سارا پوردلجو ـ اقتصاد ایران سال‌هاست با مساله‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کند که ریشه‌های آن را می‌توان در وابستگی به درآمدهای نفتی، تورم مزمن، بی‌ثباتی‌های اقتصادی و دشواری سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های مولد جست‌وجو کرد. در چنین اقتصادی، سرمایه‌گذار فقط به‌دنبال بیشترین سود نیست؛ گاهی مهم‌تر از سود، یافتن جایی برای درامان‌ماندن از کاهش ارزش سرمایه است. وقتی تولید با نااطمینانی، تجارت با ریسک و پول ملی با کاهش قدرت خرید مواجه می‌شود، رفتار صاحبان سرمایه نیز به‌تدریج تغییر می‌کند. سرمایه‌ای که در شرایط عادی می‌توانست در مسیر تولید، اشتغال و ایجاد ارزش‌افزوده حرکت کند، ممکن است به‌سمتی پیش‌برود که در ذهن سرمایه‌گذار، امنیت بیشتری دارد. در این میان، بازار مسکن جایگاه متفاوتی پیدا می‌کند. مسکن در اقتصاد ایران مدت‌هاست فراتر از یک نیاز مصرفی یا حتی یک فرصت سرمایه‌گذاری دیده می‌شود؛ برای بسیاری، ملک به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. همین تغییر نگاه، زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که نااطمینانی‌های اقتصادی با بحران‌های سیاسی و امنیتی گره بخورد. در چنین شرایطی، پرسش سرمایه‌گذار دیگر تنها این نیست که «کدام دارایی بازده بیشتری دارد؟» بلکه پرسش مهم‌تر این است که «کدام دارایی در صورت بدتر شدن شرایط، کمتر آسیب می‌بیند؟»
جنگ و افزایش عدم‌قطعیت می‌تواند این تغییر رفتار را تشدید کند. خانواری که پیشتر خرید خانه دوم را تصمیمی برای سرمایه‌گذاری یا رفاه بیشتر می‌دانست، ممکن است امروز به آن به چشم یک پشتوانه احتیاطی نگاه کند؛ خانه‌ای در شهری دیگر، ویلایی در منطقه‌ای امن‌تر یا حتی ملکی خارج از کشور، می‌تواند برای او معنایی فراتر از یک دارایی داشته باشد. اینجاست که جغرافیا نیز وارد معادله سرمایه‌گذاری می‌شود و مفهوم «تنوع‌بخشی جغرافیایی دارایی» اهمیت پیدا می‌کند.
ازسوی‌دیگر، چنین رفتاری تنها مختص خانوارهای ثروتمند نیست. هر اندازه نااطمینانی افزایش یابد، انگیزه حفظ قدرت خرید و کاهش ریسک نیز می‌تواند تصمیم‌های اقتصادی را تحت‌تاثیر قرار دهد. درنتیجه، بخشی از سرمایه ممکن است نه به‌دلیل جذابیت ذاتی یک فعالیت بلکه صرفا برای فرار از ریسک، از یک بازار به بازار دیگر منتقل شود.
این وضعیت، پرسش مهم‌تری را پیش‌روی اقتصاد ایران قرار می‌دهد؛ آیا با شکل تازه‌ای از همان بیماری قدیمی مواجه هستیم؟ اگر در مرحله نخست بیماری هلندی، درآمدهای نفتی و ورود ارز موجب تقویت بخش‌های غیرقابل‌تجارت و تضعیف نسبی تولید می‌شد، آیا اکنون می‌توان از مرحله‌ای سخن گفت که در آن، خود مسکن و سایر دارایی‌های موجود به پناهگاه سرمایه‌های گریزان از ریسک تبدیل شده‌اند؟
شاید «بیماری هلندی ثانویه» نام دقیقی برای این وضعیت نباشد اما این مفهوم می‌تواند پنجره‌ای تازه برای نگاه کردن به رفتار سرمایه در اقتصاد ایران بازکند؛ جایی که سرمایه نه‌فقط برای کسب سود بلکه برای حفظ خود جابه‌جا می‌شود. بررسی این تغییر رفتار می‌تواند نشان دهد چرا در اقتصادی که به سرمایه‌گذاری مولد نیاز دارد، بخشی از منابع به‌جای ساختن ظرفیت‌های جدید، صرف خرید و نگه‌داری دارایی‌های موجود می‌شود و چگونه نااطمینانی، مسکن را از یک کالای مصرفی و سرمایه‌ای به نوعی پناهگاه اقتصادی تبدیل می‌کند. برهمین‌اساس، گفت‌وگویی با محسن فلکی، کارشناس و فعال حوزه مسکن داشتیم.
اقتصاد ایران و ظهور یک «بیماری هلندی ثانویه»
محسن فلکی درخصوص بیماری هلندی در اقتصاد به «جهان‌صنعت» گفت:« بیماری هلندی در اقتصاد ایران موضوع تازه‌ای نیست. وابستگی به درآمدهای نفتی، رشد بخش‌های غیرقابل‌تجارت، افزایش کلی ریسک تجارت خارجی و حرکت بخشی از سرمایه به‌سمت زمین و ساختمان، سال‌هاست در اقتصاد کشور موردتوجه قرار گرفته است. مقالاتی با دیدگاه‌های متنوع نیز در این مورد منتشر شده اما شاید امروز با مرحله‌ای متفاوت روبه‌رو باشیم؛ چیزی که می‌توان آن را «بیماری هلندی ثانویه» نام نهاد. در این مرحله، مسکن دیگر فقط از آثار بیماری هلندی تاثیر نمی‌گیرد بلکه خودش به مقصد بخشی از سرمایه‌ای تبدیل می‌شود که از فعالیت‌های مولد فاصله گرفته است. تورم، کاهش ارزش پول، نااطمینانی و ریسک سرمایه‌گذاری در تولید، ریسک تجارت خارجی و عدم‌ثبات قیمت برای بازرگانی، باعث می‌شود خانوار و سرمایه‌گذار به دارایی‌ای روی بیاورند که احتمال می‌دهد ارزش خود را بهتر حفظ کند. در چنین اقتصادی، برای سرمایه‌گذاران سوال‌های تازه‌تری مطرح می‌شود. دیگر فقط نمی‌پرسند این ملک چقدر بازده دارد بلکه می‌پرسند اگر شرایط بدتر شد، کدام دارایی نقدشوندگی بهتری دارد.»
جنگ، نقشه ریسک سرمایه‌گذاری را تغییر می‌دهد
کارشناس و فعال حوزه مسکن در ادامه به تاثیر جنگ بر شرایط سرمایه‌گذاری اشاره کرد و گفت: «جنگ و عدم‌اطمینان به آینده، این الگوی تغییر را تشدید می‌کند. از نگاه اقتصاد رفتاری، انسان در شرایط عدم‌قطعیت معمولا زیان احتمالی را بسیار جدی‌تر از فرصت کسب سود می‌بیند.
بنابراین ممکن است بخشی از خانوارها حاضر باشند از بخشی از بازده صرف‌نظر کنند تا ریسک دارایی خود را کاهش بدهند. اینجاست که ریسک جغرافیایی مسکن اهمیت پیدا می‌کند. خرید یک واحد دوم در شهری که از نظر خانوار امن‌تر است یا خرید ویلا در شمال، لزوما فقط یک تصمیم سرمایه‌گذاری یا تفریحی نیست. ممکن است بخشی از این رفتار، تنوع‌بخشی جغرافیایی و بیمه دارایی باشد؛ یعنی خانوار، علاوه بر خرید ملک، یک گزینه جایگزین برای سکونت و کاهش ریسک تمرکز دارایی در یک نقطه جغرافیایی ایجاد می‌کند.»
پناهگاه سرمایه، بن‌بست تولید
فلکی در پایان به آثار بیماری هلندی ثانویه در اقتصاد اشاره کرد و گفت: «در سطح بالاتر ثروت، خرید ملک در خارج از کشور را نیز می‌توان در همین چارچوب دید. کاهش ریسک جغرافیایی، کاهش وابستگی به پول ملی و متنوع‌کردن محل نگه‌داری ثروت، از جمله عوامل موثر در این تصمیم هستند. عوامل دیگری مانند تورم، مهاجرت، نرخ ارز، انتظارات قیمتی و تفاوت بازده دارایی‌ها نیز موثرند اما تغییر منطق تصمیم‌گیری قابل‌توجه است؛ سرمایه‌گذار از بازدهی صرف، به‌سمت ترکیبی از بازده، امنیت و حفظ ارزش حرکت می‌کند.
مساله اصلی اقتصاد ایران نیز همین‌جاست. اگر سرمایه‌گذار خرید ملک را از سرمایه‌گذاری در تولید امن‌تر بداند، سرمایه لزوما به‌سمت فعالیتی نمی‌رود که اشتغال و ارزش‌افزوده جدید ایجاد کند بلکه ممکن است صرفا از یک دارایی به دارایی دیگری منتقل شود.
اگر این روند ادامه پیدا کند، آنچه می‌بینیم فقط یک تحول در بازار مسکن نیست بلکه می‌تواند نشانه تغییر عمیق‌تر در الگوی حفظ دارایی و مدیریت ریسک باشد و شاید بتوان گفت آثار مرحله دوم بیماری هلندی دقیقا از همین‌جا خود را نشان می‌دهد؛ سرمایه‌ای که می‌بایست موتور مولد تولید باشد، برای فرار از ریسک‌های جنگ، تورم، کاهش ارزش پول و… در دارایی‌های موجود پناه می‌گیرد.
در نهایت، اگر مسکن به پناهگاه سرمایه تبدیل شده، مساله را نباید صرفا در جذابیت ملک جست‌وجو کرد. این رفتار بیش از آنکه از علاقه به ساختمان و زمین حکایت داشته باشد، تصویری از نااطمینانی در اقتصاد ایران است. سرمایه زمانی به‌جای‌اینکه صرف ساختن شود، به پناهگاه تبدیل می‌شود که افق پیش‌روی تولید، روشن و قابل‌اتکا نباشد.
ازاین‌منظر، شاید «بیماری هلندی ثانویه» بیش از آنکه نامی برای یک پدیده باشد، هشداری درباره مسیری باشد که سرمایه در آن، به‌جای خلق برای آینده، صرفا در تلاش برای حفظ ارزش گذشته است. بازگرداندن این سرمایه به چرخه تولید نیز نه با سرزنش صاحبان آن، بلکه با کاهش نااطمینانی، ثبات اقتصادی و ایجاد چشم‌اندازی انجام‌پذیر است که در آن، سرمایه‌گذار دوباره میان «امن ماندن» و «مولد بودن» ناچار به انتخاب نباشد.»
نظرات کاربران