سارا پوردلجو – بازار مسکن سال‌هاست با مساله‌ای فراتر از گرانی و کاهش قدرت خرید مواجه است؛ مساله‌ای که به چگونگی تعریف «مالکیت» و امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازاری بازمی‌گردد که خرید یک واحد کامل در آن برای بخش بزرگی از جامعه به رویا تبدیل شده است. در چنین شرایطی، ایده فروش متری مسکن با این وعده مطرح شد که شاید بتوان دیوار بلند قیمت‌ها را کوتاه‌تر کرد؛ به این معنا که فرد به‌جای خرید یک واحد کامل، بخشی از یک پروژه یا مساحت مشخصی از یک ملک را خریداری کند. ایده‌ای که در ظاهر می‌تواند مسیر تازه‌ای برای سرمایه‌گذاری باز کند اما درعمل با پرسش‌های حقوقی، اقتصادی و اجرایی متعددی روبه‌رو است.
مساله از جایی آغاز می‌شود که برخلاف بسیاری از کالاها، «مترمربع مسکن» یک واحد کاملا یکسان و قابل‌جایگزینی نیست. دوواحد با مساحت مشابه لزوما ارزش یکسانی ندارند؛ طبقه، جهت ساختمان، میزان‌نورگیری، چشم‌انداز، کیفیت ساخت، موقعیت واحد در ساختمان، امکانات مشاع و حتی شرایط محله می‌تواند قیمت آن را تغییر دهد. بنابراین وقتی قرار است مسکن به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شده و در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گیرد، تنها بحث قیمت مطرح نیست بلکه باید مشخص شود خریدار دقیقا مالک چه چیزی است، حقوق او چگونه تعریف می‌شود و درنهایت، دارایی خریداری‌شده چگونه قابلیت معامله پیدا می‌کند. درهمین‌راستا، ایده‌ای که قرار بود راهی برای تامین مالی ساخت‌وساز و مشارکت سرمایه‌های خرد در بازار مسکن باشد، با یک چالش مهم مواجه می‌شود؛ چگونه می‌توان دارایی‌ای ناهمگنی مانند مسکن را به‌شکلی استاندارد، شفاف و قابل‌معامله عرضه کرد؟ پاسخ به این پرسش صرفا در تعیین قیمت هر مترمربع خلاصه نمی‌شود. اگر قرار باشد سرمایه‌گذار بتواند سهم خود را در آینده بفروشد، باید بازاری برای خروج او وجود داشته باشد؛ بازاری که در آن قیمت‌گذاری، انتقال مالکیت، حقوق خریدار و فروشنده و سازوکار معاملات از پیش روشن باشد.
ازسوی‌دیگر، ورود پلتفرم‌های معاملاتی و ایده ایجاد بازار ثانویه، بحث را وارد مرحله تازه‌ای کرده است. بازاری که قرار است دارایی‌های خردشده مسکن در آن معامله شود، نمی‌تواند صرفا محلی برای خریدوفروش باشد بلکه باید اعتماد، شفافیت و امکان کشف قیمت را نیز تضمین کند. درغیراین‌صورت، طرحی که با هدف تسهیل دسترسی مردم به بازار مسکن طراحی شده، ممکن است خود به منبعی تازه برای ابهام و اختلاف تبدیل شود.
اکنون درکنار عنوان «فروش متری مسکن»، تعبیرهایی مانند «خانه‌های ریز» نیز مطرح شده و باردیگر این پرسش را به‌میان آورده است که آیا می‌توان با خرد کردن مالکیت، مشکل دسترسی به مسکن را حل کرد یا آنکه پیش از هر چیز باید زیرساخت حقوقی و مالی چنین بازاری را ساخت؟ تجربه بازارهای مالی نشان می‌دهد که تبدیل یک دارایی فیزیکی به ابزار قابل‌معامله، نیازمند استانداردسازی و تعریف دقیق حقوق مالکانه است.
به این ترتیب، مساله فروش متری را نمی‌توان تنها از زاویه افزایش قدرت خرید یا تامین مالی پروژه‌های ساختمانی دید. پشت این ایده، پرسش بزرگ‌تری درباره آینده رابطه میان «مسکن»، «سرمایه» و «مالکیت» قرار دارد؛ اینکه چگونه می‌توان سرمایه‌های خرد را وارد این بازار کرد، بدون آنکه ابهام در مالکیت و نبود بازار ثانویه، هزینه‌ای تازه بر دوش سرمایه‌گذاران بگذارد. برهمین‌اساس، گفت‌وگویی با فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن داشتیم که در ادامه می‌خوانید.
ناهمگنی مسکن، پاشنه‌آشیل فروش متری
بیضایی در ابتدا به چالش‌های فروش متری مسکن اشاره کرد و گفت: «در ابتدای مطرح شدن این طرح ازسوی مدیریت جدید شهری و زمانی که موضوع فروش متری مسکن مطرح شد، درباره چالش‌ها و نقاط ضعف این شیوه صحبت کردیم. یکی از مسائل اساسی این است که مسکن اساسا کالایی ناهمگن است. کالای همگن کالایی است که بتوان برای واحدهای مختلف آن ارزش یکسانی در نظر گرفت، اما در بازار مسکن چنین شرایطی وجود ندارد. برای‌مثال، در یک پروژه ساختمانی ممکن است قیمت یک واحد در طبقه پایین با واحدی در طبقه بالاتر متفاوت باشد، همچنین واحدهای جنوبی و شمالی، واحدهایی با نورگیری بهتر یا طراحی مناسب‌تر و موارد مشابه، می‌توانند ارزش‌های متفاوتی داشته باشند.
بنابراین نمی‌توان به‌سادگی گفت که یک واحد مسکونی را به‌صورت خرد یا متری می‌فروشیم و برای هر متر آن ارزش مشخص و یکسانی درنظر می‌گیریم. از این منظر، موضوع مالکیت نیز با ابهاماتی مواجه می‌شود و ممکن است در ادامه، ازنظر حقوقی مشکلاتی ایجاد کند.»
بورس کالا چگونه فروش مسکن را همگن می‌کند؟
بیضایی در ادامه تصریح کرد:«در ابتدای مطرح شدن طرح، جلساتی برگزار شد و ما نیز پیشنهادهایی ارائه کردیم. پیشنهاد ما این بود که این موضوع در سازوکار بورس کالا قرار گیرد و برای آن اوراق سلف استاندارد تعریف شود. در ادامه نیز مسیر به‌همین‌سمت پیش رفت و قرار بود فروش متری مسکن یک تغییر پارادایمی پیدا کند و به انتشار اوراق سلف استاندارد در بورس کالا تبدیل شود.
وقتی مسکن را به اوراق تبدیل می‌کنید، دیگر با یک واحد مسکونی به‌عنوان یک کالای ناهمگن مواجه نیستید بلکه با یک ورقه بهادار دارای ارزش و چارچوب حقوقی استاندارد مواجه هستید. ارزش اوراقی که من در اختیار دارم، با اوراق مشابهی که فرد دیگری در اختیار دارد، در چارچوب مشخصی قابل‌مقایسه است و ارزش آن در بازار تعیین می‌شود. این سازوکار می‌تواند راهکاری باشد برای اینکه پروژه‌های مسکن از یک کالای ناهمگن به مجموعه‌ای از دارایی‌های همگن و قابل‌معامله تبدیل شوند. این همان راهکاری است که در دنیا نیز تجربه شده و درباره آن سابقه و تجربه مشخصی وجود دارد.
با این حال، چندی پیش که مجددا این طرح مطرح شد، مسیر نیز تاحدودی به‌همین سمت رفت و جلسات کارشناسی برگزار شد و کارشناسان دیدگاه‌های خود را مطرح کردند و نقطه‌نظرات به شهرداری منتقل شد اما مسیری که در ادامه مطرح شده ـ البته ممکن است جزئیات آن هنوز به‌طورکامل اعلام نشده باشد ـ ظاهرا دوباره به همان فروش متری یا حتی فروش سانتیمتری مسکن، تحت عنوان «خانه‌های ریز» بازگشته است.»
بازار ثانویه «خانه‌های ریز» بدون بستر استاندارد
بیضایی همچنین به بازار ثانویه‌ای که قرار است برای این طرح شکل بگیرد، اشاره کرد و گفت: «در این میان، مساله بازار ثانویه همچنان محل ابهام است. اگر قرار است بازار ثانویه‌ای برای این دارایی‌ها شکل بگیرد، باید مشخص شود این بازار قرار است در چه بستری فعالیت کند. اگر هدف، ایجاد یک بازار ثانویه استاندارد است، این موضوع باید در بورس اتفاق بیفتد. در چنین شرایطی نیز مجددا لازم است دارایی موردنظر به اوراق استاندارد تبدیل شود و چارچوب‌ها و شاخص‌های استاندارد مربوط به آن رعایت شود.
بنابراین، بهتر است از مسیرهایی استفاده کنیم که پیش از این در دنیا آزموده شده‌اند، نه اینکه طرح‌هایی را به‌صورت ابتکاری ایجاد کنیم که ممکن است در ادامه مشکلات حقوقی و اجرایی به‌وجود آورند.»
نسخه فعلی فروش متری زیرسایه ابهامات حقوقی و اجرایی
بیضایی در پایان گفت: «آنچه درحال‌حاضر در بحث فروش متری مسکن می‌بینم، این است که این طرح ممکن است در درجه نخست به تامین مالی برخی پروژه‌های خاص کمک کند اما شیوه اجرایی که در شرایط فعلی مطرح شده، با آنچه در دنیا تجربه شده و پشتوانه علمی و اجرایی دارد، فاصله زیادی دارد. در سطحی که تاکنون جزئیات طرح اعلام شده، ابهامات زیادی وجود دارد و این ابهامات می‌تواند درادامه مشکلات حقوقی و اجرایی متعددی ایجاد کند. مساله بازار ثانویه نیز همچنان یکی از نقاط گنگ طرح است.
براساس برخی رایزنی‌ها و گمانه‌زنی‌ها، ممکن است قرار باشد معاملات در پلتفرم‌ها انجام شود که این شیوه نیز مشکلات خاص خود را دارد. اصلا فلسفه شکل‌گیری بازارهایی مانند بورس، بورس کالا و فرابورس همین است که دارایی یا کالا در بستری مبتنی بر شفافیت، رقابت و کشف قیمت واقعی عرضه و معامله شود. بنابراین همچنان توصیه من همانطور که در گذشته نیز این موضوع را چه به‌صورت عمومی و چه به مدیران شهرداری منتقل کرده‌ایم، این است که عنوان فروش متری مسکن به‌سمت مدل اوراق مسکن هدایت شود؛ مدلی که در دنیا تجربه شده، بسیاری از مشکلات آن موردبررسی قرار گرفته و از یک چارچوب علمی برخوردار است.اجرای این مدل می‌تواند اقدام مناسبی باشد اما درعین‌حال باید به دستاوردهای علمی و تجربیات موجود در دنیا نیز توجه کنیم و از سازوکارهایی استفاده کنیم که پیش از این در بازارهای مختلف آزموده شده‌اند.»
نظرات کاربران