اوراق مسکن چیست؟

اوراق مسکن (Housing Bonds) اوراق بدهی هستند که توسط دولت‌های ایالتی یا محلی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه صادر می‌شوند و اغلب معافیت‌های مالیاتی به سرمایه‌گذاران و وام‌های مسکن کم‌هزینه به خریداران واجد شرایط ارائه می‌دهند.

اوراق مسکن اوراق بدهی هستند، نوعی از اوراق درآمدی شهری (Municipal Revenue Bonds)، که توسط دولت‌های ایالتی یا محلی برای جمع‌آوری پول برای پروژه‌های توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه صادر می‌شوند.

نکات کلیدی

• اوراق مسکن اوراق بدهی هستند، نوعی از اوراق درآمدی شهری، که توسط دولت‌های ایالتی یا محلی برای جمع‌آوری پول برای پروژه‌های توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه صادر می‌شوند.
• اوراق مسکن برای دولت تأمین مالی ارزان فراهم می‌کنند و برای وام‌دهندگان، به‌ویژه کسانی که در رده‌های مالیاتی بالا قرار دارند، مزایای مالیاتی ارائه می‌دهند.
• وام‌های مسکن ارائه‌شده از طریق اوراق مسکن به خریداران بار اول که درآمدی بیش از میانگین درآمد منطقه ندارند محدود می‌شود و قیمت خانه‌ای که خریداری می‌شود به ۹۰٪ میانگین قیمت خرید منطقه محدود است.

درک اوراق مسکن

دولت‌های ایالتی و محلی اوراق مسکن را برای تأمین مالی ساخت یا بازسازی مسکن مقرون‌به‌صرفه صادر می‌کنند. علاوه بر بازپرداخت اصل اوراق، ایالت یا محل باید بهره پول قرض‌گرفته‌شده را پرداخت کند. اوراق مسکن گاهی نیاز به تأیید رأی‌دهندگان دارند و می‌توانند به‌صورت صدور کوتاه‌مدت یا بلندمدت باشند. یک مقام شهری ممکن است بدهی را به‌صورت اوراق برای جمع‌آوری سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌ها صادر کند. دو نوع اوراق شهری وجود دارد: اوراق تعهد عمومی (General Obligation Bonds) و اوراق درآمدی (Revenue Bonds). پرداخت بهره و بازپرداخت اصل اوراق تعهد عمومی از خزانه مالی دولت ایالتی یا محلی تأمین می‌شود. این اوراق توسط اعتبار کامل و ایمان دولت شهری پشتیبانی می‌شوند، که ممکن است اختیار افزایش مالیات‌ها را برای انجام تعهدات پرداخت خود در اوراق تعهد عمومی داشته باشد. در همین حال، تعهدات پرداخت اوراق درآمدی توسط جریان درآمدی پیش‌بینی‌شده پروژه‌ای که اوراق برای آن صادر شده پشتیبانی می‌شود. اوراق مسکن نوعی از اوراق درآمدی هستند. به‌عنوان اوراق فعالیت خصوصی (Private Activity Bonds - PABs)، اوراق مسکن می‌توانند به نمایندگی از توسعه‌دهندگان واجد شرایط سودآور و غیرانتفاعی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن چندخانواره و سالمندان با درآمد پایین صادر شوند. همچنین، عواید حاصل از اوراق مسکن ممکن است برای ارائه تأمین مالی وام مسکن کم‌هزینه به خانواده‌ها یا افراد با درآمد پایین صادر شود تا بتوانند خانه‌ای خریداری کنند. ۱.۱ میلیون تعداد خانه‌های مقرون‌به‌صرفه‌ای که با استفاده از اوراق مسکن و اعتبار مسکن تأمین مالی شده‌اند.

الزامات اوراق مسکن

وام‌های مسکن ارائه‌شده از طریق اوراق مسکن به خریداران بار اول که درآمدی بیش از میانگین درآمد منطقه ندارند محدود می‌شود. علاوه بر این، قیمت خانه‌ای که با وام مسکن اوراق مسکن خریداری می‌شود به ۹۰٪ میانگین قیمت خرید منطقه محدود است. اوراق مسکن معمولاً نرخ بهره پایینی دارند و می‌توانند به‌صورت تعهد با نرخ ثابت یا تقاضای با نرخ متغیر (VRDO) صادر شوند. پرداخت‌های اصل و بهره به دارندگان اوراق از بازپرداخت‌های وام مسکن تعهدشده و درآمدهای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود. بازپرداخت‌های انجام‌شده بر روی وام‌های مسکن توسط وام‌گیرندگان توسط متولی اوراق مسکن جمع‌آوری می‌شود که وجوه را در سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری می‌کند تا زمان برنامه‌ریزی‌شده برای پرداخت بهره به دارندگان اوراق. در واقع، پرداخت اوراق مسکن توسط پرداخت به‌موقع و مداوم بهره و بازپرداخت اصل وام‌های مسکن زیربنایی توسط وام‌گیرندگان پشتیبانی می‌شود.

مزایای اوراق مسکن

اوراق مسکن برای ایالت و همچنین سرمایه‌گذاران خصوصی سودمند هستند. از یک سو، دولت به مقدار زیادی تأمین مالی ارزان دسترسی پیدا می‌کند. از سوی دیگر، مزایای مالیاتی ارائه‌شده توسط اوراق مسکن برای وام‌دهندگان در رده‌های مالیاتی بالا بسیار جذاب است. برای سرمایه‌گذاران، بهره پرداخت‌شده توسط اوراق مسکن از مالیات بر درآمد فدرال و گاهی اوقات مالیات بر درآمد ایالتی معاف است. هرچه نرخ مالیاتی حاشیه‌ای بالاتر باشد، معافیت مالیاتی اوراق درآمدی مسکن ارزشمندتر است. اگرچه سرمایه‌گذارانی که مشمول مالیات حداقل جایگزین (AMT) هستند ممکن است مشمول مالیات باشند، این معافیت به سرمایه‌گذاران در رده‌های مالیاتی فدرال بالا کمک می‌کند تا از اوراق درآمدی و سایر اوراق شهری سود ببرند. این معافیت مالیاتی به جبران نرخ بهره پایین اوراق کمک می‌کند. اعتبارهای مالیاتی مسکن با درآمد پایین فدرال منبع دیگری از سرمایه هستند که می‌توانند به جای یا علاوه بر اوراق مسکن برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه استفاده شوند. این اعتبارات، اعتبارات مالیاتی فدرال غیرقابل استرداد برای بخشی از بهره وام مسکن هستند که خریداران خانه واجد شرایط هر سال پرداخت می‌کنند.