کارمزد تضمین چیست؟

کارمزد تضمین (Guarantee Fee) چیست؟

کارمزد تضمین، مبلغی است که دارنده یک اوراق بهادار با پشتوانه رهنی (MBS) به ناشر آن پرداخت می‌کند. این مبلغ به ناشر کمک می‌کند تا هزینه‌های اداری و سایر مخارج مرتبط با انتشار و مدیریت اوراق را تأمین کند و در عین حال ریسک زیان ناشی از نکول وام‌های مسکنی که پشتوانه این اوراق هستند را کاهش دهد. این کارمزدها که با عنوان G-fees نیز شناخته می‌شوند، همچنین می‌توانند به هزینه‌ای اطلاق شوند که وام‌گیرنده بابت خدمات ارائه‌شده به یک تضمین‌کننده پرداخت می‌کند.

نکات کلیدی:

• کارمزد تضمین مبلغی است که به ناشر اوراق بهادار با پشتوانه رهنی پرداخت می‌شود.

• این کارمزدها برای پوشش هزینه‌های اجرایی و کاهش ریسک ناشی از نکول وام‌های مسکن به کار می‌روند.

• تضمین‌کنندگان دیگر نیز ممکن است برای خدمات خود چنین کارمزدی دریافت کنند.

• مبلغ این کارمزد می‌تواند به‌صورت درصدی از ارزش دارایی یا به‌صورت عددی ثابت تعیین شود.

درک بهتر کارمزد تضمین

ناشران اوراق بهادار با پشتوانه رهنی (MBS) مانند فانی‌می (Fannie Mae)، فردی‌مک (Freddie Mac) و جینی‌می (Ginnie Mae)، از وام‌دهندگان بابت ایجاد، مدیریت، و گزارش‌دهی این اوراق، همچنین به‌خاطر ارائه تضمین پرداخت اصل و سود (حتی در صورت نکول وام‌گیرندگان) کارمزدی به نام کارمزد تضمین دریافت می‌کنند. این کارمزد معمولاً درصدی از ارزش دارایی است، اما گاهی می‌تواند به‌صورت مبلغی ثابت نیز تعیین شود. مهم‌ترین بخش این کارمزد، همان تعهد پرداخت تضمینی است. لازم به ذکر است که ساختار این کارمزدها برای وام‌های مسکنی که تحت حمایت فانی‌می و فردی‌مک هستند، از مه ۲۰۲۳ دچار تغییر شده است.

نهادهایی مثل فانی‌می، فردی‌مک و جینی‌می به بانک‌ها کمک می‌کنند تا وام‌های مسکن را از شرکت‌های وام‌دهی، بانک‌های تجاری، اتحادیه‌های اعتباری، تجمیع‌کنندگان و غیره خریداری کنند. این نهادها معمولاً در ازای خرید وام‌ها، اوراق بهادار با پشتوانه همان وام‌ها (MBS) را به فروشندگان اولیه ارائه می‌دهند. دریافت‌کننده می‌تواند این اوراق را نگه دارد یا در بازار بفروشد. کارمزد تضمینی که در این اوراق تعبیه شده، منبع اصلی درآمد ناشر MBS محسوب می‌شود و ideally باید به‌اندازه‌ای باشد که زیان‌های احتمالی ناشی از نکول برخی وام‌ها را جبران کند.

کارمزد تضمین در درجه اول شامل ضمانتی است که به دارنده نهایی اوراق MBS داده می‌شود، اما بخش دیگری از این کارمزد صرف هزینه‌های مدیریت، نظارت، گزارش‌دهی به سرمایه‌گذاران و کمیسیون بورس و اوراق بهادار آمریکا (SEC)، و سایر فعالیت‌های اجرایی پشت‌صحنه می‌شود.

هرچند گاهی از این کارمزدها با عنوان نوعی "بیمه" برای اوراق بهادار با پشتوانه رهنی یاد می‌شود، اما در عمل این کارمزدها خدمات گسترده‌تری را پوشش می‌دهند. برای مثال، ممکن است یک بانک به دارنده اوراق یا اسناد مالی کارمزدی برای ارائه ضمانت دریافت کند. همچنین این کارمزد می‌تواند بخشی از نرخ بهره یک وام مسکن باشد. برخلاف هزینه‌های اولیه مانند کارمزد تشکیل پرونده یا صدور وام، کارمزدهای تضمین معمولاً در طول کل دوره وام از وام‌گیرنده دریافت می‌شوند.

نکته مهم: وام‌دهندگان ممکن است کارمزد تضمین را به‌صورت بخشی از نرخ بهره وام مسکن دریافت کنند.

ملاحظات ویژه

میزان کارمزد تضمین بر اساس اعتبار مالی و اندازه مجموعه وام‌های مسکن پایه‌گذاری می‌شود. پیش از بحران وام مسکن و سقوط مالی گسترده، این کارمزدها بسیار ناچیز بودند؛ معمولاً بین ۱۵ تا ۲۵ واحد پایه (basis points)، یعنی معادل ۰٫۱۵٪ تا ۰٫۲۵٪ از مبلغ وام.

در ازای این مبلغ اندک، وام‌دهنده می‌توانست دارایی‌ای قابل فروش به‌دست آورد و در عین حال وام را از دفاتر مالی خود خارج کند تا ظرفیت بیشتری برای اعطای وام‌های جدید داشته باشد. این ساختار برای وام‌دهندگان بسیار سودمند بود، چراکه شرکت‌های صادرکننده اوراق MBS به اطلاعات ارائه‌شده از سوی همین وام‌دهندگان برای تعیین کارمزد تضمین اتکا داشتند.

در نتیجه، بانک‌ها با سوءاستفاده از این شرایط، شروع به اعطای وام به متقاضیانی کردند که از نظر منطقی نباید وام می‌گرفتند؛ از جمله وام‌های موسوم به NINJA (بدون درآمد، شغل یا دارایی مشخص). این وضعیت منجر به اختلال جدی در بازار شد، اما کارمزدهای تضمین همچنان بدون توجه به افزایش ریسک واقعی، در همان سطح پایین باقی ماندند. همین مسئله در نهایت به فروپاشی گسترده بازار وام مسکن انجامید، تا جایی که دولت ایالات متحده مجبور به نجات نهادهای صادرکننده اوراق بهادار شد، چون درآمد حاصل از کارمزدهای تضمین، به هیچ وجه برای پوشش زیان‌ها کافی نبود.

پس از این بحران، کارمزدهای تضمین به‌طور چشم‌گیری افزایش یافتند. اگر پیش از بحران، میانگین این کارمزدها ۱۵ تا ۲۵ واحد پایه بود، پس از آن به بیش از دو برابر رسید. «سازمان فدرال نظارت بر تأمین مالی مسکن» (FHFA) هر سال گزارشی درباره میزان کارمزدهای تضمین دریافتی توسط فانی‌می و فردی‌مک منتشر می‌کند.

برای مثال، این سازمان اعلام کرد که در سال ۲۰۱۹، میانگین کارمزد تضمین برای وام‌های مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت، حدود ۵۸ واحد پایه (۰٫۵۸٪) بوده است. با اینکه این نوع کارمزدها خارج از دایره لابی‌های صنعت وام مسکن معمولاً توجه زیادی جلب نمی‌کنند، اما تلاش‌هایی سیاسی صورت گرفت تا از طریق FHFA، میزان این کارمزدها به‌صورت سراسری ۱۰ واحد پایه دیگر افزایش یابد تا ریسک‌های آینده برای مالیات‌دهندگان آمریکایی کاهش یابد.

با این حال، این طرح‌های افزایش کارمزد، پیش از اجرا متوقف شدند.