وام ۲ میلیاردی مسکن؛ مُسکن موقت بازار یا راهکاری برای خانه‌دار شدن؟

هیئت عالی بانک مرکزی در جلسه ۲۷ مرداد، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را تصویب کرد.

بر اساس این مصوبه، (افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم) سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی یک میلیارد تومان و برای زوجین ۲ میلیارد تومان تعیین شده است. در مراکز استان‌ها و شهر‌های بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز این سقف برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

در سایر مناطق نیز سقف تسهیلات انفرادی ۶۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. همچنین سقف تسهیلات جعاله مسکن از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

سقف تسهیلات ودیعه مسکن نیز در تهران از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر از ۲۲۵ به ۳۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق از ۱۵۰ به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.

با این حال، افزایش سقف وام در شرایطی رخ داده که قیمت مسکن در تهران فاصله زیادی با توان خرید خانوار‌ها دارد. بر اساس برخی داده‌ها، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین وام یک میلیارد تومانی تنها بخش بسیار محدودی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

از سوی دیگر، دریافت وام یک میلیارد تومانی در تهران نیازمند خرید حدود ۱۸۰ میلیون تومان اوراق است؛ هزینه‌ای که عملاً بخشی از مبلغ تسهیلات را از دسترس متقاضی خارج می‌کند.

وام مسکن چقدر قدرت خرید ایجاد می‌کند؟

مجید گودرزی ، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با خبرنگار میزان با انتقاد از ساختار تسهیلات بانکی مسکن، اظهار کرد: بسیاری از وام‌ها یا پرداخت نمی‌شوند یا در صورت پرداخت، گرهی از مشکلات بازار مسکن باز نمی‌کنند.

وی گفت: وام‌هایی که در این سطح پرداخت می‌شوند، به‌خصوص در شهر‌های بزرگی مانند تهران، نهایتاً برای خرید چند متر مسکن کفایت می‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: در بسیاری از کشور‌های دنیا، تسهیلات مسکن می‌تواند بخش قابل‌توجهی از ارزش ملک را با نرخ بهره پایین پوشش دهد، اما در ایران هزینه اوراق، نرخ سود و اقساط سنگین، فشار زیادی به متقاضی وارد می‌کند.

گودرزی با اشاره به هزینه خرید اوراق عنوان کرد: در برخی موارد، بخش قابل‌توجهی از مبلغ وام صرف خرید اوراق می‌شود، در حالی که متقاضی همچنان باید سود و اقساط کل تسهیلات را پرداخت کند.

وی همچنین از نبود آمار‌های رسمی و دقیق در بازار مسکن انتقاد کرد و گفت: در چنین شرایطی، افزایش وام بدون اصلاح سایر بخش‌های بازار می‌تواند به جای حل مشکل، به افزایش قیمت‌ها منجر شود.

دولت زمین رایگان را تا آخرین متقاضی واگذار کند

گودرزی تاکید کرد: دولت ابتدا باید به تکالیف خود در زمینه واگذاری زمین رایگان به مردم عمل کند.

وی با بیان اینکه ظرفیت زمین در کشور بسیار بالاست، افزود: با اختصاص بخش کوچکی از اراضی کشور می‌توان بخش مهمی از تقاضای خانه‌دار شدن مردم را پاسخ داد.

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات تکلیفی گفت: در طرح جهش تولید مسکن، پرداخت تسهیلات از سوی برخی بانک‌ها بسیار پایین بوده و بخش قابل‌توجهی از تکالیف تعیین‌شده اجرایی نشده است.

گودرزی پیشنهاد کرد دولت برای تامین منابع مورد نیاز بخش مسکن از منابع بلوکه‌شده ایران در چین نیز استفاده کند.

به گفته وی، این منابع می‌تواند به‌صورت تهاتری برای واردات فناوری و تجهیزات مورد نیاز صنعت ساختمان و همچنین جبران بخشی از کمبود منابع مالی مورد استفاده قرار گیرد.

گودرزی معتقد است بحران مسکن حاصل مجموعه‌ای از عوامل است و می‌توان سه ضلع اصلی آن را قانون، زمین و عملکرد بانک‌ها دانست.

وی گفت: با وجود ظرفیت‌های قابل‌توجه کشور، این سه عامل در کنار یکدیگر باعث شده‌اند مسکن به یکی از بحرانی‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی تبدیل شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین درباره اقساط تسهیلات جدید هشدار داد و گفت: برای خانوار‌هایی که درآمد محدودی دارند، پرداخت اقساط بالای ۳۰ میلیون تومان بسیار دشوار است.

وی تاکید کرد: چنین تسهیلاتی با شرایط فعلی اقتصاد و درآمد خانوار‌ها نمی‌تواند راهکار موثری برای خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن باشد.

گودرزی همچنین با اشاره به قوانین موجود در حوزه مسکن از جمله قانون جهش تولید مسکن، قانون جوانی جمعیت و برنامه هفتم توسعه، اظهار کرد: این قوانین تکالیف دولت را مشخص کرده‌اند، اما بخشی از این تکالیف اجرایی نشده است.

وام ۲ میلیاردی با قیمت‌های فعلی مسکن همخوانی ندارد

علیرضا سرحدی ، کارشناس حوزه مسکن، نیز در گفت‌و‌گو با خبرنگار میزان درباره امکان پرداخت کامل تسهیلات ۲ میلیارد تومانی به متقاضیان ابراز تردید کرد.

وی گفت: بعید است بانک‌ها این مبلغ را بدون پیش‌شرط‌هایی مانند سپرده یا اعتبار در اختیار متقاضیان قرار دهند.

سرحدی با اشاره به قیمت مسکن در تهران افزود: برای نمونه، در منطقه تهرانپارس قیمت هر مترمربع واحد نوساز حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است و قیمت یک واحد ۱۰۰ متری می‌تواند به حدود ۶۰ میلیارد تومان برسد.

وی پرسید: این قیمت‌ها چگونه با تسهیلات ۲ میلیارد تومانی قابل مقایسه است؟

این کارشناس مسکن همچنین تاکید کرد که بازپرداخت این تسهیلات برای بخش قابل‌توجهی از اقشار ضعیف جامعه امکان‌پذیر نیست.

طرح‌های تسهیلاتی به تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کنند

سرحدی راهکار اصلی را ورود مستقیم دولت به ساخت مسکن دانست و گفت: دولت باید زمین در اختیار داشته باشد، متقاضیان را ثبت‌نام کند و ساخت واحد‌ها را به پیمانکاران بسپارد.

وی تاکید کرد که نظارت بر عملکرد پیمانکاران نیز باید از سوی دولت انجام شود.

این کارشناس مسکن، مسکن مهر را یکی از طرح‌هایی دانست که نسبت به سایر طرح‌های اجراشده موفقیت بیشتری داشته است.

سرحدی اظهار کرد: طرح‌هایی مانند پرداخت وام، مسکن ملی و طرح‌های متری به تنهایی نتوانسته‌اند پاسخگوی نیاز مردم باشند و در بسیاری از موارد، پس از مدتی بدون نتیجه باقی مانده‌اند.

تسهیلات جدید بیشتر اثر روانی دارد

سرحدی گفت: تسهیلات اعلام‌شده در حوزه مسکن بیشتر جنبه روانی دارد و ممکن است مدتی درباره آن صحبت شود و سپس به فراموشی سپرده شود.

وی تورم مزمن را یکی از موانع اصلی اجرای سیاست‌های بلندمدت در حوزه مسکن دانست و تاکید کرد: در اقتصادی که تورم بالایی دارد، ساخت مسکن و دریافت اقساط بلندمدت از متقاضیان با دشواری‌های جدی روبه‌رو می‌شود.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تجربه مسکن مهر گفت: در این طرح نیز دولت وارد ساخت مسکن شد، اما افزایش شدید تورم باعث شد توان خرید متقاضیان متناسب با هزینه‌ها افزایش پیدا نکند.