بند هابندوم چیست؟

بند هابندوم (Habendum Clause) بخشی از یک قرارداد است که به حقوق مالکیت، منافع، و سایر جنبه‌های مالکیت اعطا شده به یکی از طرف‌های معامله می‌پردازد. این بند که شامل زبان حقوقی پایه است، معمولاً در اسناد مرتبط با املاک گنجانده می‌شود. اکثر خریداران و فروشندگان از طریق نقل‌وانتقال املاک با آن آشنا هستند، اما این بند همچنین در انواع اجاره‌نامه‌ها و اسناد مالکیت، به‌ویژه در صنعت نفت و گاز، استفاده می‌شود.

نکات کلیدی

• بند هابندوم بخشی از یک قرارداد است که به حقوق، منافع، و سایر جنبه‌های مالکیت اعطا شده به یکی از طرف‌ها در معاملات زمین می‌پردازد.
• در اجاره‌نامه‌های املاک، بند هابندوم به حقوق و منافع مستأجر می‌پردازد.
• در قراردادهای خرید املاک، بند هابندوم به انتقال مالکیت، معمولاً (اما نه همیشه) بدون محدودیت، می‌پردازد.
• در قراردادهای نفت و گاز، بند هابندوم دوره اولیه‌ای را تعیین می‌کند که طی آن یک شرکت حقوق معدنی زمین را در اختیار دارد اما ملزم به شروع اکتشاف نیست.

درک بند هابندوم

محتوای بند هابندوم بسته به ماهیت دقیق قرارداد متفاوت است. در قراردادهای املاک، بند هابندوم به انتقال مالکیت یک ملک و هرگونه محدودیت همراه آن اشاره دارد. از آنجا که این بند با عبارت «برای داشتن و نگهداری» (To have and to hold) شروع می‌شود، گاهی اوقات به عنوان «بند برای داشتن و نگهداری» شناخته می‌شود. در اجاره‌نامه‌های نفت و گاز، بند هابندوم دوره اولیه و دوره ثانویه اجاره را تعریف می‌کند و مشخص می‌کند که اجاره تا چه مدت معتبر است. در زمینه اجاره‌نامه‌های نفت و گاز، تمرکز بند هابندوم بر بخش «و تا زمانی که بعد از آن» است که اجاره را تمدید می‌کند اگر شرایط خاصی برآورده شود. در صنعت نفت و گاز، بند هابندوم همچنین به عنوان «بند مدت» شناخته می‌شود.

بندهای هابندوم در املاک

در اجاره‌نامه‌های املاک، بندهای هابندوم بخشی از قرارداد هستند که حقوق و منافع اعطا شده به مستأجر را توصیف می‌کنند. برای خریدهای مستقیم املاک، بند هابندوم به انتقال مالکیت یک ملک و هرگونه محدودیت همراه آن می‌پردازد. معمولاً بند هابندوم بیان می‌کند که ملک بدون محدودیت منتقل می‌شود. این به این معناست که مالک جدید پس از برآورده کردن شرایط خود (معمولاً پرداخت کامل) مالکیت مطلق ملک را دارد و حق فروش یا واگذاری ملک به وارث و غیره را دارد. نوع عنوان مالکیت منتقل‌شده با استفاده از بند هابندوم «مالکیت مطلق ساده» (Fee Simple Absolute) نامیده می‌شود. مالکیت مطلق ساده مالکیت کامل یک ملک را اعطا می‌کند، مشروط به قوانین و اختیارات دولتی.

مهم:

از آنجا که معمولاً با عبارت «برای داشتن و نگهداری» شروع می‌شود، بند هابندوم گاهی اوقات به عنوان «بند برای داشتن و نگهداری» نامیده می‌شود. برخی نقل‌وانتقال‌های املاک شامل محدودیت‌هایی در بند هابندوم هستند. برای مثال، اجاره‌نامه تایم‌شر (Timeshare) درصد مالکیت منتقل‌شده و هرگونه محدودیت مرتبط دیگر را مشخص می‌کند. گاهی اوقات خود ملک یا زمین مشمول یک شمارش معکوس است که پس از آن مالکیت به نهاد دیگری بازمی‌گردد. برخی زمین‌های تحت معاهده اجازه توسعه را می‌دهند اما انتقال مالکیت را به ۱۰۰ سال محدود می‌کنند، به عنوان مثال. این باعث می‌شود هر ملکی روی این زمین‌ها در نیمه اول اجاره جذاب باشد، اما ارزش آن با نزدیک شدن به مهلت مالکیت کاهش می‌یابد. به طور مشابه، برخی اجاره‌نامه‌ها می‌توانند به طول عمر مستأجر وابسته باشند، به طوری که ملک پس از مرگ خریدار به مالک اصلی بازمی‌گردد.

بندهای هابندوم و اجاره‌نامه‌های نفت و گاز

در بخش نفت و گاز، بند هابندوم دوره اولیه‌ای را تعیین می‌کند که طی آن یک شرکت حقوق معدنی زمین را در اختیار دارد اما ملزم به شروع اکتشاف نیست. دوره اولیه می‌تواند از یک تا ده سال بسته به میزان اثبات‌شده بودن یک میدان خاص متغیر باشد. اگر دوره اولیه بدون هیچ تولیدی به پایان برسد، اجاره منقضی می‌شود.

با این حال، اگر منطقه اجاره‌شده حفاری شود و نفت یا گاز در حال جریان باشد یعنی اجاره در حال تولید باشد دوره ثانویه آغاز می‌شود و تا زمانی که منطقه اجاره‌شده همچنان در حال تولید است ادامه می‌یابد. در این زمینه، بند هابندوم به موجر اجازه می‌دهد اجاره را دوباره بفروشد اگر مستأجر در دوره اولیه تولید را شروع نکند، اما همچنین از مستأجر محافظت می‌کند اگر در زمین سرمایه‌گذاری کند و در حال تولید باشد.