معافیت همستد (Homestead Exemption) به حفاظت از خانه در برابر طلبکاران پس از فوت همسر صاحب‌خانه یا در طول ورشکستگی کمک می‌کند و همچنین مالیات بر املاک را کاهش می‌دهد.
نکات کلیدی
- معافیت همستد تعهدات مالیاتی بر املاک را کاهش می‌دهد و خانه را از برخی طلبکاران محافظت می‌کند، اما فقط برای اقامتگاه اصلی اعمال می‌شود.
- معیارهای واجد شرایط بودن برای معافیت همستد بسته به ایالت متفاوت است، برخی ایالت‌ها معافیت خودکار ارائه می‌دهند و برخی دیگر نیاز به فرآیند درخواست دارند.
- در حالی که این معافیت در برابر طلبکاران غیرمضمون (unsecured creditors) محافظت می‌کند، از سلب مالکیت توسط بانکی که وام مسکن را در اختیار دارد جلوگیری نمی‌کند.
- قانون ورشکستگی فدرال حفاظت محدودی تحت معافیت‌های همستد ارائه می‌دهد، در حالی که قوانین ایالتی اغلب پوشش جامع‌تری دارند.
- معافیت‌های همستد یا به صورت مبلغ ثابت یا به صورت درصدی از ارزش خانه محاسبه می‌شوند و برای املاک با ارزش پایین‌تر سود بیشتری دارند.
پیشینه تاریخی: قانون همستد سال ۱۸۶۲
قانون همستد سال ۱۸۶۲ در طول جنگ داخلی، تسریع در اسکان غرب ایالات متحده را به دنبال داشت. این قانون به هر شهروند بزرگسال یا فردی که قصد شهروندی داشت و هرگز علیه دولت ایالات متحده اسلحه به دست نگرفته بود، اجازه می‌داد ۱۶۰ هکتار از زمین‌های بررسی‌شده دولتی را ادعا کند. مدعیان باید روی زمین زندگی کرده و آن را کشت می‌کردند. قوانین همستد بیشتری در اواخر قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم اضافه شد. قانون سیاست و مدیریت زمین فدرال سال ۱۹۷۶ همستد را پایان داد، به جز در آلاسکا که تا سال ۱۹۸۶ اجازه همستد داده شد.
واجد شرایط شدن برای معافیت همستد: الزامات و نکات
معافیت مالیاتی همستد می‌تواند برای همسران بازمانده تخفیف مالیاتی مداوم بر املاک را به صورت مقیاس‌بندی‌شده فراهم کند، به طوری که خانه‌هایی با ارزش ارزیابی‌شده پایین‌تر بیشترین سود را می‌برند. معافیت همستد برای ارائه سرپناه فیزیکی و حفاظت مالی طراحی شده است و از فروش اجباری اقامتگاه اصلی جلوگیری می‌کند. افراد می‌توانند برای معافیت مالیاتی همستد درخواست دهند اگر اقامتگاه اصلی داشته باشند و بخواهند صورت‌حساب مالیاتی کلی مرتبط با آن اقامتگاه را کاهش دهند. برخی ایالت‌ها این معافیت را به هر صاحب‌خانه ارائه می‌دهند، در حالی که دیگران معیارهای خاصی را الزام می‌کنند، مانند:
- فردی با معلولیت
- بزرگسالان مسن‌تر
- کهنه‌سرباز
- مأمور اجرای قانون یا امدادگر با معلولیت
هشدار: معافیت همستد از سلب مالکیت بانکی در صورت نکول صاحب‌خانه در پرداخت وام مسکن جلوگیری نمی‌کند یا آن را متوقف نمی‌کند.
معافیت‌های همستد خاص ایالت: قوانین و تغییرات
برخی معافیت‌های همستد ارزش مشمول مالیات خانه شما را به مقدار مشخصی کاهش می‌دهند. معافیت‌های دیگر از درصد برای محاسبه کاهش استفاده می‌کنند. خانه‌های با ارزش پایین‌تر با روش اول کاهش بیشتری دریافت می‌کنند. روش درصدی به نفع کسانی است که خانه‌های گران‌قیمت دارند. نوعی از معافیت همستد در هر ایالت یا قلمرو با برخی استثناها، مانند نیوجرسی و پنسیلوانیا، یافت می‌شود. با این حال، نحوه اعمال معافیت و میزان حفاظتی که در برابر طلبکاران ارائه می‌دهد بسته به ایالت متفاوت است. معافیت همستد در برخی ایالت‌ها به طور خودکار اعمال می‌شود، اما در برخی دیگر صاحب‌خانه‌ها باید ادعایی با ایالت ثبت کنند تا آن را دریافت کنند.
حفاظت از خانه شما: معافیت همستد و محافظت در برابر طلبکاران
چند ایالت، از جمله فلوریدا و تگزاس، حفاظت مالی نامحدودی در برابر طلبکاران غیرمضمون برای خانه ارائه می‌دهند، اگرچه ممکن است محدودیت‌های مساحت برای املاک حفاظت‌شده اعمال شود. محدودیت‌های حفاظتی در برابر طلبکاران از ۵,۰۰۰ دلار تا ۵۵۰,۰۰۰ دلار بسته به ایالت متفاوت است. محدودیت‌های حفاظتی برای ارزش خانه نیست، بلکه برای ارزش ویژه (equity) صاحب‌خانه است. اگر ارزش ویژه‌ای که صاحب‌خانه در اختیار دارد کمتر از حد باشد، نمی‌توان او را مجبور به فروش ملک برای سود بردن طلبکاران کرد، اما اگر ارزش ویژه خانه از محدودیت‌ها فراتر رود، طلبکاران ممکن است فروش را اجبار کنند.
مهم: طلبکاران مضمون، مانند بانک‌های وام‌دهنده مسکن، از این حفاظت تأثیر نمی‌پذیرند. صاحب‌خانه تنها در برابر طلبکاران غیرمضمونی که ممکن است به دنبال ارزش خانه برای تسویه ادعاها علیه دارایی‌های صاحب‌خانه باشند، محافظت می‌شود.
ورشکستگی و حفاظت همستد: آنچه باید بدانید
قانون ورشکستگی فدرال از فروش خانه محافظت می‌کند اگر ارزش ویژه صاحب‌خانه از ۲۵,۱۵۰ دلار در صورتی که پرونده ورشکستگی پس از ۱ آوریل ۲۰۱۹ ثبت شده باشد، تجاوز نکند. صاحب‌خانه‌ها معمولاً از محدودیت‌های ایالتی استفاده می‌کنند که اغلب مطلوب‌تر هستند. کسانی که در نیوجرسی یا پنسیلوانیا اعلام ورشکستگی می‌کنند، می‌توانند از محدودیت‌های فدرال برای حفاظت استفاده کنند، با وجود نبود معافیت همستد ایالتی در این ایالت‌ها. اما حفاظت ورشکستگی تنها در برابر طلبکاران غیرمضمون محافظت می‌کند و از سلب مالکیت توسط بانکی که وام مسکن را در اختیار دارد جلوگیری نمی‌کند.
مزایای مالیاتی معافیت همستد: درک کسورات
مالیات همستد یا مالیات بر املاک معمولاً بر اساس ارزش ارزیابی‌شده توسط دفتر ارزیابی مالیاتی دولت محلی به خانه‌ها اعمال می‌شود. مالیات همستد می‌تواند درصدی از ارزش ملک یا مبلغی ثابت باشد. معافیت همستد ممکن است بسته به قوانین ایالتی کاهش‌های مداومی در مالیات‌های املاک ارائه دهد. معافیت‌های مالیاتی همستد معمولاً تخفیف ثابتی در مالیات‌ها ارائه می‌دهند، مانند معافیت ۵۰,۰۰۰ دلار اول از ارزش ارزیابی‌شده، با باقی‌مانده که به نرخ عادی مشمول مالیات می‌شود. با معافیت همستد ۵۰,۰۰۰ دلاری، خانه‌ای به ارزش ۱۵۰,۰۰۰ دلار تنها بر ۱۰۰,۰۰۰ دلار از ارزش ارزیابی‌شده مشمول مالیات می‌شود. خانه‌ای به ارزش ۷۵,۰۰۰ دلار تنها بر ۲۵,۰۰۰ دلار مشمول مالیات خواهد بود. معافیت‌های مالیاتی همستد ثابت یک مالیات پیش‌رونده ایجاد می‌کنند که برای کسانی که خانه‌های ساده‌تری دارند مطلوب‌تر است. این معافیت در برخی مناطق با مالیات فروش محلی یا ایالتی پرداخت می‌شود.
آیا معافیت‌های همستد فقط برای اقامتگاه اصلی اعمال می‌شوند؟
صاحب‌خانه‌ها باید ملک را به عنوان اقامتگاه دائمی خود اشغال کنند تا برای معافیت همستد واجد شرایط شوند.
افراد کجا برای معافیت همستد درخواست می‌دهند؟
وب‌سایت یا دفتر ارزیابی مالیاتی شهرستان یا محلی جزئیات معافیت‌های مالیاتی همستد موجود را ارائه می‌دهد. برخی ایالت‌ها نیاز به درخواست دارند که به صورت آنلاین در دسترس است و مهلت‌هایی دارند.
کدام ایالت‌ها معافیت همستد دارند؟
اکثر ایالت‌ها معافیت همستد دارند، به جز نیوجرسی و پنسیلوانیا. برخی ایالت‌ها قوانین همستد دیگری دارند، مانند مقرراتی که همسران بازمانده را از طلبکاران محافظت می‌کنند.
نتیجه‌گیری
معافیت همستد اقامتگاه اصلی را از برخی مالیات‌های املاک محافظت می‌کند و ارزش آن را از طلبکاران غیرمضمون و شرایطی مانند فوت همسر صاحب‌خانه حفظ می‌کند. این مقرره قانونی بسته به ایالت متفاوت است، برخی حفاظت خودکار ارائه می‌دهند و برخی دیگر نیازمند ثبت ادعا توسط صاحب‌خانه‌ها هستند. درک معیارها و محدودیت‌های خاص ایالت شما برای به حداکثر رساندن مزایای بالقوه معافیت همستد بسیار مهم است.
نظرات کاربران