئیات این معامله یک مسئله اساسی را پیش می‌کشد: ارزش کارشناسی ۱۴ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومانی و سود بزرگ ثبت‌شده در دفاتر، تا چه اندازه با قیمت قطعی قرارداد، وجوه وصول‌شده و منفعت واقعی بانک انطباق دارد؟
به گزارش بولتن نیوز، در ادامه بررسی عملکرد بانک شهر در حوزه واگذاری املاک، این بار یک معامله مشخص زیر ذره‌بین قرار گرفته است؛ معامله پروژه تجاری ـ اداری لشکری که بانک شهر اعلام کرده در پایان شهریور ۱۴۰۵ از طریق مزایده و به‌صورت نقد و اقساط نهایی شده است.
مطابق اطلاعات منتشرشده از افشای اصلاحی بانک، ارزش کارشناسی این پروژه در تاریخ ۱۶ خرداد ۱۴۰۵ معادل ۱۴۳ هزار میلیارد ریال، برابر با ۱۴ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان بوده است.
بهای ثبت‌شده دارایی نیز ۲۴ هزار و ۱۲۹ میلیارد ریال، معادل حدود ۲ هزار و ۴۱۳ میلیارد تومان اعلام شده است.
بانک از این واگذاری، ۱۱۸ هزار و ۸۷۱ میلیارد ریال، برابر با ۱۱ هزار و ۸۸۷ میلیارد تومان سود شناسایی کرده است.
یک اختلاف حسابداری بزرگ؛ اما آیا تمام واقعیت معامله همین است؟
نکته قابل توجه آن است که اختلاف ارزش کارشناسی اعلام‌شده و بهای ثبت‌شده ملک، دقیقاً با سود شناسایی‌شده بانک مطابقت دارد.
این تطابق عددی به‌خودی‌خود نشانه اشکال یا تخلف نیست؛ اما ضرورت بررسی مبلغ قطعی معامله و مستندات حسابداری آن را دوچندان می‌کند.
در معاملات بزرگ ملکی، ارزش کارشناسی، قیمت پایه مزایده، مبلغ قرارداد و وجه وصول‌شده مفاهیم متفاوتی هستند.
بنابراین صرف اعلام سود حاصل از فروش، برای ارزیابی کیفیت معامله کافی نیست.
بانک از این معامله چقدر وجه نقد دریافت کرده است؟
بانک شهر اعلام کرده واگذاری پروژه لشکری به‌صورت نقد و اقساط انجام شده است.
در چنین شرایطی، مبلغ فروش الزاماً در همان تاریخ به‌طور کامل به حساب بانک واریز نمی‌شود.
برای ارزیابی آثار واقعی این واگذاری بر منابع بانک باید روشن شود چه میزان از ثمن معامله نقداً وصول شده، مانده اقساط چه مقدار است و برای تضمین وصول مطالبات چه سازوکاری پیش‌بینی شده است.
اگر معامله‌ای سود حسابداری بزرگی ایجاد کند اما بخش عمده وجه آن در سال‌های آینده وصول شود، نمی‌توان تمام مبلغ سود را معادل منابع نقد آزادشده دانست.
قیمت کارشناسی چگونه تعیین شده است؟
در این پرونده، تاریخ کارشناسی ملک مشخص است؛ اما برای ارزیابی کامل معامله، دسترسی به گزارش ارزش‌گذاری و مفروضات آن اهمیت دارد.
نوع کاربری، مساحت، موقعیت، وضعیت حقوقی و بهره‌برداری ملک، شرایط بازار در تاریخ کارشناسی و روش محاسبه ارزش، همگی می‌توانند بر قیمت نهایی اثر بگذارند.
همچنین باید روشن شود مزایده چه میزان رقابتی بوده و قیمت قطعی معامله چه نسبتی با قیمت پایه و ارزش کارشناسی داشته است.
بدون این اطلاعات، نه می‌توان واگذاری زیر قیمت را اثبات کرد و نه می‌توان درباره تحقق بهترین منفعت اقتصادی برای بانک اظهارنظر قطعی داشت.
خریدار چه کسی بوده و شرایط معامله چگونه تعیین شده است؟
در واگذاری دارایی‌های بزرگ بانکی، بررسی هویت خریدار و ارتباط احتمالی او با اشخاص وابسته اهمیت ویژه‌ای دارد.
این بررسی نباید با پیش‌داوری همراه باشد؛ بلکه هدف آن اطمینان از رعایت ضوابط معاملات، رقابت سالم و جلوگیری از تعارض منافع است.
شفافیت درباره تعداد پیشنهادهای معتبر، مبلغ پیشنهاد برنده و شرایط پرداخت، می‌تواند به رفع ابهام‌های موجود کمک کند.
از فروش یک ملک تا مزایده ۱۸ ملک دیگر
موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بانک شهر هم‌زمان فروش ۱۸ ملک مازاد دیگر را نیز در دستور کار قرار داده است.
در اطلاعیه این مزایده، روش‌های مختلف پرداخت از جمله خرید اقساطی و امکان استفاده از تسهیلات با بازپرداخت تا ۱۲۰ ماه پیش‌بینی شده است.
این شرایط ممکن است به افزایش تعداد متقاضیان و تسهیل فروش دارایی‌ها کمک کند؛ اما باید اثر آن بر نقدشوندگی واقعی دارایی‌ها و کیفیت مطالبات بانک نیز سنجیده شود.
خروج از بنگاه‌داری تنها زمانی کامل است که واگذاری‌ها به کاهش دارایی‌های غیرمولد و بهبود واقعی منابع بانک منجر شوند.
مسئولیت مدیرعامل و نهادهای نظارتی
بانک شهر در توضیح واگذاری پروژه لشکری، به اجرای تکالیف قانونی مربوط به فروش اموال مازاد اشاره کرده است.
این توضیح درباره اصل ضرورت فروش قابل توجه است؛ اما اجرای تکلیف قانونی، ضرورت ارزیابی کیفیت قیمت‌گذاری، شرایط معامله و وصول وجوه را منتفی نمی‌کند.
از این‌رو انتظار می‌رود مدیریت بانک شهر و نهادهای نظارتی، اطلاعات قابل انتشار درباره این معامله را به‌گونه‌ای ارائه کنند که امکان ارزیابی مستقل منافع بانک و سپرده‌گذاران فراهم شود.
سخن پایانی؛ سود بزرگ، پاسخ همه پرسش‌ها نیست
بولتن نیوز در این پرونده نه اصل فروش اموال مازاد را زیر سؤال می‌برد و نه بدون سند، تخلفی را به اشخاص نسبت می‌دهد.
موضوع اصلی، حفاظت از منافع بانک و اطمینان از آن است که دارایی‌های ارزشمند با قیمت مناسب، شرایط منصفانه و قابلیت وصول مطمئن واگذار شده‌اند.
بانک شهر از یک معامله ملکی نزدیک به ۱۱ هزار و ۸۸۷ میلیارد تومان سود حسابداری اعلام کرده است؛ اکنون باید کیفیت واقعی این سود و میزان منابع وصول‌شده نیز روشن شود.
بانکداری موفق تنها با ثبت سود در دفاتر سنجیده نمی‌شود؛ آنچه اهمیت دارد، حفظ ارزش دارایی‌ها، وصول منابع و بازگشت آنها به فعالیت اصلی بانک است.
بولتن نیوز آمادگی دارد پاسخ مستند بانک شهر را درباره این واگذاری دریافت و منتشر کند.
نظرات کاربران