عنصر مشترک محدود چیست؟
عنصر مشترک محدود به جنبه‌ای از یک واحد یا مجتمع مسکونی اشاره دارد که به‌عنوان دارایی جامعه یا انجمن مالکان خانه (HOA) محسوب می‌شود، نه مالکیت مستأجر یا مالک واحد. این عناصر ممکن است در داخل یا خارج واحدهای مسکونی یافت شوند و استفاده از آن‌ها به ساکنان یک واحد یا گروهی از واحدها محدود است. نمونه‌هایی از این عناصر شامل بالکن‌ها، فضاهای مشترک بیرونی مانند پاسیوها و تراس‌ها، و پارکینگ‌ها هستند.
نکات کلیدی:
- عناصر مشترک محدود بخش‌هایی از یک مجتمع مسکونی هستند که به واحدهای خاص اختصاص دارند، اما به‌عنوان دارایی مشترک جامعه در نظر گرفته می‌شوند، نه متعلق به مستأجر.
- نمونه‌های عناصر مشترک محدود شامل بالکن‌ها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها هستند.
- قوانین حاکم بر عناصر مشترک محدود ممکن است از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت باشد.
شناخت عناصر مشترک محدود
عناصر مشترک محدود به‌عنوان هر جنبه‌ای از یک مجتمع مسکونی مشترک تعریف می‌شوند که بخشی از یک واحد هستند، اما مالکیت انحصاری مالک یا مستأجر واحد محسوب نمی‌شوند. این عناصر ممکن است شامل مواردی باشند که مستقیماً به واحدهای مسکونی متصل‌اند، مانند درهای خارجی، پنجره‌ها و بالکن‌ها. این عناصر زیرمجموعه‌ای از عناصر مشترک هستند که شامل امکاناتی می‌شوند که به‌طور برابر در خدمت همه ساکنان جامعه قرار دارند، مانند مسیرهای ورودی، پارکینگ‌ها، آسانسورها، سالن‌های اجتماعات، استخرها و اسکله‌های قایق. در اصل، عناصر مشترک محدود ویژگی‌هایی هستند که ممکن است توسط مالکان یا ساکنان فردی استفاده شوند، اما در نهایت متعلق به کل جامعه هستند.
اسناد اعلامیه (Declaration Documents) هنگام خرید یک واحد مسکونی به مالکان ارائه می‌شوند. این اسناد مشخص می‌کنند که کدام جنبه‌ها و امکانات به‌عنوان عناصر مشترک محدود تلقی می‌شوند و همچنین مشخص می‌کنند که کدام بخش‌های اموال متعلق به مالک واحد مسکونی هستند. اعلامیه همچنین مسئولیت‌های مالک واحد در قبال نگهداری، تعمیر و جایگزینی عناصر مشترک محدود را مشخص می‌کند.
نگهداری عناصر مشترک محدود معمولاً بر عهده انجمن مالکان خانه (HOA) است، مگر اینکه در اعلامیه چیز دیگری ذکر شده باشد. بخش زیادی از این هزینه‌ها از طریق جمع‌آوری هزینه‌های ماهانه مجتمع مسکونی از مالکان واحد تأمین می‌شود. در مواردی که اعلامیه موضوع را مشخص نکرده باشد، معمولاً فرض بر این است که مسئولیت نگهداری این عناصر بر عهده انجمن جامعه است. در همه موارد، دریافت مشاوره حقوقی در صورت وجود هرگونه تردید حائز اهمیت است.
مهم
اسناد اعلامیه مشخص می‌کنند که چه چیزهایی به‌عنوان عناصر مشترک محدود تلقی می‌شوند.
قوانین و مقررات حاکم بر مجتمع‌های مسکونی
قوانین و مقرراتی که بر مجتمع‌های مسکونی و جوامع برنامه‌ریزی‌شده مشابه—از جمله نحوه تنظیم عناصر مشترک—حاکم هستند، از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است. اگرچه بسیاری از ایالت‌ها قوانین مشابهی را پذیرفته‌اند، برخی حوزه‌های قضایی اجازه اجرای چنین قوانینی را نمی‌دهند.
قانون یکنواخت مجتمع‌های مسکونی (Uniform Condominium Act - UCA) در سال 1359 (1980) برای ایجاد و مدیریت انجمن‌های مجتمع‌های مسکونی تدوین شد. چهارده ایالت این قانون را به قانون تبدیل کرده‌اند، از جمله آلاباما، آریزونا، کنتاکی، مین، مینه‌سوتا، میسوری، نبراسکا، نیومکزیکو، پنسیلوانیا، رود آیلند، تگزاس، ویرجینیا، واشنگتن و ویرجینیای غربی.
قانون یکنواخت مالکیت منافع مشترک (Uniform Common Interest Ownership Act - UCIOA) در سال 1361 (1982) به‌عنوان مجموعه‌ای از مقررات ایالتی برای مدیریت مجتمع‌های مسکونی، جوامع برنامه‌ریزی‌شده و تعاونی‌های املاک و مستغلات ایجاد شد. پنج ایالت در سال 1361 (1982) این مقررات را تصویب کردند، از جمله آلاسکا، کلرادو، مینه‌سوتا، نوادا و ویرجینیای غربی. بازنگری‌های UCIOA در سال‌های بعد توسط کانتیکت، دلاور، ورمونت و واشنگتن پذیرفته شد.
پنسیلوانیا قانون یکنواخت جامعه برنامه‌ریزی‌شده (Uniform Planned Community Act - UPCA) را تصویب کرد که ایجاد و مدیریت جوامع برنامه‌ریزی‌شده را تنظیم می‌کند. ویرجینیا قانون تعاونی املاک و مستغلات را به‌عنوان مکملی برای UCA تصویب کرد تا ایجاد، تأمین مالی و مدیریت تعاونی‌های املاک و مستغلات را تنظیم کند.
عناصر مشترک محدود در مقابل عناصر مشترک
تفاوت اصلی بین عناصر مشترک محدود و غیرمحدود در این است که چه کسانی می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. عناصر مشترک محدود برای استفاده انحصاری یک واحد یا گروهی از واحدها هستند، نه برای همه اعضای جامعه. در مقابل، عناصر مشترک شامل مناطقی از اموال هستند که برای استفاده همه در دسترس‌اند، مانند استخرها، پارکینگ‌ها، پیاده‌روها، لابی‌ها و مناطق جمع‌آوری زباله و بازیافت. در اکثر موارد، این عناصر کاملاً بر عهده شرکت مجتمع مسکونی یا انجمن مالکان خانه است، چه برای تعمیر، نگهداری یا جایگزینی کامل آن‌ها.
چه کسانی می‌توانند از عنصر مشترک محدود استفاده کنند؟
ساکنان یک واحد مسکونی یا گروهی از واحدها اجازه استفاده انحصاری از یک عنصر مشترک محدود را دارند.
نمونه‌های عناصر مشترک محدود چیست؟
نمونه‌های عناصر مشترک محدود شامل پارکینگ اختصاصی، انباری، بالکن یا حتی واحد تهویه مطبوع است. این موارد برای استفاده انحصاری یک یا چند مالک واحد در نظر گرفته شده‌اند.
سند اعلامیه چیست؟
سند اعلامیه بیانیه‌ای است که به مالکان جدید واحدهای مسکونی ارائه می‌شود و عناصر مشترک محدودی که متعلق به مالک هستند را مشخص می‌کند. این سند همچنین باید مسئولیت نگهداری عناصر مشترک محدود را روشن کند. برای مثال، در فلوریدا، قانون مجتمع‌های مسکونی فلوریدا规定 می‌کند که عناصر مشترک محدود می‌توانند توسط انجمن مالکان خانه یا مالکان واحدهایی که از استفاده انحصاری آن‌ها بهره‌مند می‌شوند، نگهداری شوند.
نتیجه‌گیری
برای مالکان واحدهای مسکونی، درک اینکه عناصر مشترک محدود آن‌ها چیست و چه کسی مسئول مراقبت و نگهداری از آن‌هاست، اهمیت دارد. این اطلاعات باید در سند اعلامیه‌ای که هنگام خرید واحد دریافت می‌کنند، گنجانده شده باشد. قوانین ایالتی بر مجتمع‌های مسکونی و دیگر جوامع برنامه‌ریزی‌شده—از جمله نحوه تنظیم عناصر مشترک—حاکم هستند.
نظرات کاربران