امتیازهای آغازین چیست؟

آغازین (Origination) فرآیندی گام‌به‌گام است که هر وام‌گیرنده برای دریافت وام مسکن یا وام خانگی باید آن را طی کند. در این میان، امتیازهای آغازین (Origination Points) هزینه‌هایی هستند که وام‌گیرندگان به وام‌دهندگان یا مأموران وام پرداخت می‌کنند تا هزینه‌های ارزیابی، پردازش و تأیید وام‌های مسکن را جبران کنند. این امتیازها راهی برای پرداخت هزینه‌های بسته شدن (Closing Costs) هستند و این هزینه‌ها بین وام‌دهندگان قابل مذاکره است.

برخلاف سایر انواع امتیازها (مانند امتیازهای تخفیف یا امتیازهای وام مسکن)، امتیازهای آغازین قابل کسر از مالیات نیستند.

نکات کلیدی

• در وام‌های مسکن دو نوع امتیاز وجود دارد: امتیازهای تخفیف (Discount Points) و امتیازهای آغازین.
• امتیازهای آغازین هزینه‌هایی هستند که برای ارزیابی، پردازش و تأیید وام‌های مسکن پرداخت می‌شوند.
• هرچه امتیازهای تخفیف بیشتری پرداخت شود، نرخ بهره وام کمتر خواهد بود.
• یک امتیاز معمولاً برابر با ۱٪ از مبلغ وام است.
• برخلاف برخی دیگر از هزینه‌های وام مسکن، امتیازهای آغازین قابل کسر از مالیات نیستند.

امتیازهای تخفیف در مقابل امتیازهای آغازین

دو نوع امتیاز وجود دارد: امتیازهای تخفیف و امتیازهای آغازین.

• امتیازهای تخفیف: این امتیازها نشان‌دهنده بهره‌ای هستند که به‌صورت پیش‌پرداخت برای وام پرداخت می‌شود و قابل کسر از مالیات هستند. نرخ بهره وام بسته به تعداد امتیازهای پرداختی کاهش می‌یابد؛ هرچه امتیازهای بیشتری پرداخت شود، نرخ بهره پایین‌تر خواهد بود. وام‌گیرنده می‌تواند بسته به میزان کاهش نرخ بهره‌ای که می‌خواهد، بین صفر تا چهار امتیاز پرداخت کند.
• امتیازهای آغازین: این امتیازها هزینه‌هایی هستند که وام‌گیرنده باید به وام‌دهنده برای صدور وام پرداخت کند. اگر این هزینه برای خود وام مسکن (و نه برای هزینه‌های بسته شدن) استفاده شود، ممکن است قابل کسر از مالیات باشد. با این حال، طبق قوانین IRS، اگر این هزینه برای مواردی باشد که در بیانیه تسویه (Settlement Statement) مانند هزینه‌های بازرسی یا دفتر اسناد رسمی ذکر شده‌اند، قابل کسر از مالیات نیست.

امتیازهای آغازین از وام‌دهنده‌ای به وام‌دهنده دیگر متفاوت است و یک امتیاز آغازین برابر با ۱٪ از مبلغ وام مسکن است. برای مثال، اگر فردی ۱۵۰,۰۰۰ دلار وام بگیرد و بانک ۱.۵ امتیاز آغازین مطالبه کند، وام‌گیرنده ۲,۲۵۰ دلار (یا ۱.۵٪ از ۱۵۰,۰۰۰ دلار) به‌عنوان امتیازهای آغازین پرداخت خواهد کرد. هزینه‌هایی که بانک‌ها برای ایجاد وام دریافت می‌کنند معمولاً ۱ امتیاز آغازین یا ۱٪ از مبلغ وام گرفته‌شده است.

مثال امتیازهای تخفیف برای کاهش پرداخت

تصمیم به پرداخت امتیازهای تخفیف به عواملی مانند میزان پیش‌پرداخت در زمان بسته شدن و مدت زمانی که وام‌گیرنده قصد دارد در خانه بماند بستگی دارد. اگر امتیازهای تخفیف برای کاهش نرخ بهره پرداخت شوند، این مزیت برای وام‌گیرنده‌ای که قصد دارد مدت طولانی در خانه بماند مناسب است، زیرا پرداخت‌های ماهانه وام کاهش می‌یابد. با این حال، در بسیاری از موارد، بهتر است هیچ امتیازی پرداخت نشود و پول برای خرید اثاثیه منزل یا سایر سرمایه‌گذاری‌ها استفاده شود.

بیایید یک مثال فرضی را با یک وام مسکن با نرخ ثابت ۳۰ ساله از یک وام‌دهنده فرضی (Lender X) در نظر بگیریم تا نشان دهیم چگونه پرداخت امتیازهای تخفیف نرخ بهره را کاهش می‌دهد. فرض کنید نرخ وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت ۴.۱۲۵٪ است.

مثال نرخ‌ها و امتیازهای وام مسکن

اگر فردی برای خرید خانه جدید ۳۰۰,۰۰۰ دلار وام بگیرد، می‌تواند نرخ بهره را با پرداخت ۱.۵۲۴ امتیاز تخفیف (یعنی ۴,۵۷۲ دلار) به ۳.۸۷۵٪ یا با پرداخت ۰.۴۶۱ امتیاز (۱,۳۸۳ دلار) به ۴٪ کاهش دهد. پرداخت امتیازهای بیشتر، پرداخت‌های ماهانه وام را کاهش می‌دهد و ممکن است شانس تأیید وام را افزایش دهد.

در مورد امتیازهای آغازین، وام‌گیرندگان باید وام‌دهندگان را بررسی کنند و در مورد هزینه‌های بسته شدن پرس‌وجو کنند، زیرا ممکن است بتوانند میزان پرداخت‌شده را مذاکره کنند. واضح است که وام‌گیرنده می‌خواهد هزینه‌ها، هزینه‌های بسته شدن و امتیازهای آغازین وام مسکن را به حداقل برساند.

امتیازهای آغازین چگونه با امتیازهای تخفیف متفاوت هستند؟

امتیازهای تخفیف پرداخت‌های پیشاپیش هستند که نرخ بهره وام را "کاهش می‌دهند" و در نتیجه پرداخت‌های ماهانه را کمتر می‌کنند. در مقابل، امتیازهای آغازین برای پوشش هزینه‌های سربار وام استفاده می‌شوند. هر دو نوع هزینه امتیاز (تخفیف و آغازین) در زمان بسته شدن پرداخت می‌شوند. امتیازهای تخفیف ممکن است قابل کسر از مالیات باشند، اما امتیازهای آغازین این‌گونه نیستند.

امتیازهای آغازین معمولاً چقدر هستند؟

امتیازهای آغازین در وام‌های مسکن مسکونی معمولاً بین ۰.۵۰٪ تا ۱.۵۰٪ هستند، با میانگین صنعتی ۱.۰۰٪.

چگونه می‌توان از پرداخت امتیازهای آغازین اجتناب کرد؟

همه وام‌دهندگان امتیازهای آغازین را مطالبه نمی‌کنند، بنابراین اگر این موضوع برای شما مهم است، باید به دنبال وام‌دهندگان مختلف باشید. ممکن است بتوانید با وام‌دهنده خود برای کاهش امتیازها مذاکره کنید تا معامله بسته شود، یا از فروشنده یا یکی از کارگزاران درگیر در معامله بخواهید که آن‌ها را از طرف شما پرداخت کند.

نتیجه‌گیری

هزینه‌های آغازین ممکن است تنها یکی دیگر از هزینه‌های بسته شدن به نظر بیایند. با این حال، این هزینه‌ها به وام‌دهنده برای تهیه مدارک، تأیید اطلاعات و تأیید وام جبران می‌کنند. اگرچه می‌توانید امتیازهای آغازین را با وام‌دهنده مذاکره کنید، اگر چندین وام‌دهنده برای وام شما رقابت کنند، در موقعیت قوی‌تری خواهید بود. درک تفاوت بین امتیازهای آغازین و تخفیف برای تصمیم‌گیری آگاهانه در مورد هزینه‌های وام مسکن و مدیریت مالی کلی ضروری است.