سارا پوردلجو – بازار اجاره مسکن در تهران و شهرهای پیرامونی همچنان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهاست. افزایش هزینه‌های مسکن در سال‌های اخیر، سهم قابل‌توجهی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده و برای بخشی از مستاجران، تمدید قرارداد دیگر صرفا به معنای پرداخت اجاره‌بهای بیشتر نیست بلکه به معنای انتخاب میان ماندن در محل سکونت فعلی، کوچک‌تر کردن خانه، نقل مکان به مناطق ارزان‌تر یا حتی مهاجرت به شهرهای پیرامونی است.
در شرایطی که دولت برای سال۱۴۰۵، سقف افزایش اجاره‌بها و ودیعه در قراردادهای مشمول تمدید را حداکثر ۲۵درصد تعیین کرده است، گزارش‌های میدانی از بازار اجاره نشان می‌دهد که میان رقم تعیین‌شده و آنچه برخی مستاجران هنگام تمدید قرارداد با آن مواجه می‌شوند، فاصله وجود دارد. براساس این مصوبه، قراردادهای اجاره‌ای که از زمان ابلاغ تا پایان سال۱۴۰۵ به پایان می‌رسند، در صورت درخواست مستاجر، برای یک‌سال تمدید می‌شوند و افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه نباید بیش از ۲۵درصد باشد.
با این حال مساله بازار اجاره فقط میزان افزایش قانونی نیست بلکه پرسش مهم‌تر این است که این سقف تا چه اندازه در معاملات واقعی رعایت می‌شود و در صورت تخلف، مستاجر چه ابزارهایی برای دفاع از حق خود در اختیار دارد؟
مستاجران، بسوزید و بمانید
ظاهرا برای حل این مشکل که مستقیما با امنیت و سقف بالای سر مردم سروکار دارد، هنوز اقدام عملی و موثری متناسب با ابعاد مساله صورت نگرفته و بخش قابل‌توجهی از اقدامات در سطح اطلاع‌رسانی باقی مانده است. برای بسیاری از مستاجران، تمدید قرارداد در سال جاری به یک معادله دشوار تبدیل شده است. از یک سو افزایش اجاره‌بها فشار بیشتری بر بودجه خانوار وارد می‌کند و از سوی دیگر جابه‌جایی نیز هزینه‌های سنگینی به‌همراه دارد؛ از هزینه اسباب‌کشی و تامین ودیعه جدید گرفته تا افزایش زمان و هزینه رفت‌وآمد.
در چنین شرایطی بخشی از مستاجران با وجود افزایش هزینه‌ها ترجیح می‌دهند در محل سکونت فعلی خود بمانند. گروهی دیگر اما توان پرداخت اجاره‌بهای جدید را ندارند و ناچارند به واحدهای کوچک‌تر، محله‌های ارزان‌تر یا شهرها و مناطق پیرامونی تهران نقل مکان کنند.
این روند بازار اجاره را از یک مساله صرفا اقتصادی به مساله‌ای اجتماعی تبدیل کرده است زیرا محل سکونت خانوار مستقیما با محل کار، مدرسه فرزندان، دسترسی به خدمات درمانی، حمل‌ونقل عمومی و درنهایت کیفیت زندگی ارتباط دارد.
تهران برای مستاجران گران تمام می‌شود
افزایش هزینه‌های مسکن نه‌تنها توان مالی مستاجران را کاهش داده بلکه در حال تغییر الگوی جغرافیایی سکونت خانوارها نیز هست به‌گونه‌ای‌که بخشی از متقاضیان مسکن برای کاهش هزینه‌های زندگی، مناطق پیرامونی تهران را به‌عنوان گزینه‌ای جایگزین انتخاب می‌کنند. افزایش جمعیت در مناطقی مانند گرم‌دره، شهریار، رباط‌کریم و دیگر شهرهای اطراف تهران را می‌توان در همین چارچوب قرار داد.
اما این جابه‌جایی لزوما به‌معنای کاهش واقعی هزینه‌های زندگی نیست. کاهش اجاره‌بها در مناطق پیرامونی ممکن است با افزایش هزینه رفت‌وآمد، طولانی‌تر شدن مسیر خانه تا محل کار و کاهش دسترسی به برخی خدمات همراه شود.
به این ترتیب بخشی از هزینه‌ای که خانوار پیشتر برای مسکن پرداخت می‌کرد، ممکن است به‌شکل هزینه حمل‌ونقل، زمان رفت‌وآمد و استهلاک بیشتر خودرو یا وسایل نقلیه جایگزین شود. بنابراین برای ارزیابی وضعیت بازار اجاره، صرفا مقایسه قیمت یک واحد مسکونی در تهران با شهرهای اطراف کافی نیست و باید مجموع هزینه‌های سکونت خانوار مورد توجه قرار گیرد.
مهاجرت به شهرها و مناطق پیرامونی، در نگاه اول می‌تواند راهی برای کاهش هزینه مسکن باشد اما اگر این جابه‌جایی با افزایش هزینه رفت‌وآمد، زمان تلف‌شده و کاهش دسترسی به خدمات همراه شود، ممکن است بخشی از صرفه‌جویی حاصل از اجاره ارزان‌تر از بین برود.
در سال۱۴۰۵، سازوکار حمایت از مستاجران با شرایط سال‌های قبل تفاوت‌هایی دارد. براساس مصوبه ابلاغ‌شده، قراردادهای اجاره مشمول این مصوبه، در صورت درخواست مستاجر، برای یک‌سال تمدید می‌شوند و افزایش اجاره‌بها و ودیعه حداکثر ۲۵درصد خواهد بود. این مصوبه قراردادهایی را دربرمی‌گیرد که مدت آنها از زمان ابلاغ تا پایان سال۱۴۰۵ به پایان می‌رسد.
در عین حال برای این قاعده استثناهایی نیز پیش‌بینی شده است، از جمله مواردی که مالک برای تخریب و نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی ملک، مجوزهای لازم را دریافت کرده باشد. بنابراین نمی‌توان همه قراردادهای اجاره و همه شرایط موجر و مستاجر را بدون بررسی جزئیات، مشمول یک حکم واحد دانست.
از سوی دیگر قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نیز برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها سازوکار مشخصی در نظر گرفته است. وزارت راه‌وشهرسازی در خرداد۱۴۰5 درباره سقف‌های استانی توضیح داده بود که تعیین سقف اجاره‌بها در چارچوب ماده۷ این قانون انجام می‌شود؛ موضوعی که در کنار مصوبه مربوط به تمدید قراردادها، باید به‌صورت تفکیک‌شده مورد توجه قرار گیرد.
سوال اصلی؛ چه نهادی باید نظارت کند؟
وقتی مستاجر با مطالبه‌ای بالاتر از سقف تعیین‌شده مواجه می‌شود، پرسش اساسی این است که مسوول نظارت و رسیدگی به تخلفات چه نهادی است و روند شکایت چگونه انجام می‌شود؟
این موضوع اهمیت زیادی دارد زیرا تعیین سقف قانونی بدون سازوکار نظارتی موثر، ممکن است فاصله میان قانون و واقعیت بازار را افزایش دهد. در سال۱۴۰۴، مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران اعلام کرده بود که افزایش بیش از سقف تعیین‌شده تخلف محسوب می‌شود و درباره مشاوران املاک نیز در صورت انعقاد قرارداد با نرخ‌های غیرمجاز، برخوردهای نظارتی پیش‌بینی شده است بنابراین یکی از محورهای مهم در ارزیابی عملکرد سیاست کنترل اجاره، نه فقط اعلام سقف بلکه میزان بازرسی‌ها، تعداد شکایت‌ها، تعداد پرونده‌های رسیدگی‌شده و نتایج این پرونده‌هاست. به بیان دیگر، اثربخشی سیاست کنترل اجاره را باید در میزان اجرای آن در بازار واقعی سنجید، نه صرفا در مفاد مصوبه.
در سوی دیگر بازار، مالکان نیز استدلال‌های خود را دارند. افزایش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان، رشد قیمت ملک، هزینه‌های بازسازی و شرایط عمومی اقتصاد از جمله عواملی است که می‌تواند از نگاه مالک، افزایش درآمد اجاره‌ای را توجیه کند.
از این رو سیاستگذاری در بازار اجاره با یک چالش جدی مواجه است: از یک سو باید از مستاجران در برابر افزایش‌هایی که خارج از توان مالی آنهاست حمایت کرد و از سوی دیگر باید شرایط اقتصادی مالکان نیز در نظر گرفته شود تا محدودیت‌های شدید در افزایش اجاره‌بها به کاهش عرضه واحدهای استیجاری منجر نشود.
به همین دلیل کنترل دستوری قیمت اجاره به‌تنهایی نمی‌تواند پاسخگوی تمام مشکلات بازار باشد و در کنار آن افزایش عرضه مسکن استیجاری و ایجاد مشوق برای مالکان نیز اهمیت پیدا می‌کند.
بازار اجاره مسکن برای بخش بزرگی از خانوارها دیگر فقط یک بازار اقتصادی نیست بلکه مساله‌ای است که مستقیما با امنیت و ثبات زندگی آنها ارتباط دارد.
تعیین سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها در سال۱۴۰۵، اگر با نظارت موثر، اطلاع‌رسانی عمومی و ضمانت اجرایی همراه باشد، می‌تواند بخشی از فشار موجود بر مستاجران را کاهش دهد.
در نهایت مساله اصلی بازار اجاره فقط این نیست که مالک چقدر اجاره مطالبه می‌کند یا مستاجر چقدر توان پرداخت دارد؛ مساله این است که آیا خانوارها می‌توانند با درآمد خود مسکن مناسب و باثباتی داشته باشند یا خیر.
اگر پاسخ به این پرسش منفی باشد که هست، نتیجه را می‌توان در کوچک‌تر شدن خانه‌ها، افزایش جابه‌جایی‌ها و حرکت تدریجی خانوارها به سمت مناطق پیرامونی و کاهش کیفیت زندگی مشاهده کرد؛ مناطقی که شاید اجاره‌بهای پایین‌تری داشته باشند اما هزینه فاصله از شهر و دشواری‌های رفت‌وآمد، بخش دیگری از فشار اقتصادی را به خانواده تحمیل می‌کنند.
در چنین شرایطی سیاست کنترل اجاره زمانی می‌تواند موفق تلقی شود که نه فقط یک عدد روی کاغذ بلکه ابزاری واقعی برای حفظ قدرت پرداخت، ثبات سکونت و کیفیت زندگی خانوارهای مستاجر باشد. در حال حاضر تنها قانونی روی کاغذ است و با واقعیت بازار اجاره فاصله دارد.
نظرات کاربران