حیدرآباد با حذف یکی از مهم‌ترین محدودیت‌های ساخت‌وساز، به دومین قطب آسمان‌خراش‌های هند تبدیل شده است؛ تجربه‌ای که می‌تواند الگویی برای شهرهای گرفتار توسعه افقی و گرانی زمین باشد.
حیدرآباد معمولا اولین شهری نیست که با شنیدن نام هند و آسمان‌خراش به ذهن می‌رسد. بمبئی به‌دلیل جغرافیای جزیره‌ای خود سال‌هاست به ساخت‌وساز عمودی روی آورده و دهلی و بنگلور نیز از شناخته‌شده‌ترین کلان‌شهرهای این کشور هستند. با این حال، حیدرآباد حالا پس از بمبئی بیشترین تمرکز ساختمان‌های بلند در هند را دارد.
نشانه تازه این تغییر، پروژه‌ای با برند «ترامپ» است. یک توسعه‌دهنده محلی در اوت ۲۰۲۶ جزئیات پروژه‌ای شامل دو برج ۶۵ طبقه را اعلام کرد که قرار است بزرگ‌ترین مجموعه املاک با برند ترامپ در هند باشد. محل اجرای پروژه نه بمبئی، دهلی یا بنگلور، بلکه حیدرآباد است.
این شهر، مرکز ایالت ثروتمند تلانگانا، ششمین شهر پرجمعیت هند محسوب می‌شود و علاوه بر فرهنگ و غذا، صنعت فناوری قدرتمندی دارد. شرکت‌های «گوگل»، «مایکروسافت» و «آمازون» نیز دفاتر بزرگی در آن ایجاد کرده‌اند.
اما آنچه حیدرآباد را از بسیاری از شهرهای هند متمایز کرده، تنها سرمایه‌گذاری شرکت‌های فناوری نیست؛ بلکه سیاست متفاوت آن درباره نحوه استفاده از زمین شهری است.
آسمان‌خراش‌های هند و محدودیتی به نام FSI
یکی از مهم‌ترین مقررات ساخت‌وساز در شهرهای هند «شاخص سطح زیربنا» یا FSI است؛ نسبتی که مشخص می‌کند یک سازنده در مقایسه با مساحت زمین خود چه میزان فضای ساختمانی اجازه دارد ایجاد کند.
برای مثال، اگر FSI برابر ۲ باشد، روی زمینی به مساحت هزار مترمربع حداکثر می‌توان دو هزار مترمربع زیربنا ساخت.
در برخی شهرهای موفق آسیایی مانند سنگاپور، این شاخص می‌تواند تا ۲۵ نیز افزایش پیدا کند. اما در بسیاری از شهرهای هند FSI حدود ۲ است و به‌ندرت از ۴ فراتر می‌رود.
دلیل چنین محدودیت‌هایی معمولا نگرانی مدیران شهری درباره ظرفیت خیابان‌ها، آب، فاضلاب و سایر زیرساخت‌هاست. با این حال، آخرین بررسی اقتصادی دولت مرکزی هند هشدار داده که محدودیت شدید FSI خود به عاملی برای گسترش افقی شهرها تبدیل شده است.
اقتصاددانان وزارت دارایی هند نیز معتقدند این محدودیت می‌تواند قیمت زمین را افزایش دهد و در مناطق مرکزی شهرها «کمبود مصنوعی» ایجاد کند.
حیدرآباد در سال ۲۰۰۶ مسیر متفاوتی را انتخاب کرد و محدودیت FSI را کنار گذاشت؛ اقدامی که تقریبا در میان شهرهای بزرگ هند منحصربه‌فرد بود.
رشد آسمان‌خراش‌های هند در حیدرآباد
دو دهه بعد، نتیجه این تصمیم در غرب حیدرآباد قابل مشاهده است. برج‌های مسکونی بلند در امتداد بزرگراه‌ها ساخته شده‌اند و ده‌ها پروژه دیگر نیز در حال احداث هستند.
محله «کوکاپت» (Kokapet) یکی از نمونه‌های برجسته این تحول است. منطقه‌ای که تا چند سال قبل باغ‌های میوه در آن دیده می‌شد، اکنون مملو از جرثقیل‌های ساختمانی و پروژه‌های مرتفع است. برج‌های جدید ترامپ نیز قرار است در همین منطقه ساخته شوند.
با این حال، حذف FSI به معنای حذف تمام مقررات نبود. سازندگان همچنان باید الزامات مربوط به حداقل عرض خیابان، فاصله ساختمان از مرز زمین و محدودیت‌های هوانوردی در نزدیکی مسیرهای پرواز را رعایت کنند.
در عمل، یک توسعه‌دهنده تنها زمانی قادر به ساخت برج مرتفع است که زمین کافی در اختیار داشته باشد، ملک در کنار خیابانی با عرض مناسب قرار گرفته باشد و محدودیت‌های فرودگاهی نیز مانعی ایجاد نکنند.
پس از رعایت این شرایط، ارتفاع پروژه بیشتر به اقتصاد بازار وابسته می‌شود. هرچه ساختمان بلندتر باشد، هزینه ساخت نیز افزایش پیدا می‌کند. سازنده باید بررسی کند آیا قیمت فروش واحدها می‌تواند هزینه زمین و ساخت برج را جبران کند یا خیر.
زیرساخت، شرط موفقیت آسمان‌خراش‌های هند
یک عامل مهم دیگر در موفقیت این مدل، سرمایه‌گذاری زودهنگام حیدرآباد روی زیرساخت‌ها بوده است. این شهر یک بزرگراه حلقه‌ای حدود ۱۶۰ کیلومتری دارد که نخستین بخش آن در سال ۲۰۰۸ افتتاح شد و اکنون یکی از شریان‌های اصلی مناطق جدید برج‌سازی محسوب می‌شود.
این تجربه نشان می‌دهد پیام حیدرآباد برای دیگر شهرهای هند صرفا «حذف FSI» نیست. مسئله اصلی، بازنگری در مقرراتی است که ممکن است زمانی برای حل یک مشکل طراحی شده باشند، اما در شرایط امروز خود به مانعی برای توسعه تبدیل شده‌اند.
« اکونومیست » در تحلیل این تجربه، حیدرآباد را نمونه شهری می‌داند که برخلاف بسیاری از رقبای خود بخشی از زیرساخت‌های مورد نیاز رشد سریع را از قبل فراهم کرده است.
بمبئی اکنون درگیر موج بزرگی از توسعه زیرساخت است که بسیاری معتقدند باید دهه‌ها زودتر انجام می‌شد. متروی دهلی ساختار این شهر را متحول کرده، اما بنگلور، مهم‌ترین قطب فناوری هند، همچنان با پراکندگی شهری، جاده‌های ضعیف و رفت‌وآمدهای طولانی دست‌وپنجه نرم می‌کند.
حیدرآباد در همین مدت تلاش کرده همزمان با جذب شرکت‌های فناوری، فضای لازم برای رشد جمعیت و کسب‌وکار را نیز ایجاد کند. تجربه این شهر نشان می‌دهد توسعه عمودی زمانی می‌تواند جواب بدهد که آزادی بیشتر برای ساخت‌وساز با مقررات هدفمند و سرمایه‌گذاری زیرساختی همراه شود.
پاسخگویی سازمانی با فشار بیشتر ساخته نمی‌شود؛ ۴ اصل برای عملکرد بهتر تیم‌ها
برندها چرا نقش‌های مدیریتی واقعی‌تری به تولیدکنندگان محتوا می‌دهند؟
گران‌ترین نقاشی‌های جهان چرا صدها میلیون دلار قیمت دارند؟
تقویم هوشمند Linkdaze با هوش مصنوعی، برنامه خانواده، غذا و خرید را یکجا مدیریت می‌کند
نظرات کاربران