سازمان ملی وام مسکن دولتی چیست؟

سازمان ملی وام مسکن دولتی (Ginnie Mae) چیست؟

سازمان ملی وام مسکن دولتی آمریکا، که به اختصار Ginnie Mae نامیده می‌شود، یک شرکت دولتی فدرال است که پرداخت به‌موقع اصل و سود اوراق بهادار پشتوانه‌دارِ وام مسکن (MBS) را که توسط وام‌دهندگان تأییدشده منتشر شده‌اند، تضمین می‌کند.

جینی می با متصل کردن بازار مسکن آمریکا به بازارهای سرمایه، زمینه تأمین مالی کم‌هزینه برای برنامه‌های مسکن دولتی را فراهم می‌کند. این برنامه‌ها از طریق نهادهایی مانند اداره فدرال مسکن (FHA)، امور کهنه‌سربازان (VA)، وزارت کشاورزی آمریکا و برنامه مسکن عمومی و بومی وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD) اجرا می‌شوند.

نکات کلیدی:

• جینی می پرداخت اصل و سود اوراق بهادار مبتنی بر وام مسکن را که توسط وام‌دهندگان معتبر منتشر می‌شوند، تضمین می‌کند.

• این نهاد در سال ۱۹۶۸ و در قالب بخشی از وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) با هدف گسترش دسترسی به مالکیت مسکن تأسیس شد.

• برخلاف فنی می و فردی مک، سازمان جینی می از ضمانت کامل دولت فدرال برخوردار است، به این معنا که دولت به‌طور رسمی پشتوانه آن است.

نقش جینی می چیست؟

سازمان ملی وام مسکن دولتی آمریکا (جینی می) در سال ۱۹۶۸ به‌عنوان بخشی از وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) با هدف گسترش دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه تأسیس شد. این نهاد خودش وام مسکن صادر نمی‌کند، بلکه پرداخت وام‌هایی را که برای خرید خانه‌های تک‌واحدی یا چندواحدی ارائه شده‌اند، تضمین می‌کند. چون این وام‌ها تحت حمایت دولت هستند، متقاضیان می‌توانند آن‌ها را با نرخ بهره پایین‌تری دریافت کنند که به کاهش هزینه‌های وام‌گیری منجر می‌شود. برای برنامه‌ریزی بهتر این هزینه‌ها، استفاده از ماشین‌حساب وام مسکن می‌تواند ابزار مفیدی باشد.

جینی می مستقیماً در بازار وام مسکن فعالیت نمی‌کند؛ یعنی خودش اوراق بهادار پشتوانه‌دارِ وام مسکن را صادر، خرید یا فروش نمی‌کند و همچنین وام مسکن نمی‌خرد. در عوض، وام‌دهندگان خصوصی تأییدشده، وام‌های واجد شرایط را صادر می‌کنند، آن‌ها را در قالب اوراق بهادار تجمیع می‌نمایند و سپس این اوراق را با ضمانت جینی می منتشر می‌کنند. تا پایان سال مالی ۲۰۲۴، ارزش کل پرتفوی اوراق MBS تضمین‌شده توسط جینی می حدود ۲.۶ تریلیون دلار بوده است.

نکته مهم: جینی می با تضمین اوراق بهادار وام مسکن، به گسترش دسترسی اقشار کم‌درآمد، خریداران خانه اول و گروه‌های محروم به بازار وام مسکن کمک می‌کند.

ضمانت‌های جینی می
جینی می پرداخت به‌موقع اصل و سود وام‌هایی را که توسط وام‌دهندگانی مانند بانک‌های وام مسکن، مؤسسات پس‌انداز و وام، و بانک‌های تجاری ارائه شده‌اند، تضمین می‌کند. سرمایه‌گذارانی که در اوراق GNMA سرمایه‌گذاری می‌کنند، الزاماً نمی‌دانند صادرکننده اصلی وام کیست، اما مطمئن هستند که اوراق‌شان توسط جینی می تضمین شده و همانند اوراق خزانه‌داری آمریکا تحت پشتیبانی کامل دولت فدرال قرار دارد.

این ضمانت باعث می‌شود سرمایه‌گذاران نگران دیرکرد پرداخت‌ها یا نکول وام‌گیرندگان نباشند. اگر وام‌گیرنده‌ای اقساط خود را پرداخت نکند، جینی می آن را جبران می‌کند. بخش بزرگی از این وام‌ها که در قالب اوراق جینی می منتشر می‌شوند، توسط اداره فدرال مسکن (FHA) بیمه می‌شوند؛ نهادی که معمولاً به خریداران خانه اول و متقاضیان کم‌درآمد وام مسکن ارائه می‌دهد.

تاریخچه جینی می

پس از رکود بزرگ دهه ۱۹۳۰ و بحران بی‌سابقه در بازار مسکن، کنگره آمریکا در سال ۱۹۳۴ «قانون ملی مسکن» را تصویب کرد که بخشی از طرح نیودیل (New Deal) بود. هدف این قانون، احیای بازار مسکن و محافظت از وام‌دهندگان در برابر نکول وام‌گیرندگان بود.

در سال ۱۹۶۸، یعنی سی سال بعد، نهاد «» به دو بخش با وظایف جداگانه تقسیم شد:

• وام‌های معمولی (بدون تضمین دولتی) را خریداری می‌کرد.

• جینی می مسئول وام‌های تضمین‌شده توسط دولت شد.

به یک شرکت سهامی عام تبدیل شد، در حالی که جینی می به‌عنوان نهاد دولتی در زیرمجموعه وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD) باقی ماند و تنها نهادی است که پشتیبانی کامل دولت فدرال را به‌صورت رسمی دارد.

تفاوت جینی می با فردی مک
نهادهایی مانند و فردی مک مشابه جینی می هستند، اما تفاوت‌هایی مهم دارند. این دو نهاد، «مؤسسات حمایت‌شده دولتی» (GSE) هستند که به‌صورت شرکت‌های خصوصی با مجوز فدرال فعالیت می‌کنند.

جینی می فقط اوراقی را تضمین می‌کند که وام‌های پشتوانه‌شان توسط نهادهایی مانند FHA یا VA تضمین شده‌اند. اما Fannie و Freddie ممکن است اوراقی منتشر کنند که وام‌هایشان تضمین دولتی ندارند. همچنین، خودش هم در اوراق MBS سرمایه‌گذاری می‌کند.

جینی می تنها نهادی است که به‌طور رسمی و شفاف تحت ضمانت کامل دولت فدرال است. البته در بحران مالی سال ۲۰۰۸، و فردی مک به کنترل مستقیم دولت درآمدند، که به باور برخی، تفاوت جینی می با این دو نهاد را کمتر کرده است.

آیا جینی می تأمین مالی می‌کند؟

خیر. جینی می خودش هیچ‌گونه وامی صادر نمی‌کند و به وام‌دهندگان نیز بیمه یا منابع مالی ارائه نمی‌دهد. همچنین استانداردهای مربوط به اعتبارسنجی یا شرایط وام را نیز تعیین نمی‌کند.

چگونه جینی می وام‌های مسکن را مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌کند؟

وقتی وامی تحت ضمانت جینی می باشد، وام‌دهندگان می‌توانند این وام‌ها را با قیمت بهتری در بازار ثانویه بفروشند و منابع مالی به‌دست‌آمده را صرف اعطای وام‌های جدید کنند. این چرخه باعث افزایش دسترسی مردم به وام‌های ارزان‌تر می‌شود.

چرا اوراق جینی می سرمایه‌گذاری امنی محسوب می‌شوند؟

جینی می خودش وام یا اوراق نمی‌خرد یا نمی‌فروشد، اوراق MBS صادر نمی‌کند و در ترازنامه‌اش از مشتقات یا بدهی‌های بلندمدت استفاده نمی‌شود. این ویژگی‌ها در کنار پشتیبانی رسمی دولت، آن را به گزینه‌ای امن برای سرمایه‌گذاران تبدیل می‌کند.

جمع‌بندی
سازمان ملی وام مسکن دولتی آمریکا (جینی می) پرداخت اصل و سود اوراق پشتوانه‌دار وام مسکن را که توسط وام‌دهندگان تأییدشده صادر می‌شوند، تضمین می‌کند. برخلاف و فردی مک، جینی می به‌طور کامل تحت پشتیبانی دولت فدرال است. این نهاد در سال ۱۹۶۸ برای افزایش دسترسی مردم به خانه‌دار شدن تأسیس شد.