کنترل اجاره یک برنامه دولتی است که میزان اجاره‌ای که صاحب‌خانه می‌تواند برای اجاره یک خانه یا تمدید قرارداد اجاره دریافت کند را محدود می‌کند. قوانین کنترل اجاره معمولاً توسط شهرداری‌ها وضع می‌شوند و جزئیات آن‌ها بسیار متفاوت است. همه این قوانین با هدف حفظ هزینه‌های زندگی مقرون‌به‌صرفه برای ساکنان با درآمد پایین‌تر طراحی شده‌اند. کنترل اجاره در ایالات متحده چندان گسترده نیست. تا سال ۲۰۲۴، ۳۰۵ شهرداری در ایالات متحده دارای مقررات کنترل اجاره هستند. تنها ایالت‌هایی که سیاست‌های کنترل اجاره را در سطح ایالتی یا محلی اجرا کرده‌اند، کالیفرنیا، مین، مریلند، مینه‌سوتا، نیوجرسی، نیویورک، اورگان و واشنگتن دی‌سی هستند. تا سال ۲۰۲۴، ۳۳ ایالت دارای قوانینی هستند که مانع از وضع اقدامات کنترل اجاره توسط دولت‌های محلی می‌شوند یا آن را ممنوع می‌کنند. با این حال، موضوع تنظیم اجاره در سال‌های اخیر، به‌ویژه در شهرها و ایالت‌هایی که افزایش سرسام‌آور هزینه‌های زندگی همراه با ثابت ماندن دستمزدها، بحران مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن را برای ساکنان با درآمد متوسط و افراد مسن با درآمد ثابت ایجاد کرده، دوباره احیا شده است. اورگان اولین ایالت در ایالات متحده است که قانون کنترل اجاره در سطح ایالتی را وضع کرد. این قانون که در مارس ۲۰۱۹ امضا شد، افزایش سالانه اجاره را به ۷ درصد به علاوه افزایش شاخص قیمت مصرف‌کننده محدود می‌کند.
نکات کلیدی
- اکثر قوانین کنترل اجاره، میزان افزایش اجاره برای مستأجران فعلی را محدود می‌کنند.
- کنترل اجاره موضوعی بحث‌برانگیز است. در واقع، ۳۳ ایالت دارای قوانینی هستند که دولت‌های محلی را از وضع چنین اقداماتی منع می‌کنند.
- در شهر نیویورک، آپارتمان‌های با اجاره کنترل‌شده یک دارایی مطلوب محسوب می‌شوند.
- تثبیت اجاره با کنترل اجاره متفاوت است.
- اورگان در سال ۲۰۱۹ اولین ایالت در ایالات متحده شد که قانون کنترل اجاره در سطح ایالتی را وضع کرد.
کنترل اجاره چگونه کار می‌کند؟
قدیمی‌ترین قوانین کنترل اجاره در ایالات متحده به دهه ۱۹۲۰ بازمی‌گردد و اغلب شامل توقف کامل اجاره‌ها بودند. این قوانین عموماً غیرعملی بودند. در دهه ۱۹۷۰، ایده کنترل اجاره دوباره مطرح شد، اما این بار به شکلی معتدل‌تر که اغلب به عنوان «تثبیت اجاره» شناخته می‌شود. به عنوان مثال، شهر نیویورک دارای دو برنامه کنترل اجاره است:
- برنامه قدیمی‌تر کنترل اجاره برای دهه‌ها در حال حذف تدریجی بوده است. این برنامه محدودیت‌های شدیدی بر قیمت‌های اجاره اعمال می‌کرد، اما تنها مستأجرانی که از سال ۱۹۷۴ یا قبل از آن در ساختمان‌هایی که پیش از سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند زندگی می‌کنند، همچنان تحت پوشش این قانون هستند.
- برنامه تثبیت اجاره از دهه ۱۹۷۰ قیمت‌ها را در حدود نیمی از اجاره‌های شهر تنظیم می‌کند. اجاره‌ها تنها برای یک یا دو سال می‌توانند افزایش یابند و درصد افزایش مجاز توسط هیئت راهنمای اجاره تعیین می‌شود که نه عضو آن توسط شهردار منصوب می‌شوند. قوانین و استثناهای آن پیچیده و توسط ترکیبی از نهادهای شهری و ایالتی اداره می‌شوند.
هزینه بالای زندگی در شهر نیویورک اغلب به عنوان مدرکی کافی برای این ادعا ذکر می‌شود که کنترل اجاره کارآمد نیست. میانگین اجاره یک آپارتمان یک‌خوابه در منهتن تا ژانویه ۲۰۲۵ برای یک ساختمان با دربان ۵,۳۳۲ دلار و برای یک ساختمان بدون دربان ۳,۷۰۹ دلار بوده است. مهم طرفداران کنترل اجاره، مانند مؤسسه شهری، استدلال می‌کنند که کنترل قیمت‌ها به ساکنان با درآمد متوسط و افراد مسن با درآمد ثابت اجازه می‌دهد تا در خانه‌های خود باقی بمانند، در حالی که تجمل‌گرایی قیمت‌ها را افزایش می‌دهد.
مزایا و معایب کنترل اجاره
کنترل اجاره همیشه موضوعی بحث‌برانگیز بوده است. مقررات کنترل اجاره در شهرهای امروزی معمولاً افزایش قیمت‌ها برای تمدید قرارداد اجاره را تنظیم می‌کنند، نه برای مستأجران جدید. این موضوع به طور بالقوه برای صاحب‌خانه‌ها مزایایی دارد، زیرا می‌توانند برای آپارتمان‌های خالی هر قیمتی که بازار تحمل کند دریافت کنند یا در بدترین حالت، مستأجرانی را نگه دارند که انگیزه دارند در محل بمانند و اجاره را به موقع پرداخت کنند. استدلال‌های اصلی علیه کنترل اجاره شامل موارد زیر است:
- کنترل اجاره عرضه مسکن مناسب را کاهش می‌دهد، زیرا صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دهند یک ساختمان را به کاندومینیوم تبدیل کنند یا آن را برای استفاده تجاری تطبیق دهند تا اینکه از قانونی که سودشان را محدود می‌کند پیروی کنند.
- سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای جدید متوقف می‌شود.
- نگهداری ساختمان‌های تحت کنترل اجاره ضعیف یا غیرموجود است، زیرا بازگشت سرمایه برای صاحب‌خانه‌ها پایین است.
استدلال‌های اصلی برای تنظیم اجاره شامل موارد زیر است:
- قیمت‌های اجاره در بسیاری از شهرهای ایالات متحده بسیار سریع‌تر از دستمزدهای مشاغل با درآمد متوسط افزایش می‌یابد.
- کنترل اجاره ممکن است به خانواده‌های با درآمد متوسط و افراد با درآمد ثابت امکان دهد که به طور مناسب زندگی کنند و بدون ترس از افزایش ناگهانی اجاره که به لحاظ شخصی فاجعه‌بار است.
- محله‌ها با پایگاهی از ساکنان بلندمدت در آپارتمان‌های با اجاره کنترل‌شده امن‌تر و پایدارتر هستند.
کنترل اجاره به چه معناست؟
کنترل اجاره به آپارتمانی اشاره دارد که اجاره آن دارای محدودیتی در میزان دریافتی توسط صاحب‌خانه است. این محدودیت توسط یک برنامه دولتی تعیین می‌شود و قوانین کنترل اجاره توسط شهرداری‌های محلی وضع می‌شوند. همه ایالت‌ها یا شهرها این قوانین را ندارند. هنگامی که اجاره به این شکل «کنترل» می‌شود، صاحب‌خانه نمی‌تواند به طور ناعادلانه قیمت اجاره را سال به سال افزایش دهد و این ممکن است به حفظ مقرون‌به‌صرفه بودن برخی مسکن‌ها برای کسانی که نمی‌توانند خانه‌ای با نرخ بازار یا بالاتر از آن را تحمل کنند کمک کند.
چگونه می‌توانم یک آپارتمان با اجاره کنترل‌شده بگیرم؟
متأسفانه، در اکثر موارد، از جمله در شهر نیویورک، مگر اینکه یکی از اعضای خانواده که در یک آپارتمان با اجاره کنترل‌شده زندگی می‌کند، قرارداد اجاره را به شما منتقل کند، این آپارتمان‌ها برای عموم در دسترس نیستند و قوانین مربوط به انتقال قرارداد اجاره با کنترل اجاره می‌تواند پیچیده باشد.
چگونه بدانم که آپارتمان من با اجاره کنترل‌شده است؟
اگر در یک آپارتمان با اجاره کنترل‌شده زندگی می‌کنید، متوجه خواهید شد، زیرا این آپارتمان از طریق خانواده نزدیک یا گسترده شما به شما منتقل شده است.
نتیجه‌گیری
کنترل اجاره همچنان ابزاری بحث‌برانگیز اما ضروری برای حفظ مسکن مقرون‌به‌صرفه در مناطق با هزینه بالا است. در حالی که به حفاظت از مستأجران با درآمد پایین و متوسط در برابر افزایش ناگهانی اجاره کمک می‌کند، برخی استدلال می‌کنند که منجر به کمبود مسکن و بی‌توجهی به آن می‌شود. برنامه‌های کنترل اجاره، مانند قوانین تثبیت اجاره شهر نیویورک، با هدف ایجاد تعادل بین حمایت از مستأجران و واقعیت‌های بازار طراحی شده‌اند، اگرچه اثربخشی آن‌ها همچنان مورد بحث است. با افزایش اجاره‌ها و گسترش بحران مقرون‌به‌صرفه بودن، گفت‌وگو درباره کنترل اجاره بیش از پیش مرتبط است، به‌ویژه در ایالت‌ها و شهرهایی که با تجمل‌گرایی و نابرابری درآمدی دست و پنجه نرم می‌کنند.
نظرات کاربران