به گزارش برنا به گفته کارشناسان، برای برخی سازندگان و مالکان، مسئله اصلی دیگر صرفاً فروش ساختمان نیست، بلکه آزاد کردن سرمایه‌ای است که در واحدهای ساخته‌شده، زمین یا پروژه نیمه‌تمام قفل شده است. در چنین شرایطی، تهاتر می‌تواند جایگزینی برای فروش نقدی باشد، به‌خصوص زمانی که تبدیل سریع ملک به پول دشوار شده است.
سازنده چرا حاضر است ملک را با خودرو عوض کند؟
در نگاه نخست، معاوضه یک ملک چند میلیاردی با خودرو ممکن است غیرعادی به نظر برسد، اما از منظر جریان نقدینگی سازنده، موضوع شکل دیگری پیدا می‌کند. سازنده برای ساخت یک واحد مسکونی، سرمایه خود را در زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تجهیزات و هزینه‌های اجرایی درگیر می‌کند. در پایان پروژه نیز اگر فروش واحدها با سرعت مورد انتظار انجام نشود، بخش قابل توجهی از سرمایه همچنان در ساختمان باقی می‌ماند. به گفته کارشناسان، در چنین شرایطی سازنده ممکن است ترجیح دهد به جای انتظار طولانی برای یک خریدار نقدی، بخشی از ارزش واحد را در قالب دارایی دیگری دریافت کند. خودرو در این میان یک مزیت دارد و آن قابلیت ارزش‌گذاری و امکان معامله مجدد است. بنابراین تهاتر الزاماً به معنای ارزان‌فروشی ملک نیست، بلکه می‌تواند تلاشی برای تغییر شکل دارایی و تبدیل بخشی از سرمایه غیرنقدشونده به دارایی قابل استفاده‌تر باشد. کارشناسان معتقدند این رفتار زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که سازنده هم‌زمان با چند تعهد مالی روبه‌رو باشد. در این وضعیت، حتی یک خودرو با ارزش چند میلیارد تومان می‌تواند بخشی از فشار مالی پروژه را کاهش دهد، مشروط بر اینکه ارزش‌گذاری آن دقیق باشد و اختلاف قیمت نیز در قرارداد مشخص شود.
از زمین ۳.۲ میلیاردی تا دنا پلاس؛ یک تهاتر واقعی در فایل‌های ۱۴۰۵
چرا خودرو برای تهاتر جذاب شده است؟
تهاتر فقط برای مالک نیست، سازنده هم وارد بازی شده است
در بازار تهاتر، نباید تمام فایل‌ها را به مالکان مصرفی نسبت داد. در سال‌های اخیر مجموعه‌های فعال در حوزه ساخت‌وساز، خدمات تهاتر مصالح با واحدهای ساختمانی و حتی خودرو را برای سازندگان و پروژه‌های ساختمانی ارائه کرده‌اند. برخی مجموعه‌های تخصصی تهاتر نیز صراحتاً از امکان معاوضه واحدهای پروژه با مصالح، زمین، خودرو و دیگر دارایی‌ها سخن گفته‌اند. این مسئله از نظر اقتصادی مهم است. سازنده زمانی که نتواند همه هزینه‌های پروژه را با جریان نقدی تأمین کند، ناچار است به ساختارهای غیرنقدی نیز فکر کند. در برخی پروژه‌ها، واحد ساختمانی می‌تواند در برابر مصالح، خدمات یا دارایی دیگری واگذار شود و به این ترتیب بخشی از هزینه‌های نقدی پروژه کاهش یابد. کارشناسان معتقدند تهاتر در این حالت، بخشی از مدیریت سرمایه در گردش ساختمان است. سازنده به جای اینکه همه هزینه‌ها را از منابع نقدی پرداخت کند، بخشی از ارزش آینده ملک را به امروز منتقل می‌کند. البته این روش زمانی منطقی است که ارزش دارایی دریافتی، هزینه‌های نگهداری آن و امکان فروش مجددش با دقت محاسبه شود.
وقتی ملک گران است اما نقد نیست
مسئله اصلی بازار امروز را می‌توان در یک تناقض خلاصه کرد: ارزش اسمی ملک بالا رفته، اما نقدشوندگی آن الزاماً به همان نسبت افزایش پیدا نکرده است. یک آپارتمان ۵۲ متری با ارزش پیشنهادی ۱۷.۳ میلیارد تومان، روی کاغذ دارایی بسیار بزرگی است، اما مالک تا زمانی که خریدار مناسب پیدا نکند نمی‌تواند تمام این ارزش را در اختیار داشته باشد. خودرو در چنین شرایطی می‌تواند بخشی از این ارزش را به یک دارایی متفاوت تبدیل کند. همین منطق درباره واحدهای بزرگ‌تر نیز صدق می‌کند. فایل‌های منتشرشده در شهریور ۱۴۰۵ نمونه‌هایی از معاوضه واحدهای ۹۵، ۱۲۰ و ۱۳۸ متری با واحدهای کوچک‌تر را نشان می‌دهند. در این مدل، مالک از بازار مسکن خارج نمی‌شود، بلکه با کاهش متراژ، بخشی از سرمایه خود را آزاد می‌کند. در نمونه‌ای دیگر نیز ملک به جای واحد کوچک‌تر، در برابر خودرو قرار گرفته است.
تهاتر با خودروهای لوکس، نشانه رونق نیست، نشانه تغییر شیوه نقد کردن دارایی است
افزایش فایل‌های تهاتری را نباید به‌تنهایی به معنای رونق معاملات مسکن تفسیر کرد. برعکس، یکی از برداشت‌های مهم کارشناسی این است که وقتی فروشنده به جای دریافت وجه نقد، حاضر به دریافت خودرو، زمین، واحد کوچک‌تر یا سایر دارایی‌ها می‌شود، باید مسئله نقدشوندگی و دسترسی به پول را جدی‌تر بررسی کرد. به گفته کارشناسان، این رفتار می‌تواند نشانه تلاش مالکان و سازندگان برای بازآرایی سبد دارایی باشد. یک مالک ممکن است بخواهد از یک آپارتمان بزرگ به واحد کوچک‌تر برود و مابه‌التفاوت ارزش را آزاد کند. یک سازنده ممکن است بخشی از واحدهای آماده خود را در برابر خودرو یا مصالح واگذار کند تا بخشی از سرمایه در گردش پروژه آزاد شود. در هر دو حالت، مسئله اصلی «خروج از ملک» نیست. مسئله، تغییر شکل سرمایه است. از بنز و بی‌ام‌و تا دنا؛ بازار تهاتر در حال چندلایه شدن است در یک سوی این بازار، دارایی‌های چند میلیارد تومانی مانند دنا پلاس اتوماتیک قرار دارند. در سوی دیگر، خودروهای لوکس و وارداتی مانند بنز، بی‌ام‌و، آئودی Q5 و پرادو در فایل‌های معاوضه دیده می‌شوند. حتی در برخی فایل‌های تجاری، دامنه خودروهای پیشنهادی بسیار گسترده‌تر است و خودروهایی از برندهای مختلف به‌عنوان بخشی از ارزش معامله مطرح شده‌اند. این گستردگی نشان می‌دهد تهاتر ملک و خودرو یک قالب ثابت ندارد. ممکن است یک زمین با یک خودروی داخلی تهاتر شود، یک آپارتمان کوچک با خودروی لوکس و یک ملک تجاری نیز فقط بخشی از ارزش خود را از طریق خودرو دریافت کند. به همین دلیل، کارشناسان تأکید می‌کنند نمی‌توان از روی یک یا چند فایل نتیجه گرفت که بازار مسکن به‌طور عمومی وارد مرحله تهاتر شده است. آنچه فعلاً قابل مشاهده است، افزایش تنوع پیشنهادهای غیرنقدی در بخشی از فایل‌های بازار است.
عدد مهم‌تر از قیمت ملک؛ ارزش دارایی جایگزین است
تهاتر، خروج اضطراری یا مدیریت حرفه‌ای دارایی؟
در نهایت نمی‌توان همه تهاترها را نشانه فشار مالی شدید دانست. یک سازنده ممکن است به دلیل نیاز به سرمایه در گردش، بخشی از واحدهای پروژه را تهاتر کند. مالک دیگری ممکن است صرفاً برای تبدیل یک دارایی بزرگ و کم‌تحرک به چند دارایی کوچک‌تر این مسیر را انتخاب کند. کارشناسان معتقدند باید میان «فروش از سر اجبار» و «بازآرایی دارایی» تفاوت گذاشت. اگر مالک یک واحد ۱۲۰ متری را با واحد کوچک‌تر عوض کند و بخشی از ارزش ملک را آزاد کند، این اقدام می‌تواند یک تصمیم مدیریت دارایی باشد. اما اگر سازنده برای پرداخت هزینه‌های جاری پروژه ناچار شود واحد نوساز را با تخفیف قابل توجه در برابر خودرو یا کالای دیگری واگذار کند، موضوع بیشتر به فشار نقدینگی مربوط می‌شود. آنچه در فایل‌های ۱۴۰۵ اهمیت دارد، همین مرز باریک میان این دو وضعیت است. خودرو در این میان فقط «وسیله‌ای برای معاوضه» نیست، بلکه به ابزاری برای قابل‌تحرک کردن بخشی از سرمایه ملکی تبدیل شده است. تهاتر ملک با خودرو در سال ۱۴۰۵ هنوز آماری رسمی و فراگیر برای سنجش حجم معاملات ندارد و بسیاری از نمونه‌های موجود، فایل‌های پیشنهادی هستند نه معاملات قطعی. با این حال، از کنار هم گذاشتن نمونه‌هایی مانند زمین ۳.۲ میلیارد تومانی در برابر دنا پلاس، آپارتمان ۱۷.۳ میلیارد تومانی مرزداران در برابر خودروهای لوکس و همچنین خدمات تهاتری ویژه سازندگان، می‌توان یک تغییر رفتاری را مشاهده کرد: وقتی پول نقد به سختی در دسترس قرار می‌گیرد، ارزش ملک می‌تواند از طریق دارایی‌های دیگر بازآرایی شود. به گفته کارشناسان، برای سازندگان، معنای این اتفاق بیش از هر چیز به نقدینگی و سرمایه در گردش برمی‌گردد. واحد ساخته‌شده تا زمانی که فروخته نشود، سرمایه‌ای بزرگ اما کم‌تحرک است. تهاتر می‌تواند بخشی از این سرمایه را به خودرو، مصالح، ملک کوچک‌تر یا دارایی دیگری تبدیل کند. بنابراین «بنز، بی‌ام‌و یا دنا در برابر ملک» را باید فراتر از یک معامله عجیب دید؛ این پدیده بخشی از تلاش برخی فعالان بازار برای آزادسازی سرمایه قفل‌شده در ساختمان و تغییر شکل دارایی است.
نظرات کاربران