به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز بازار مسکن ایران در آستانه تابستان ۱۴۰۴ به یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود رسیده است. بررسی‌های میدانی از بازار حاکی از کاهش چشمگیر حجم معاملات است؛ وضعیتی که نه ناشی از رکود فصلی، بلکه ناشی از ابهام در انتظارات اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها و بی‌تعادلی ساختاری میان عرضه و تقاضا است.
در حال حاضر، دو گروه اصلی بازار یعنی خریداران و فروشندگان، در حالت انفعال به سر می‌برند. تقاضای مصرفی به‌دلیل رشد قیمت‌ها و افزایش اجاره‌بها به‌طور کامل سرکوب شده و تقاضای سرمایه‌ای نیز به‌واسطه کاهش بازدهی مسکن، به سمت بازارهای جایگزین مانند ارز، طلا و رمزارزها تغییر مسیر داده است.
یکی از معضلات جدی بازار مسکن در سال‌های اخیر، رسوب بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور در این بخش است؛ سرمایه‌هایی که نه توان نقدشوندگی دارند و نه بازدهی متناسب با نرخ تورم را ارائه می‌کنند. برآوردها نشان می‌دهد که نزدیک به ۴۰ درصد از سرمایه‌های اقتصادی کشور در بازار مسکن متمرکز شده، اما ارزش افزوده حاصل از این منابع عملاً نزدیک به صفر است.
به بیان ساده، مسکن در ایران تبدیل به یک دارایی صرفاً نگهداری شده و بدون پویایی شده است؛ مشابه حساب‌های راکد بانکی. این وضعیت، نه تنها به تخصیص ناکارآمد منابع دامن می‌زند، بلکه از ورود سرمایه به بخش‌های مولد اقتصاد نیز جلوگیری می‌کند.
بازار مسکن بدون افق؛ چرا آینده‌ای روشن دیده نمی‌شود؟
با بررسی روندهای موجود، می‌توان گفت چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت روشن نیست. عوامل اصلی تداوم رکود عبارت‌اند از:
- رشد بدون پشتوانه قیمت زمین و هزینه ساخت
- نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر برای تحریک تقاضای مصرفی
- افزایش شکاف بین هزینه ساخت و قیمت فروش
- افت بازدهی در مقایسه با بازارهای رقیب
- ضعف در مدیریت خانه‌های خالی و عدم استفاده از ظرفیت‌های قانون مالیات بر مسکن
از سوی دیگر، واحدهایی که در بازار معامله می‌شوند عمدتاً از نوع فروش‌های اجباری (مانند آرای قضایی یا نیاز فوری به نقدینگی) هستند. معاملات واقعی، بسیار اندک و غیرتأثیرگذار در روند کلی بازارند.
بازار اجاره: آینه تمام‌نمای بحران تقاضا
بازار اجاره نیز در وضعیت نگران‌کننده‌ای قرار دارد. با وجود رکود در بخش خرید و فروش، اجاره‌بها به روند صعودی خود ادامه داده و بخش عمده‌ای از درآمد دهک‌های متوسط و پایین را می‌بلعد. برآورد می‌شود که بیش از ۶۰ درصد از درآمد خانوارهای شهری صرف هزینه‌های مربوط به مسکن می‌شود؛ در برخی دهک‌ها این عدد به بیش از ۹۰ درصد نیز می‌رسد.
در این بازار نیز نه تنها نشانه‌ای از تعادل دیده نمی‌شود، بلکه به‌دلیل نبود مقررات مؤثر در کنترل قیمت‌گذاری، رفتارهای خودسرانه موجران، بر التهاب بازار دامن زده‌اند.
سازندگان نیز به عقب‌نشینی رسیده‌اند
سازندگان و فعالان حوزه تولید مسکن نیز در موقعیتی شکننده قرار دارند. افزایش هزینه ساخت، رکود در فروش، سخت‌تر شدن تأمین مالی و ریسک‌های سودآوری پایین باعث شده که تمایل به ساخت‌وساز جدید کاهش یابد. حتی در پروژه‌های نیمه‌تمام نیز روند پیشرفت کند شده یا متوقف مانده است.
در چنین شرایطی، سیاست‌گذار برای تحریک عرضه نیز ابزار کارآمدی در اختیار ندارد؛ چراکه نه تسهیلات ساخت مؤثرند، نه بازار هدف برای فروش واحدهای ساخته‌شده موجود است.
تابستانی خنثی در راه است؛ بدون رونق، بدون شوک
با مرور شواهد موجود می‌توان گفت تابستان ۱۴۰۴ برای بازار مسکن، فصلی بدون جهش، بدون رونق و بدون تحرک معنادار خواهد بود. نرخ رشد قیمت، اگرچه ممکن است در برخی مناطق با نوسانات مقطعی مواجه شود، اما نشانه‌ای از یک روند افزایشی پایدار دیده نمی‌شود.
تنها مسیر احتمالی برای تغییر وضعیت بازار، مداخله هدفمند در عرضه واحدهای خالی و تسهیل دسترسی مصرف‌کننده واقعی به مسکن از طریق ابزارهای مالی نوین است؛ امری که هنوز در مرحله شعار باقی مانده است.
نظرات کاربران