نرخ خالی بودن چیست؟

نرخ خالی بودن چیست؟

نرخ خالی بودن درصد واحدهای موجود در یک ملک اجاره‌ای، مانند هتل یا مجتمع آپارتمانی، است که در زمان خاصی خالی یا اشغال‌نشده هستند.

نکات کلیدی

• نرخ خالی بودن درصد تمام واحدهای موجود در یک ملک اجاره‌ای است که در زمان خاصی خالی یا اشغال‌نشده هستند.
• نرخ‌های خالی بودن ممکن است نتیجه واحدهای خالی آماده اجاره یا واحدهایی باشد که به دلیل بی‌توجهی در حال حاضر قابل اجاره نیستند.
• سرمایه‌گذاران می‌توانند از نرخ‌های خالی بودن برای تعیین ارزش یک سرمایه‌گذاری بالقوه با مقایسه آن با املاک مشابه استفاده کنند.
• اداره سرشماری ایالات متحده داده‌های خالی بودن مسکونی را هر سه‌ماهه گردآوری می‌کند.

نرخ خالی بودن برعکس نرخ اشغال است، که درصد واحدهای اشغال‌شده در یک ملک اجاره‌ای را نشان می‌دهد. نرخ‌های خالی بودن بالا نشان‌دهنده این است که ملک به خوبی اجاره نمی‌شود، در حالی که نرخ‌های خالی بودن پایین می‌تواند به فروش قوی اجاره اشاره داشته باشد.

علاوه بر استفاده در تحلیل املاک، نرخ‌های خالی بودن همچنین می‌توانند در بخش اشتغال به کار روند.

شناخت نرخ‌های خالی بودن

نرخ‌های خالی بودن برای مالکان املاک بسیار مهم هستند، زیرا نشان می‌دهند که ساختمان‌های آن‌ها در مقایسه با نرخ خالی بودن منطقه چگونه عمل می‌کنند. این نرخ‌ها همچنین شاخص‌های اقتصادی هستند، زیرا تصویری از شرایط کلی بازار ارائه می‌دهند.

در املاک، نرخ خالی بودن اغلب نشان‌دهنده واحدهایی است که خالی و آماده اجاره هستند، واحدهایی که پس از خروج مستأجر خاموش شده‌اند، و واحدهایی که در حال حاضر به دلیل نیاز به تعمیرات یا بازسازی قابل اجاره نیستند. نرخ‌های خالی بودن پایین به طور کلی مثبت تلقی می‌شوند، زیرا معمولاً به این معناست که افراد می‌خواهند در یک منطقه یا ساختمان خاص زندگی کنند، در حالی که نرخ‌های بالاتر معنای برعکس دارند.

نکته مهم

نرخ‌های خالی بودن پایین به این معناست که واحدهای اشغال‌شده بیشتری وجود دارد، در حالی که نرخ‌های خالی بودن بالا نشان می‌دهد که افراد نمی‌خواهند در یک ساختمان یا منطقه خاص زندگی کنند.

نرخ خالی بودن با گرفتن تعداد واحدهای خالی، ضرب آن در ۱۰۰ و تقسیم نتیجه بر تعداد کل واحد‌ها محاسبه می‌شود. نرخ خالی بودن و نرخ اشغال باید در مجموع ۱۰۰٪ شوند. بنابراین، اگر یک ساختمان آپارتمانی ۳۰۰ واحد داشته باشد و ۳۰ واحد اشغال‌نشده باشند، نرخ خالی بودن ۱۰٪ است.

برای استفاده مؤثر، نرخ‌های خالی بودن یک ملک باید با یک ملک مشابه مقایسه شوند. مقایسه یک ساختمان اداری تجاری با یک مجتمع آپارتمانی سه‌طبقه مقایسه منصفانه‌ای نیست. به طور مشابه، ممکن است عوامل مختلفی در نرخ‌های خالی بودن یک شهر کوچک و یک شهر بزرگ تأثیر بگذارند، بنابراین این دو منطقه ممکن است برای مقایسه مناسب نباشند.

تحلیل نرخ خالی بودن املاک

مالک یک ملک می‌تواند از نرخ‌های خالی بودن به‌عنوان یک معیار تحلیلی استفاده کند. تغییرات در درصد واحدهای خالی در مقابل واحدهای اشغال‌شده، مدت زمان فعال ماندن واحدهای اشغال‌شده، یا سایر شرایط اجاره می‌تواند راهنمایی در مورد میزان رقابتی بودن مالک یک ملک ارائه دهد. اگر مالک یک ملک به طور قابل توجهی بیشتر یا کمتر از بازار اجاره قیمت‌گذاری کند، این ممکن است در نرخ‌های خالی بودن کلی منعکس شود. همچنین می‌تواند اطلاعاتی در مورد تأثیر تغییرات قیمت یا تبلیغات بر اشغال واحد ارائه دهد.

در حالی که نرخ‌های خالی بودن معمولاً برای ارزیابی عملکرد یک ملک خاص، مانند یک هتل که نرخ خالی بودن شبانه خود را نظارت می‌کند، استفاده می‌شود، نرخ‌های خالی بودن کل نیز به‌عنوان شاخص‌های اقتصادی سلامت کلی بازار املاک استفاده می‌شوند. بسیاری از شرکت‌هایی که در بخش املاک تجاری فعالیت می‌کنند، قدرت کلی صنعت را با استفاده از معیارهایی مانند نرخ‌های خالی بودن، نرخ‌های اجاره و فعالیت‌های ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند.

در مه ۲۰۱۹، شرکت املاک جونز لانگ لاسال گزارش داد که بازار املاک ایالات متحده روندهای ثابت خود را از سال ۲۰۱۸ حفظ کرده و نرخ‌های خالی بودن نزدیک به پایین‌ترین سطح تاریخی بوده است. طبق این گزارش، نرخ‌های خالی بودن بازار اداری در سه‌ماهه اول سال به حدود ۵٪ رسید. در سال قبل، این شرکت پیش‌بینی کرد که رونق توسعه از افزایش‌های اشغال پیشی خواهد گرفت، با وجود تقاضای قوی کلی در بازار اداری کشور. از بزرگ‌ترین مناطق شهری در کشور، بازار اداری سانفرانسیسکو در سال ۲۰۱۸ پایین‌ترین نرخ خالی بودن را با تنها ۸.۱٪ داشت، در حالی که شهرستان وستچستر نیویورک بالاترین نرخ خالی بودن را با ۲۴.۹٪ ثبت کرد.

داده‌های خالی بودن مسکونی

اداره سرشماری ایالات متحده داده‌های خالی بودن مسکونی خود را در یک گزارش سه‌ماهه گردآوری می‌کند که سه رقم کلیدی را ارائه می‌دهد: نرخ خالی بودن اجاره، نرخ خالی بودن مالکان و نرخ مالکیت خانه. در آوریل ۲۰۱۹، این اداره گزارش داد که نرخ‌های خالی بودن ملی برای اجاره‌ها ۷٪ بود، در حالی که نرخ‌های خالی بودن مالکان در سه‌ماهه اول سال ۱.۴٪ بود.

هر دو رقم در سال‌های اخیر پس از افت از بالاترین سطح خود در طول بحران مسکن ایالات متحده، که نرخ‌های خالی بودن اجاره در سال ۲۰۰۹ به ۱۱.۱٪ و نرخ‌های خالی بودن مالکان در سال ۲۰۰۸ به ۲.۹٪ رسید، نسبتاً پایدار باقی مانده‌اند.

اداره سرشماری ایالات متحده همچنین داده‌هایی را برای گزارش سه‌ماهه در مورد قیمت‌های اجاره و اطلاعات املاک جمع‌آوری می‌کند. مانند داده‌های بازار املاک تجاری، این اطلاعات می‌توانند—در کنار اطلاعات دیگر—برای کمک به تعیین سلامت بازار املاک مسکونی یک اقتصاد با بررسی تغییرات در تعداد واحدهای موجود و قیمت‌های متوسط واحدهای موجود یا اشغال‌شده استفاده شوند.

سرمایه‌گذاران و نرخ‌های خالی بودن

همان‌طور که در بالا ذکر شد، نرخ‌های خالی بودن نقش مهمی در کسب‌وکار دارند و می‌توانند به سرمایه‌گذاران کمک کنند تا تعیین کنند که آیا سرمایه‌گذاری در معاملات املاک خاصی حرکت خوبی است یا خیر.

برای مثال، شخصی که در نظر دارد یک مجتمع آپارتمانی بزرگ را به‌عنوان سرمایه‌گذاری خریداری کند، ممکن است بخواهد قبل از امضای قرارداد، نرخ خالی بودن ساختمان را بررسی کند. با مقایسه نرخ خالی بودن آن ساختمان با سایر املاک مشابه در منطقه، سرمایه‌گذار می‌تواند عملکرد آن را ارزیابی کرده و تصمیم بگیرد که آیا ارزش خرید دارد یا خیر.

نرخ‌های خالی بودن در اشتغال

در اشتغال، نرخ خالی بودن به تعداد موقعیت‌های باز یک شرکت در مقایسه با تعداد کل موقعیت‌های موجود در سراسر شرکت اشاره دارد. به عبارت دیگر، نرخ خالی بودن مرتبط با اشتغال می‌تواند نشان‌دهنده نسبتی از موقعیت‌هایی باشد که یک شرکت برای انجام وظایف خاصی اختصاص داده است اما در حال حاضر کارمندی در آن فضا فعالیت نمی‌کند.

هنگامی که با سایر معیارهای اشتغال مانند نرخ جابه‌جایی یا طول عمر کارکنان مرتبط می‌شود، نرخ خالی بودن می‌تواند نشانه‌هایی از موفقیت یک شرکت در تبلیغات و پر کردن موقعیت‌های باز و حفظ کارکنان فعلی ارائه دهد.