در بازار مسکن معمولاً انتظار می‌رود هرچه عمر یک ساختمان کمتر باشد، قیمت آن نیز بالاتر باشد. امکانات جدیدتر، کیفیت ساخت، طراحی به‌روز و هزینه‌های کمتر نگهداری از جمله عواملی هستند که می‌توانند به واحدهای نوساز مزیت قیمتی بدهند.
یک عدد عجیب در منطقه ۲۱ تهران
در محاسبات اولیه، میانگین قیمت هر مترمربع برای ساختمان‌های متعلق به دهه ۸۰ حدود ۱۶۶ میلیون تومان به دست آمد. این رقم برای ساختمان‌های دهه ۹۰ حدود ۱۵۴ میلیون تومان و برای ساختمان‌های ساخته‌شده در دهه ۱۴۰۰ حدود ۱۵۵ میلیون تومان بود.
اگر تنها همین اعداد را ببینیم، ممکن است تصور کنیم ساختمان‌های قدیمی‌تر در این منطقه ارزش بیشتری از واحدهای نوساز دارند.
اما مسئله دقیقاً همین‌جاست؛ میانگین منطقه الزاماً به معنای مقایسه واقعی ساختمان‌های مشابه نیست.
پای محله‌ها به میانگین قیمت باز شد
وقتی داده‌ها از سطح منطقه به سطح محله تفکیک شدند، علت این اختلاف بیشتر مشخص شد.
تمام گروه‌های سنی ساختمان‌ها ترکیب یکسانی از محله‌ها نداشتند. بخشی از فایل‌های نوساز مربوط به محله‌هایی با سطح قیمت پایین‌تر بود، در حالی که تعدادی از ساختمان‌های قدیمی‌تر در محدوده‌هایی قرار داشتند که قیمت مسکن در آنها بالاتر بود.
در نتیجه، میانگین منطقه تحت تأثیر موقعیت جغرافیایی فایل‌ها قرار گرفته بود.
به بیان ساده‌تر، ممکن است یک گروه از خانه‌ها به دلیل قرار گرفتن در محله‌ای گران‌تر، میانگین بالاتری داشته باشد؛ حتی اگر سن ساختمان‌های آن گروه بیشتر باشد.
یک مثال روشن از تفاوت قیمت
در نمونه بررسی‌شده، در شهرک آزادی سه فایل مربوط به ساختمان‌های دهه ۹۰ به‌طور میانگین حدود ۲۰۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت داشتند.
در مقابل، چهار فایل از ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ در شهرک استقلال با میانگین حدود ۹۷ میلیون تومان در هر مترمربع وارد محاسبات شده بودند.
مقایسه مستقیم این دو گروه می‌تواند این تصور را ایجاد کند که ساختمان قدیمی‌تر ارزش بیشتری دارد؛ در حالی که بخش قابل توجهی از اختلاف قیمت به تفاوت محله مربوط است، نه الزاماً سن بنا.
مشکل فقط تفاوت محله‌ها نیست. تعداد فایل‌های موجود از هر محله در گروه‌های مختلف سنی نیز اهمیت دارد.
بنابراین میانگین نهایی تنها به قیمت خانه‌ها وابسته نیست؛ بلکه تعداد و ترکیب فایل‌های واردشده به نمونه نیز می‌تواند نتیجه را تغییر دهد.
وقتی خانه‌ها را در یک محله مقایسه کنیم
با حذف بخشی از این تفاوت‌ها و مقایسه ساختمان‌ها در داخل یک محله، تصویر بازار تغییر می‌کند.
برای مثال، در باشگاه نفت، میانگین قیمت هر مترمربع از حدود ۱۷۲.۵ میلیون تومان در ساختمان‌های دهه ۸۰ به حدود ۱۸۹.۱ میلیون تومان در دهه ۹۰ و حدود ۲۰۶.۳ میلیون تومان در دهه ۱۴۰۰ رسیده است.
در تهرانسر شرقی نیز میانگین قیمت ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ حدود ۱۷۴.۶ میلیون تومان بوده که از حدود ۱۵۵ میلیون تومان برای ساختمان‌های دهه ۸۰ بیشتر است.
این مقایسه نشان می‌دهد که با ثابت نگه داشتن عامل مهمی مانند محله، رابطه میان سن ساختمان و قیمت می‌تواند شکل متفاوتی پیدا کند.
آیا نوساز بودن هنوز مزیت قیمتی دارد؟
پاسخ را نمی‌توان برای تمام مناطق تهران یکسان دانست.
سن بنا تنها یکی از عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن است و عواملی مانند محله، موقعیت ملک، متراژ، کیفیت ساخت، امکانات، شرایط سند و ویژگی‌های ساختمان نیز می‌توانند قیمت نهایی را تغییر دهند.
به همین دلیل، مقایسه میانگین قیمت ساختمان‌های چند گروه سنی در یک منطقه بزرگ ممکن است بخشی از واقعیت بازار را پنهان کند.
خطای آماری چگونه تصویر بازار را تغییر می‌دهد؟
نتیجه این بررسی بیش از آنکه ثابت کند خانه‌های قدیمی گران‌تر از نوسازها هستند، یک نکته مهم درباره تحلیل بازار مسکن را نشان می‌دهد.
اگر داده‌ها بدون توجه به تفاوت‌های محله‌ای و وزن هر گروه بررسی شوند، ممکن است نتیجه‌ای به دست بیاید که در نگاه اول منطقی به نظر می‌رسد اما تصویر دقیقی از بازار ارائه نمی‌دهد.
بنابراین برای پاسخ به این سؤال که «نوساز گران‌تر است یا قدیمی؟» نمی‌توان فقط یک میانگین کلی را ملاک قرار داد؛ مقایسه باید تا حد امکان میان خانه‌های مشابه و در یک محدوده جغرافیایی مشخص انجام شود.
این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.
نظرات کاربران