احسان نیازمند – بازار مسکن تهران در روزهایی که بسیاری از خریداران حتی توان نزدیک شدن به‌قیمت‌های پیشنهادی را ندارند وارد مرحله‌ای شده که ظاهر آن با آنچه در ماه‌های گذشته دیده می‌شد تفاوت دارد. فایل‌های زیر قیمت متعارف بیشتر شدند، برخی فروشندگان برای معامله انعطاف بیشتری نشان می‌دهند و قدرت چانه‌زنی خریداران درحال افزایش است اما پشت این تغییرات هنوز خبری از بازگشت واقعی قدرت خرید یا رونق معاملات نیست. خانه همچنان گران است، فروشنده همچنان به‌ارزش اسمی ملک خود چسبیده و خریدار نیز درمیان درآمدهای عقب‌مانده از تورم و قیمت‌هایی که طی سال‌های اخیر جهش کردند بیش‌از هرزمان دیگری به‌دنبال تخفیف است. به‌همین‌دلیل آنچه امروز در بازار مسکن تهران دیده می‌شود بیشتر شبیه کشمکش میان قیمت و توان خرید است تا آغاز یک‌سقوط قیمتی.
این وضعیت را باید در امتداد جهش قیمتی فروردین و اردیبهشت تحلیل کرد؛ دوره‌ای که قیمت‌ها تا ۱۰۰درصد افزایش یافتند و فاصله میان توان مالی خانوار و ارزش واحدهای مسکونی را عمیق‌تر کردند. طبیعی است که پس‌از چنین جهشی بخشی از فروشندگان در شهریورماه برای حفظ امکان معامله ناچار به‌تعدیل قیمت پیشنهادی یا پذیرش تخفیف شوند اما این تعدیل الزاما به‌معنای برگشت قیمت‌ها به‌سطوح قبلی نیست. فروشنده‌ای که دارایی او در چندماه گذشته جهش کرده ممکن است امروز برای فروش سریع‌تر حاضر به‌تخفیف شود اما همچنان قیمت نهایی ملک بسیار بالاتر از سطح پیش از جهش باشد.
اقتصاد مسکن تهران اکنون بیش از آنکه نشانه‌های یک بازار نزولی کلاسیک را داشته باشد ویژگی‌های یک رکود تورمی را نشان می‌دهد. از یک سو هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های تولید افزایش یافته و از سوی دیگر درآمد خانوارها نتوانسته با سرعت رشد قیمت مسکن حرکت کند. در چنین شرایطی تقاضای مصرفی از بازار عقب می‌نشیند اما هزینه تولید نیز اجازه نمی‌دهد سازنده به‌سادگی قیمت فروش را پایین بیاورد. حاصل این وضعیت بازاری است که در آن‌هم فروش دشوار شده و هم خرید.
یکی از مهم‌ترین متغیرهایی که مانع از سقوط سریع قیمت مسکن می‌شود هزینه جایگزینی ساختمان است. یکی از فعالان بخش تولید مسکن به‌تازگی هزینه ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه را در شرایط فعلی حدود متری ۶۰میلیون‌تومان برآورد کرده و از افزایش شدید قیمت برخی مصالح ساختمانی خبر داده است. معنای اقتصادی این رقم آن است که قیمت تمام‌شده ساخت دیگر اجازه کاهش آسان قیمت فروش را نمی‌دهد. سازنده‌ای که با سرمایه سنگین وارد پروژه شده نمی‌تواند صرفا به‌دلیل کاهش تقاضا ملک را با قیمتی بفروشد که هزینه ساخت و سرمایه‌گذاری او را پوشش نمی‌دهد.
در سمت تقاضا خانوارها با کاهش قدرت خرید مواجه‌اند و در سمت عرضه تولیدکنندگان با افزایش هزینه مواجه شدند. این دو اتفاق همزمان بازار را در یک بن‌بست قرار داده است. اگر تقاضا ضعیف باشد معاملات کاهش پیدا می‌کند اما اگر هزینه تولید بالا باشد، عرضه‌کننده نیز انگیزه کافی برای کاهش شدید قیمت نداشته بنابراین نخستین واکنش بازار به‌جای کاهش شدید قیمت می‌تواند افزایش تخفیف، طولانی‌ترشدن زمان فروش و کاهش تعداد معاملات باشد. این همان وضعیتی است که اکنون نشانه‌های آن در بازار تهران دیده می‌شود.
سرمایه‌گذاری دربرابر مصرف
مسکن در ایران تنها یک کالای مصرفی نیست و همین مساله تحلیل قیمت را پیچیده‌تر می‌کند. زمین، تورم عمومی، نرخ ارز، انتظارات تورمی، اجاره‌بها، هزینه فرصت سرمایه‌گذاری و نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی همگی بر ارزش ملک اثر می‌گذارند بنابراین هر افزایش قیمتی را نمی‌توان حباب نامید. بخشی از رشد قیمت مسکن ممکن است نتیجه افزایش ارزش اسمی دارایی‌ها در اقتصادی باشد که سطح عمومی قیمت‌ها دائما درحال افزایش است. درمقابل اگر قیمت ملک با سرعتی بسیار بیشتر از درآمد، اجاره و سایر متغیرهای بنیادی رشد کند و این رشد پشتوانه معاملاتی نداشته باشد احتمال شکل‌گیری حباب بیشتر می‌شود.
یک پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن نیز در تحلیل‌های اخیر خود بر تاثیر جریان‌های تورمی بر ارزش موجودی سرمایه در بخش مستغلات تاکید کرده و همزمان از کوچک‌شدن اندازه بازار و قفل‌شدگی معاملات در شهرهای بزرگ سخن گفته است. این نگاه تصویر متفاوتی از بازار ارائه می‌دهد: ممکن است ارزش اسمی املاک افزایش پیدا کند اما همزمان تعداد کسانی که توان خرید دارند کاهش یابد. در چنین شرایطی افزایش قیمت روی کاغذ الزاما به‌معنای رونق بازار نیست. چه‌بسا ارزش دارایی بالا رفته باشد اما قابلیت تبدیل آن به‌معامله واقعی کاهش یافته باشد.
حلقه مفقوده‌ای به‌نام قدرت خرید
در سوی دیگر یک کارشناس اقتصاد مسکن افزایش شدید هزینه ساخت و کمبود عرضه را از عوامل اصلی رشد قیمت می‌داند و هزینه ساخت هر مترمربع را در شرایط فعلی حدود ۶۰میلیون‌تومان عنوان کرده است. این دیدگاه بر یک واقعیت بنیادی تکیه دارد: کاهش پایدار قیمت مسکن بدون افزایش عرضه و کنترل هزینه تولید بسیار دشوار است. وقتی ساخت‌وساز پرهزینه‌تر می‌شود کاهش قیمت فروش به‌معنای کاهش حاشیه سود یا حتی زیان سازنده است و همین مساله می‌تواند تولید آینده را نیز محدود کند. محدودشدن ساخت‌وساز درنهایت به‌کاهش عرضه و فشار بیشتر بر قیمت‌ها منجر خواهد شد.
اصلاحات خاموش و آزمون حباب
برای اینکه بتوان از تخلیه حباب سخن گفت بازار باید چند علامت مشخص را همزمان نشان دهد. کاهش قیمت معاملات واقعی، افزایش تعداد معاملات در قیمت‌های پایین‌تر و تغییر معنادار نسبت قیمت مسکن به‌درآمد خانوار، اجاره‌بها و هزینه ساخت از مهم‌ترین نشانه‌هایی هستند که باید دنبال شوند. در وضعیت فعلی شواهد موجود هنوز چنین تصویری را به‌طور کامل تایید نمی‌کند. آنچه فعلا مشاهده می‌شود بیشتر افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران و انعطاف بخشی از فروشندگان است و نه سقوط فراگیر ارزش معاملاتی املاک.
بازار تهران اکنون بیش از هر چیز در انتظار بازگشت خریدار واقعی است. فروشنده برای نقدکردن دارایی خود باید از بخشی از قیمت مورد انتظارش کوتاه بیاید و خریدار نیز تنها زمانی وارد معامله می‌شود که قیمت با توان مالی او فاصله کمتری داشته باشد. تا زمانی که این دومنحنی به‌یکدیگر نزدیک نشوند رکود ادامه خواهد داشت. از این رو افزایش فایل‌های زیر قیمت متعارف را باید جدی گرفت اما نباید آن را با ترکیدن حباب اشتباه گرفت.
در چنین شرایطی بازار مسکن تهران نه در آستانه یک رونق قدرتمند قرار دارد و نه هنوز نشانه کافی برای سقوط قیمت‌ها ارائه کرده است. معادله اصلی بازار همچنان میان سه‌متغیر شکل می‌گیرد: هزینه تولید بالا، قدرت خرید پایین و انتظارات بالای فروشندگان. تا زمانی که این سه ضلع تغییر نکنند بازار احتمالا در همین وضعیت فرسایشی باقی می‌ماند؛ بازاری که در آن قیمت اسمی ملک تلاش می‌کند بالا بماند اما قدرت خرید خریدار هر روز بیشتر عقب می‌نشیند. شاید به‌همین دلیل مهم‌ترین اتفاق شهریورماه نه کاهش قیمت مسکن بلکه شروع عقب‌نشینی تدریجی فروشندگان از مواضع قبلی خود باشد؛ عقب‌نشینی‌ای که اگر به‌معاملات واقعی سرایت کند می‌تواند نخستین نشانه اصلاح بازار باشد و اگر نکند تنها رکود را عمیق‌تر خواهد کرد.
نظرات کاربران