صندوق سرمایه‌گذاری املاک با ساختار مشارکتی چیست؟

UPREIT چیست؟

UPREIT مخفف عبارت "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust" به معنای صندوق سرمایه‌گذاری املاک با ساختار مشارکتی است. UPREIT یک ساختار منحصربه‌فرد برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT) است که به مالکان املاک اجازه می‌دهد ملک خود را در ازای دریافت سهام در این صندوق معاوضه کنند. با این حال، این نوع معاوضه معمولاً تحت قوانین بخش 721 کد مالیاتی داخلی ایالات متحده (IRC) انجام می‌شود.

نکات کلیدی

• UPREIT یک ساختار خاص از REIT است که به مالکان املاک امکان می‌دهد ملک خود را با سهام صندوق معاوضه کنند.
• معاوضه ملک با سهام در UPREIT معمولاً تحت بخش 721 کد مالیاتی داخلی ایالات متحده (عنوان 26) مجاز است.
• مالکان املاک در UPREIT می‌توانند مالیات بر سود فروش ملک را به تعویق بیندازند، اما مالیات بر سود سرمایه‌ای واحدهای UPREIT تابع قوانین استاندارد مالیاتی REIT است.

آشنایی با UPREIT

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT) توسط دوایت دی. آیزنهاور به‌عنوان نوعی صندوق سرمایه‌گذاری جایگزین در حوزه املاک معرفی شدند. این صندوق‌ها به‌عنوان پرتفوی املاک فعالیت می‌کنند که شامل املاک فیزیکی و سرمایه‌گذاری‌های مالی مرتبط با املاک است. REIT‌ها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهند با خرید واحدهای سرمایه‌گذاری یا سهام، در این صندوق‌ها مشارکت کنند.

با تکامل REIT‌ها در بازار، ساختارهای جایگزینی برای پاسخگویی به نیازهای انواع مختلف سرمایه‌گذاران ایجاد شده است. UPREIT یکی از این ساختارها است که به‌طور خاص به مالکان املاک امکان می‌دهد در ازای واگذاری ملک خود، سهام صندوق را دریافت کنند. ساختارهای دیگری مانند DownREIT نیز به‌عنوان شاخه‌های دیگر REIT توسعه یافته‌اند.

در زمان تأسیس، REIT‌ها می‌توانند هر نوع ساختار تجاری را انتخاب کنند. REIT‌های عمومی معمولاً به‌صورت شرکت‌های سهامی عام تشکیل می‌شوند، در حالی که REIT‌های خصوصی معمولاً به‌صورت تراست یا انجمن سازمان‌دهی می‌شوند، هرچند ممکن است ساختارهای دیگری را نیز انتخاب کنند. مانند اکثر نهادهای غیرشرکتی، نهادهای خصوصی می‌توانند به‌صورت شرکت نیز مشمول مالیات شوند.

نکته کلیدی برای هر REIT این است که الزامات بخش‌های 856 تا 859 کد مالیاتی داخلی ایالات متحده (عنوان 26) را رعایت کند. با رعایت این الزامات، REIT می‌تواند تمام درآمد خود را به سهام‌داران منتقل کند. در نتیجه، این درآمد به‌عنوان کسر مالیاتی در نظر گرفته می‌شود و صندوق مالیات بسیار کمی پرداخت می‌کند. شرط اصلی این است که بیش از 90 درصد فعالیت‌های صندوق به دارایی‌های املاک مرتبط باشد.

ملاحظات ویژه

به‌جای فروش ملک، مالک می‌تواند آن را به UPREIT واگذار کرده و در ازای آن واحدهای سرمایه‌گذاری دریافت کند. ارزش این واحدها معمولاً برابر با ارزش ملک واگذارشده است. از آنجا که این معامله تحت بخش 721 کد مالیاتی انجام می‌شود، مشمول مالیات نمی‌شود.

در فرآیند تبدیل ملک به سهام، UPREIT‌ها ممکن است شرایط خاصی را تعیین کنند. اغلب، این معاوضه به مالک امکان می‌دهد واحدهای ویژه‌ای دریافت کند که به او اجازه می‌دهد نحوه سرمایه‌گذاری در REIT را انتخاب کند. مالکان ممکن است بتوانند واحدهای خود را بلافاصله به سهام REIT تبدیل کنند یا گزینه‌های دیگری مانند نگهداری واحدها برای حداقل یک سال و سپس دریافت وجه نقد داشته باشند.

پس از واگذاری ملک به UPREIT، مدیریت صندوق مالکیت و تمام امور مربوط به آن را بر عهده می‌گیرد. مدیریت UPREIT نسبت به REIT‌های معمولی می‌تواند پیچیده‌تر باشد، زیرا گزینه معاوضه بخش 721 و شرایط مربوط به آن برای واحددار جدید ایجاد تعهدات بیشتری می‌کند. مدیران UPREIT مسئول مدیریت پرتفوی املاک برای ایجاد بازده هستند.

ارزش سهام UPREIT ممکن است با توجه به فعالیت‌های مدیریت، ارزش‌گذاری املاک، معاملات مالی و سایر فعالیت‌ها نوسان داشته باشد، که این امر می‌تواند برای سهام‌داران نوساناتی ایجاد کند. سهام‌داران UPREIT معمولاً از نقدینگی بالایی برخوردارند و می‌توانند سهام خود را در هر زمان به وجه نقد تبدیل کنند.

مزایای UPREIT

UPREIT می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای هر مالک ملکی باشد که قصد فروش ملک خود را دارد، چه مالکان فردی و چه مالکان تجاری. مالکانی که معاوضه تحت بخش 721 را انتخاب می‌کنند، ارزش ملک خود را به‌صورت واحدهای UPREIT دریافت می‌کنند.

معاوضه‌های بخش 721 مشمول مالیات نمی‌شوند، اما واحدداران بر اساس استانداردهای مالیاتی عمومی REIT مشمول مالیات هستند. برخی مالکان ممکن است از این نوع سرمایه‌گذاری برای برنامه‌ریزی مالیاتی و ارثی استفاده کنند، زیرا این روش می‌تواند مالیات را به‌طور کامل دور بزند.

الزامات UPREIT

UPREIT یک REIT با تمام استانداردهای حسابداری و مالیاتی معمول است. این ساختار برای امکان واگذاری ملک به صندوق در ازای دریافت سهام ایجاد شده است و تحت استانداردهای بخش 721 کد مالیاتی، که معافیت مالیاتی برای معاوضه ملک با سهام را مشخص می‌کند، هدایت می‌شود. به‌طور کلی، هر REIT که امکان معاوضه تحت بخش 721 را فراهم کند، می‌تواند به‌عنوان UPREIT در نظر گرفته شود.

اکثر REIT‌ها بر بخش خاصی از بازار املاک تمرکز دارند، اگرچه استانداردهای کلی تنها ایجاب می‌کنند که بیش از 90 درصد فعالیت‌های صندوق به املاک و تأمین مالی مرتبط با آن اختصاص داشته باشد. UPREIT‌ها نیز معمولاً از همین استراتژی سرمایه‌گذاری پیروی می‌کنند و بر یک بخش خاص از بازار املاک تمرکز دارند.

بخش 721 استانداردهایی برای صدور واحدهای سهام‌داری در ازای واگذاری ملک ارائه می‌دهد. این بخش می‌تواند جایگزینی برای معاوضه‌های بخش 1031 باشد. معاوضه‌های بخش 1031 به مالک اجازه می‌دهند ملک خود را بفروشد و عواید آن را در یک معاوضه هم‌نوع سرمایه‌گذاری کند تا از مالیات معاف شود.

با این حال، معاوضه‌های بخش 1031 در UPREIT‌ها مجاز نیستند، زیرا این معاوضه‌ها نیازمند تبادل هم‌نوع هستند و امکان تبدیل ملک به سهام را فراهم نمی‌کنند. بنابراین، معاوضه بخش 721 در UPREIT می‌تواند جذاب باشد. هر دو نوع معاوضه (721 و 1031) به مالک امکان می‌دهند مالیات را به تعویق بیندازد.

UPREIT در برابر DownREIT

UPREIT، DownREIT و سایر نهادهای ویژه REIT در هسته خود REIT هستند، اما با شرایط خاصی که انعطاف‌پذیری بیشتری فراهم می‌کنند. DownREIT به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد با REIT وارد یک سرمایه‌گذاری مشترک شود. در DownREIT، مبنای تبادل واحدها عمدتاً بر ارزش ملک در سرمایه‌گذاری مشترک است، که می‌تواند بازده بهتری برای واحددار سرمایه‌گذاری مشترک ایجاد کند.