خانه ریز و خطای درشت

«خانه ریز» عنوان طرحی است که اخیرا در حوزه مسکن به اجرا درآمده‌ است. در سال‌های گذشته طرح‌های متعددی در این حوزه معرفی شده و هرکدام شاید اندک تأثیری از خود بر جای گذاشته‌اند، اما معضل مسکن همچنان حل‌نشده باقی‌ مانده و روز به‌ روز بر شدت بحران اضافه‌ شده‌ است. حال این پرسش بجا مطرح می‌شود که این طرح جدید چه کمکی به حل بحران خواهد کرد؟

‌پیشنهاددهندگان چنین طرح‌هایی به این واقعیت توجه دارند که اولا منابع نقدی نیازمندان واقعی مسکن حتی با کمک تسهیلات بانکی هم برای خرید مسکن کفایت نمی‌کند و ثانیا رشد قیمت مسکن به‌گونه‌ای است که اگر آنها نقدینگی اندک خود را در پربازده‌ترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری به کار بیندازند، باز هم در آینده توان خرید مسکن نخواهند داشت؛ زیرا سرعت رشد قیمت مسکن کلیه تلاش‌های آنان را بی‌اثر خواهد کرد. پس باید فرصتی به صاحبان نقدینگی‌های خرد داده‌ شود که اگر نمی‌توانند یک واحد مسکونی کامل بخرند، حداقل بخشی از آن را بخرند تا ارزش دارایی‌هایشان حفظ شود. کلیات این طرح را می‌توان با همان طرح‌های گذشته مانند فروش متری مسکن و تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان یکی دانست، هرچند در شیوه‌های اجرا تفاوت‌های اندکی وجود داشته‌ باشد. از این‌رو پرسش ‌اشاره‌شده در مقدمه یادداشت را باید با پرسشی مقدم‌تر جایگزین کرد: چرا طرح‌هایی از نوع راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان نتوانستند تغییر محسوسی در شرایط بازار مسکن ایجاد کنند؟ به بیان دیگر این طرح جدید چه تفاوتی با طرح‌های ناموفق قبلی دارد؟ کاستی بنیادین که در همه طرح‌هایی از این قبیل در حوزه مسکن مشاهده می‌شود، این است که قدرت مخرب تقاضای سفته‌بازانه را به‌کلی نادیده می‌گیرند. یکی از مهم‌ترین خطاهای سیاست‌گذاران اقتصاد کشور در دهه‌های گذشته این بود که اجازه دادند مسکن به‌عنوان یک کالای به‌اصطلاح سهل‌البیع در سطح اقتصاد ملی معرفی شود. نتیجه این بی‌توجهی این بود که نقدینگی مازاد خلق‌شده در اقتصاد که البته آن‌هم نتیجه یک‌سری بی‌توجهی‌های دیگر بود، به بازار مسکن سرازیر شد و به این‌ ترتیب سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران از 22 درصد در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 به بیش از 80 درصد در سال 1400 رسید. این هجوم گسترده نقدینگی موجبات رشد نجومی قیمت مسکن را فراهم کرده و اقشار کم‌درآمد را از خرید مسکن محروم کرد. در قالب تصویری ساده از عالم واقع، آنچه را در بازار مسکن در بیش از چهار دهه گذشته اتفاق افتاده است، می‌توان در چند جمله خلاصه کرد: سیاست‌های کلان‌ اقتصادی ناکارآمد منجر به خلق پول آن‌هم در مقیاس وسیع شده، دولت مانعی بر سر راه هجوم نقدینگی به بازار مسکن قرار نداده، قیمت مسکن افزایش یافته و نیازمندان واقعی مسکن قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند. در مقابل این اتفاق، سیاست‌گذاران حوزه مسکن فقط تلاش کرده‌اند با افزایش سقف وام مسکن کفه ترازو را به نفع نیازمندان واقعی سنگین‌تر کنند. اما طبعا مسابقه بین قیمت مسکن و سقف وام مسکن هرگز نمی‌تواند تضمین‌کننده منافع نیازمندان مسکن باشد؛ زیرا بخش قابل‌اعتنایی از همین وام‌ها هم در اختیار کسانی قرار گرفته که تقاضایشان برای مسکن از نوع تقاضای سفته‌بازانه بوده‌ است. به بیان دیگر، افزایش وام مسکن به ضرر نیازمندان واقعی تمام شده‌ است. اما طنز تلخ ماجرا این است که سیاست‌گذاران دلاورمان وقتی از خانه‌دارکردن مردم از طریق وام مسکن ناامید شدند، به‌جای ریشه‌یابی این مشکل، به این فکر افتادند که با پرداخت وام ودیعه مسکن به نیازمندان مسکن کمک کنند و البته ناگفته پیداست که حتی چنین دلسوزی‌هایی هم مشکل نیازمندان را حل نکرد؛ زیرا با این وام فقط رونق بازار مسکن استیجاری افزایش یافته و منجر به تشویق سفته‌بازان می‌شود. در سوی دیگر میدان، بعد از ارائه طرح فروش متری مسکن و عدم توفیق محسوس طرح، به این فکر افتادیم که لابد خرید یک متر مسکن تناسبی با توان نیازمندان ندارد و حالا قرار شده فرصت خرید سانتی‌متری برایشان ایجاد شود! و می‌توان انتظار داشت‌ اگر توفیقی کسب نشد، در قدم بعدی فرصت خرید میلی‌متری مورد توجه مسئولان قرار بگیرد. به‌راستی ایراد کار کجاست؟ به باور نگارنده ایراد در بی‌توجهی به اهمیت تقاضای سفته‌بازانه خلاصه می‌شود. مسئولان رشد قیمت مسکن را حتی اگر رشدی انفجاری باشد، یک اتفاق معمولی در بازار می‌پندارند. یعنی بازار مسکن هم مثل هر بازار دیگر با تغییرات قیمت نسبت به تغییر عرضه و تقاضا واکنش نشان می‌دهد، پس جای نگرانی نیست. اما نکته این است که هرگز نباید مسکن را با بسیاری از کالاهای دیگر که مورد تقاضای شهروندان است، مقایسه کرد. با این دید باید گفت اگر راه خروجی از تله افزایش نجومی نقدینگی نداریم، که البته بحث مستقلی لازم دارد، حداقل باید مانع از جاری‌شدن سیلاب نقدینگی به بازار مسکن می‌شدیم.

اولین قدم در مسیر مهار بحران مسکن، تلاش برای خروج تدریجی تقاضای سفته‌بازانه از بازار است. رشد این شکل از تقاضا به پدیده احتکار مسکن دامن زده‌ است. صاحبان نقدینگی با خرید و احتکار واحدهای مسکن عرضه‌شده در بازار، مانع دسترسی آسان نیازمندان واقعی به مسکن شده‌اند. در چنین شرایطی اجرای هرگونه طرحی از نوع افزایش سقف وام مسکن، پرداخت وام ودیعه به مستأجرها و اینک طرح خانه ریز، بیشتر از اینکه مشکل نیازمندان واقعی مسکن را حل کند، به نفع سفته‌بازان تمام می‌شود؛ زیرا در همان قدم اول از طریق افزایش مصنوعی رونق در بازار، از کاهش سرعت رشد قیمت جلوگیری می‌کند. اما نکته پایانی اینکه شرایط روحی سیاست‌گذاران مسکن را می‌توان به وضعیت بیماری تشبیه کرد که از ترس تیغ جراحی به هرگونه درمان غیراصولی و شبه‌علمی پناه می‌برد و البته نتیجه‌ای هم نمی‌گیرد.