اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری است
به گزارش پایگاه خبری یزدفردا؛ بر اساس ماده یک «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها»، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌وری آنها، تغییر کاربری این اراضی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها، جز در موارد ضروری، ممنوع است.
تشخیص ضرورت تغییر کاربری نیز در اختیار مالک زمین نیست و باید مطابق سازوکار قانونی و از طریق مراجع ذی‌صلاح صورت گیرد.
بنابراین صرف مالکیت شخص بر یک زمین کشاورزی به این معنا نیست که مالک می‌تواند بدون اخذ مجوز قانونی، هر نوع ساخت‌وساز یا تغییر کاربری را در آن انجام دهد.
مجازات تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟
مطابق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوط، اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه بر قلع‌وقمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد.
این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است؛ زیرا میزان جریمه صرفاً بر اساس هزینه ساخت‌وساز یا ارزش اولیه زمین محاسبه نمی‌شود، بلکه قانون، «قیمت روز زمین با کاربری جدید» را مبنای تعیین جزای نقدی قرار داده است.
در صورت تکرار جرم، مجازات شدیدتر می‌شود
قانون برای مرتکبان تکراری مجازات شدیدتری در نظر گرفته است.
بر اساس همان ماده، در صورت تکرار جرم، مرتکب علاوه بر پرداخت حداکثر جزای نقدی مقرر، به حبس از یک ماه تا شش ماه نیز محکوم خواهد شد.
بنابراین تکرار تغییر کاربری غیرمجاز می‌تواند موضوع را از یک محکومیت مالی و قلع‌وقمع بنا فراتر برده و منجر به مجازات حبس نیز شود.
آیا هر ساخت‌وسازی در زمین کشاورزی جرم است؟
خیر. یکی از نکات مهمی که گاهی در بیان عمومی این قانون نادیده گرفته می‌شود این است که نمی‌توان هرگونه عملیات انجام‌شده در یک زمین کشاورزی را بدون بررسی شرایط، «تغییر کاربری غیرمجاز» تلقی کرد.
مطابق تبصره ۴ ماده یک قانون، احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی، سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، با رعایت ضوابط زیست‌محیطی و موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان‌ها، تغییر کاربری محسوب نمی‌شود.
همچنین برای تشخیص مصادیق تغییر کاربری، نوع اقدام انجام‌شده، محل وقوع زمین، وضعیت و سابقه کاربری آن، مجوزهای صادرشده و تأثیر عملیات بر استمرار بهره‌برداری کشاورزی اهمیت دارد.
بنابراین صرف مشاهده یک بنا، دیوار یا تأسیسات در یک زمین، به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره وقوع جرم کافی نیست و باید وضعیت حقوقی و فنی ملک بررسی شود.
چه مرجعی تغییر کاربری را تشخیص می‌دهد؟
درخواست تغییر کاربری در موارد ضروری باید از مسیر قانونی و کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها بررسی شود.
این کمیسیون با حضور نمایندگان دستگاه‌های مقرر در قانون تشکیل می‌شود و درباره ضرورت تغییر کاربری تصمیم‌گیری می‌کند.
از این رو توصیه می‌شود مالکان پیش از هرگونه ساخت‌وساز یا اقدامی که ممکن است ماهیت بهره‌برداری زمین را تغییر دهد، وضعیت ملک و مجوزهای مورد نیاز را از مدیریت جهاد کشاورزی مربوط استعلام کنند.
خرید زمین دارای ساخت‌وساز غیرمجاز نیز نیازمند احتیاط است
خریداران اراضی کشاورزی نیز باید پیش از انجام معامله، صرفاً به وجود ساختمان، دیوارکشی، انشعابات یا حتی برخی مدارک اداری اکتفا نکنند.
بهتر است پیش از خرید، وضعیت کاربری زمین، سوابق مربوط به جهاد کشاورزی، مجوز تغییر کاربری، وضعیت ساخت‌وساز و وجود یا عدم وجود پرونده قضایی یا دستور قلع‌وقمع بررسی شود.
وجود یک بنا در زمین کشاورزی الزاماً به معنای قانونی بودن آن نیست.
نظرات کاربران