به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در خردادماه، بازار رهن و اجاره مسکن در ایران با افزایش تقاضا مواجه شده است. اگرچه سیاست‌های کنترلی دولت برای محدودسازی افزایش اجاره‌بها اعمال شده‌اند اما گزارش‌ها حاکی از آن است که این سیاست‌ها نتوانسته‌اند به طور کامل از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کنند.
سقف اجاره‌بها و اجرای آن در مناطق مختلف تهران
بر اساس قانون جدید حمایت از مستاجران در سال ۱۴۰۴، سقف افزایش اجاره‌بها نسبت به قرارداد قبلی ۲۶ درصد تعیین شده است. با این حال، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی مناطق، افزایش اجاره‌بها بیش از این میزان بوده است. در ادامه، نمونه‌هایی از مناطق مختلف تهران ارائه می‌شود:
منطقه ۶ - یوسف‌آباد (مرکز تهران)
واحد ۶۵ متری، سال ساخت ۱۳۸۸: ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان، اجاره ۳۲ میلیون تومان.
واحد ۷۰ متری، سال ساخت ۱۴۰۰: ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان، اجاره ۳۱ میلیون تومان.
واحد ۴۲ متری، سال ساخت قبل از ۱۳۷۰: ودیعه ۸۰۰ میلیون تومان، اجاره ۷ میلیون تومان.
این ارقام نشان‌دهنده افزایش قابل توجهی نسبت به سال گذشته است.
منطقه ۱۱ - محله گمرک (مرکز تهران)
واحد ۵۸ متری، سال ساخت ۱۳۹۸: ودیعه ۱۵۰ میلیون تومان، اجاره ۱۵ میلیون تومان.
واحد ۸۰ متری، سال ساخت ۱۳۹۵: ودیعه ۵۵۰ میلیون تومان، اجاره ۹ میلیون تومان.
واحد ۱۶۰ متری، سال ساخت ۱۳۸۷: ودیعه ۱ میلیارد تومان، اجاره ۳۵ میلیون تومان.
در این منطقه نیز، افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین‌شده مشاهده می‌شود.
منطقه ۱۵ - محله افسریه (جنوب شرق تهران)
واحد ۷۵ متری، سال ساخت ۱۳۸۵: ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان، اجاره ۸ میلیون تومان.
واحد ۱۰۰ متری، سال ساخت ۱۳۹۷: ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان، اجاره ۱۵ میلیون تومان.
با وجود پایین‌تر بودن قیمت‌ها نسبت به مناطق مرکزی، افزایش اجاره‌بها در این منطقه نیز محسوس است.
شهر جدید اندیشه - فاز ۱ (حومه غربی تهران)
واحد ۷۵ متری، سال ساخت ۱۳۹۸: ودیعه ۲۵۰ میلیون تومان، اجاره ۷.۵ میلیون تومان.
واحد ۱۰۵ متری، سال ساخت ۱۳۹۸: ودیعه ۳۵۰ میلیون تومان، اجاره ۱۲ میلیون تومان.
این منطقه به دلیل قیمت‌های مناسب‌تر، مورد توجه مستأجران قرار گرفته است.
با توجه به نمونه‌های فوق، می‌توان نتیجه گرفت که در بسیاری از مناطق تهران، افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین‌شده ۲۶ درصدی بوده و سیاست‌های کنترلی دولت نتوانسته‌اند به طور کامل از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کنند. این موضوع فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کرده و نیازمند بازنگری در سیاست‌های حمایتی است.
پشت‌پرده جهش اجاره‌بها؛ از تورم تا کمبود ساخت‌وساز
بازار رهن و اجاره مسکن در خرداد ۱۴۰۴ تحت تأثیر ترکیبی از عوامل اقتصادی، جمعیتی و ساختاری، با افزایش فشار بر مستأجران مواجه شده است. تورم عمومی و افزایش مداوم هزینه‌های زندگی، موجب شده تا مالکان برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، نرخ اجاره را به‌طور قابل توجهی افزایش دهند.
از سوی دیگر، رکود در صنعت ساخت‌وساز، نبود مشوق‌های کافی برای انبوه‌سازان و گرانی مصالح ساختمانی، باعث کاهش عرضه مسکن در بازار شده و شکاف میان عرضه و تقاضا را افزایش داده است.
افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ، رشد جمعیت اجاره‌نشین و ناتوانی خانوارها در خرید ملک به دلیل قیمت‌های بالا، منجر به تراکم تقاضا در بازار اجاره شده است.
در این میان، وجود بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی، که عمدتاً در مناطق گران‌قیمت یا خارج از استطاعت طبقات متوسط قرار دارند، نه‌تنها به تعادل بازار کمک نکرده بلکه به انجماد بخشی از منابع مسکن منجر شده است.
در عین حال، سیاست‌های دولتی مانند تعیین سقف افزایش اجاره، تسهیلات ودیعه مسکن، و مالیات بر خانه‌های خالی، یا دیر اجرایی شده‌اند یا ضمانت اجرایی کافی نداشته‌اند.
رفتار کوتاه‌مدت و واکنشی برخی مالکان نیز به این شرایط دامن زده است. بسیاری از آنان در مواجهه با عدم قطعیت اقتصادی، به‌جای تثبیت اجاره‌بها یا تمدید قرارداد با نرخ متعارف، ترجیح می‌دهند در هر نوبت جابه‌جایی مستأجر، اجاره را به‌صورت جهشی افزایش دهند.
عدم وجود سامانه فراگیر و شفاف برای ثبت و کنترل قیمت اجاره‌ها، به این رویه کمک کرده و فشار مضاعفی بر طبقه متوسط و مستأجران وارد کرده است. در نتیجه، بازار اجاره بیش از هر زمان دیگر نیازمند اصلاحات ساختاری و سیاست‌های قاطع اجرایی است.
سازوکارهای حمایتی نافرجام؛ مستأجران اینک چه کنند؟
در سال‌های اخیر، دولت برای مهار بازار اجاره، اقداماتی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، اعطای وام ودیعه مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و راه‌اندازی سامانه ملی املاک را در دستور کار قرار داد. با این حال، بیشتر این سیاست‌ها یا در مرحله اجرا ناکارآمد بودند یا به‌دلیل نبود ضمانت اجرایی و نظارت کافی، اثرگذاری لازم را نداشتند.
برای مثال، سقف قانونی افزایش اجاره تنها شامل تمدید قراردادها بود و بسیاری از مالکان با مستأجران جدید، قیمت‌های دلخواه تعیین کردند. از سوی دیگر، وام ودیعه به‌دلیل بروکراسی پیچیده و شروط سخت‌گیرانه، عملاً برای بسیاری از متقاضیان قابل‌دسترس نبود.
علاوه بر آن، سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی نیز به‌دلیل ضعف سامانه‌های اطلاعاتی و نبود پایگاه‌های داده یکپارچه، تأثیر ملموسی بر عرضه بازار نداشتند. سامانه املاک و اسکان نیز با چالش ثبت‌نام ناقص و عدم الزام قانونی برای ثبت قرارداد مواجه شد.
در نتیجه، با وجود نیت حمایتی دولت، این اقدامات نتوانسته‌اند تعادل بازار را بازیابی کرده و از فشار بر مستأجران بکاهند.
در چنین شرایطی، مستأجران برای کاهش فشار مالی می‌توانند گزینه‌های اجاره در مناطق حاشیه‌ای‌تر یا شهرهای اقماری را بررسی کنند که نرخ اجاره در آن‌ها پایین‌تر است. همچنین، برخی مناطق کمتر برخوردار با پروژه‌های مسکن حمایتی یا دولتی ممکن است گزینه‌های اقتصادی‌تری در اختیار بگذارند.
مقایسه دقیق قیمت‌ها در محله‌های مختلف و مذاکره مستقیم با مالکان به‌جای واسطه‌ها نیز می‌تواند راهی برای کاهش هزینه‌ها باشد.
علاوه‌براین، استفاده از قراردادهای رسمی و ثبت‌شده که امکان استفاده از تسهیلات قانونی را فراهم می‌کند، در بلندمدت می‌تواند از حقوق مستأجران حمایت کند.
آگاهی از قوانین جدید، سقف‌های قانونی افزایش اجاره و مراجعه به مراجع حل اختلاف در صورت تخلف موجر نیز از راهکارهایی است که می‌تواند از بروز فشارهای غیرقانونی جلوگیری کند.
به‌طور کلی، در نبود حمایت مؤثر دولتی، مستأجران نیازمند هوشیاری و انعطاف بیشتری در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود هستند.
نظرات کاربران