سرمایه عملیاتی (Funds From Operations یا FFO) معیاری است که شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITها) برای سنجش جریان نقدی حاصل از فعالیت‌های خود استفاده می‌کنند. این شاخص عملکرد عملیاتی شرکت‌های املاک را نشان می‌دهد.
برای محاسبه FFO، استهلاک، کاهش ارزش و زیان حاصل از فروش دارایی‌ها به سود خالص افزوده می‌شود، سپس سود حاصل از فروش دارایی‌ها و درآمد بهره از آن کسر می‌گردد. گاهی این عدد به‌صورت «هر سهم» نیز اعلام می‌شود. هنگام ارزیابی یک شرکت REIT، استفاده از نسبت FFO به ازای هر سهم، به‌جای سود به ازای هر سهم (EPS) توصیه می‌شود.
نکات اصلی:
-
سرمایه عملیاتی معیاری است که REITها برای نمایش جریان نقدی فعالیت‌های خود استفاده می‌کنند.
-
شرکت‌های املاک از این شاخص برای سنجش عملکرد عملیاتی استفاده می‌کنند.
-
FFO شامل درآمدهای غیرتکراری مانند فروش دارایی نمی‌شود و فقط درآمد ناشی از فعالیت‌های تجاری را در نظر می‌گیرد.
-
نسخه تعدیل‌شده FFO هزینه‌های تکراری سرمایه‌ای (که سپس مستهلک می‌شوند) و همچنین تعدیلات اجاره‌های یکنواخت‌شده را نیز کسر می‌کند.
-
شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه عملیاتی خود را در پاورقی صورت سود و زیان افشا می‌کنند.
فرمول و محاسبه سرمایه عملیاتی
فرمول سرمایه عملیاتی به صورت زیر است:
«FFO = سود فروش املاک − درآمد بهره − (سود خالص + استهلاک + کاهش ارزش + زیان فروش املاک)»
تمام اجزای این فرمول در صورت سود و زیان شرکت REIT موجود است. برای محاسبه آن، مراحل زیر انجام می‌شود:
-
عدد سود خالص را از انتهای صورت سود و زیان استخراج کنید.
-
مقادیر استهلاک و کاهش ارزش را که هزینه دوره مربوط به دارایی‌های مشهود و نامشهود شرکت هستند، به سود خالص اضافه کنید. این دو صرفاً محاسبات حسابداری هستند و جریان نقدی واقعی را کاهش نمی‌دهند، بنابراین به سود خالص بازگردانده می‌شوند.
-
هرگونه زیان ناشی از فروش املاک یا دارایی‌های بلندمدت مانند زمین، ساختمان یا تجهیزات را نیز اضافه کنید. این زیان‌ها معمولاً یک‌باره و غیرمستمر هستند و جزو عملیات عادی شرکت محسوب نمی‌شوند.
-
سپس، هرگونه سود حاصل از فروش دارایی‌ها را از مجموع بالا کم کنید، چون این سودها نیز غیرمستمر بوده و در عملیات عادی لحاظ نمی‌شوند.
-
درآمد بهره نیز باید کسر شود، چون معمولاً ارتباطی با فعالیت‌های اصلی REIT ندارد.
مثال:
اگر یک REIT دارای ۲۰٬۰۰۰ دلار استهلاک، ۴۰٬۰۰۰ دلار سود فروش ملک و ۱۰۰٬۰۰۰ دلار سود خالص باشد، سرمایه عملیاتی آن برابر با ۸۰٬۰۰۰ دلار خواهد بود.
نکته:
در بیشتر موارد نیازی به محاسبه دستی FFO نیست، زیرا همه REITها موظفند محاسبات FFO را در گزارش‌های مالی عمومی خود افشا کنند. این عدد معمولاً در پاورقی‌های صورت سود و زیان درج می‌شود.
سرمایه عملیاتی (FFO) نشان‌دهنده میزان نقدینگی ایجادشده توسط یک شرکت سرمایه‌گذاری در املاک (REIT) است و به عنوان معیاری برای سنجش عملکرد عملیاتی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این شاخص که توسط انجمن ملی REITها (NAREIT) معرفی شده، یکی از معیارهای غیر استاندارد حسابداری (non-GAAP) به شمار می‌رود.
FFO میزان خالص وجه نقدی را که از فعالیت‌های عادی و مستمر تجاری وارد شرکت می‌شود، اندازه‌گیری می‌کند. با این حال، نباید FFO را جایگزین جریان نقدی یا معیاری برای نقدشوندگی شرکت در نظر گرفت.
برای مثال، در شرکت‌های عادی، جریان نقدی ممکن است شامل درآمد حاصل از فروش دارایی یا دریافت وام باشد، اما در FFO این موارد لحاظ نمی‌شود. FFO تنها درآمد حاصل از فعالیت‌های تجاری مداوم را در بر می‌گیرد.
نکته مهم:
سرمایه عملیاتی را با شاخص‌های دیگری مانند جریان نقدی حاصل از عملیات اشتباه نگیرید. جریان نقدی عملیاتی در صورت جریان وجوه نقد (CFS) گزارش می‌شود و درآمد حاصل از فعالیت‌های اصلی شرکت را نشان می‌دهد. همچنین، معیار دیگری مانند سود قبل از بهره، مالیات، استهلاک و کاهش ارزش (EBITDA) نیز متفاوت است، زیرا سودآوری شرکت را با حذف هزینه‌های غیرنقدی و مالیاتی نشان می‌دهد، نه صرفاً جریان نقدی حاصل از عملیات.
چرا FFO معیار مناسبی برای ارزیابی عملکرد REITها است؟
سرمایه عملیاتی (FFO) اثر روش‌های حسابداری مبتنی بر هزینه را که ممکن است عملکرد واقعی یک REIT را به‌درستی نشان ندهند، جبران می‌کند. طبق اصول پذیرفته‌شده حسابداری، همه REITها موظف‌اند ارزش دارایی‌های سرمایه‌ای خود را طی زمان مستهلک کنند. اما در واقعیت، بسیاری از این دارایی‌ها (مثل املاک) با گذشت زمان ارزش بیشتری پیدا می‌کنند و استهلاک آن‌ها تصویر نادرستی از ارزش واقعی شرکت ارائه می‌دهد. به همین دلیل، در محاسبه FFO، استهلاک و کاهش ارزش به سود خالص اضافه می‌شود.
علاوه بر این، FFO سود حاصل از فروش دارایی را نیز حذف می‌کند، چون این نوع فروش‌ها معمولاً اتفاقی و غیرتکراری هستند. REITها موظف‌اند ۹۰٪ از درآمد مشمول مالیات خود را به‌صورت سود نقدی میان سرمایه‌گذاران توزیع کنند، اما سود حاصل از فروش دارایی‌ها مشمول مالیات نمی‌شود و نباید در ارزیابی عملکرد یا ارزش شرکت لحاظ گردد.
همچنین، بسیاری از شرکت‌ها FFO به ازای هر سهم را در کنار سود به ازای هر سهم (EPS) گزارش می‌کنند. EPS برابر است با سود خالص تقسیم بر تعداد سهام در گردش. هر دو شاخص نشان می‌دهند که چه میزان درآمد برای هر سهم ایجاد شده است.
این معیارها به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا تشخیص دهند آیا مدیریت شرکت به‌خوبی منابع مالی را به کار گرفته یا نه. بسیاری از تحلیلگران نیز برای ارزیابی ارزش سهام REIT از نسبت قیمت به FFO در کنار نسبت قیمت به سود (P/E) استفاده می‌کنند. در این حالت، قیمت بازار REIT بر سرمایه عملیاتی به ازای هر سهم تقسیم می‌شود.
مقایسه FFO با AFFO (سرمایه عملیاتی تعدیل‌شده)
تحلیلگران املاک روزبه‌روز بیشتر از شاخصی به نام سرمایه عملیاتی تعدیل‌شده (AFFO) برای ارزیابی REITها استفاده می‌کنند. این شاخص با استفاده از FFO به‌دست می‌آید، اما در آن هزینه‌های سرمایه‌ای تکراری که مستهلک می‌شوند و همچنین اثر تسطیح اجاره‌ها (straight-lining of rents) از FFO کسر می‌شود.
هزینه‌های سرمایه‌ای تکراری می‌توانند شامل مخارج نگهداری مانند رنگ‌آمیزی یا تعویض سقف باشند. به همین دلیل، AFFO دید دقیق‌تری از توانایی درآمدزایی واقعی یا توان پرداخت سود نقدی یک REIT ارائه می‌دهد.
این شاخص، که گاهی با عنوان «وجوه قابل توزیع» یا «نقدی قابل توزیع» نیز شناخته می‌شود، برای نمایش بهتر توان تولید نقدینگی و پرداخت سود توسط REIT طراحی شده است.
مثالی از کاربرد FFO
شرکت سایمون پراپرتی گروپ (Simon Property Group)، یکی از REITهای معروف در حوزه مراکز خرید، در صورت مالی سال ۲۰۱۷ خود عدد ۴ میلیارد دلار را به عنوان سرمایه عملیاتی گزارش کرد که ۶٪ بیشتر از سال ۲۰۱۶ بود. در همان سال، سود خالص این شرکت ۲.۲ میلیارد دلار بود.
برای محاسبه FFO، شرکت ۱.۸ میلیارد دلار استهلاک و کاهش ارزش را به سود خالص افزود و سپس تعدیلات جزئی‌تری انجام داد. از جمله کسر ۵.۳ میلیون دلار بابت پرداخت سود ممتاز و تقسیم سود، و کاهش ۱۷.۱ میلیون دلاری بابت سهم اقلیت از استهلاک و کاهش ارزش.
در نهایت، سایمون FFO رقیق‌شده به ازای هر سهم را ۱۱.۲۱ دلار گزارش کرد، در حالی‌که سود رقیق‌شده به ازای هر سهم تنها ۶.۲۴ دلار بود.
سرمایه عملیاتی چه چیزی را نشان می‌دهد؟
سرمایه عملیاتی نشان می‌دهد که یک شرکت سرمایه‌گذاری در املاک (REIT) چه مقدار وجه نقد از فعالیت‌های مختلف، به‌ویژه عملیات عادی خود تولید می‌کند. این معیار به‌عنوان شاخص عملکرد عملیاتی REITها شناخته می‌شود. توجه داشته باشید که سود حاصل از فروش املاک در FFO لحاظ نمی‌شود، چون این نوع درآمدها اتفاقی و غیرمستمر هستند.
FFO یک تصویر دقیق‌تر از درآمد حاصل از فعالیت‌های پایدار و اصلی شرکت ارائه می‌دهد و برای مقایسه عملکرد واقعی REITها استفاده می‌شود.
از کجا می‌توان سرمایه عملیاتی یک REIT را پیدا کرد؟
REITها موظف‌اند سرمایه عملیاتی خود را به‌صورت عمومی افشا کنند. این عدد را می‌توانید در صورت‌های مالی منتشرشده شرکت پیدا کنید. کافی است صورت سود و زیان را بررسی کرده و به پاورقی‌ها (footnotes) توجه کنید. همچنین می‌توان آن را با جمع کردن سود خالص، استهلاک، کاهش ارزش، و زیان فروش املاک و سپس کسر سود حاصل از فروش املاک و درآمد بهره، محاسبه کرد.
تفاوت بین سرمایه عملیاتی و جریان نقدی حاصل از عملیات چیست؟
اگرچه ممکن است این دو شاخص مشابه به نظر برسند، اما تفاوت‌های مهمی دارند.
FFO عملکرد عملیاتی را نشان می‌دهد و شامل سود خالص، استهلاک، کاهش ارزش و زیان فروش املاک است، در حالی که سود حاصل از فروش املاک و درآمد بهره از آن حذف می‌شود.
در مقابل، جریان نقدی حاصل از عملیات در صورت جریان وجوه نقد گزارش می‌شود و تمام نقدی را که شرکت از فعالیت‌های خود (از جمله سرمایه در گردش، درآمد و هزینه‌ها) به‌دست آورده نشان می‌دهد.
جمع‌بندی:
راه‌های مختلفی برای سنجش موفقیت یک شرکت وجود دارد که به نوع کسب‌وکار بستگی دارد. مثلاً برخی شرکت‌ها از شاخص‌هایی مثل سود قبل از بهره و مالیات (EBITDA) یا بازده حقوق صاحبان سهام استفاده می‌کنند. اما REITها برای سنجش عملکرد خود از FFO بهره می‌گیرند. این شاخص که توسط انجمن NAREIT معرفی شده، به استاندارد صنعتی تبدیل شده و عملکرد عملیاتی را با در نظر گرفتن استهلاک، کاهش ارزش و زیان فروش املاک و حذف درآمد بهره و سود فروش املاک نشان می‌دهد. خوشبختانه نیازی به محاسبه دستی آن نیست؛ این عدد معمولاً در پاورقی صورت سود و زیان درج می‌شود.
نظرات کاربران