به گزارش اطلاع با ما ، بحران مسکن دیگر فقط به ناتوانی خانوارها در خرید خانه محدود نمی‌شود و فشار هزینه اجاره نیز به یکی از چالش‌های اصلی تبدیل شده است. در نسخه جدید سیاست‌گذاری مسکن، «مسکن درخور» علاوه بر استطاعت مالی، باید از نظر دسترسی به خدمات شهری و کیفیت زندگی نیز مناسب باشد. در این رویکرد، تقویت بازار مسکن اجاره‌ای، تأمین مالی بلندمدت، مشوق‌های مالیاتی و تسهیل ساخت‌وساز از جمله ابزارهای پیشنهادی هستند.
بازار مسکن در بسیاری از کشورها با چالشی فراتر از کمبود خانه روبه‌رو شده است؛ مسئله اصلی برای بخش بزرگی از خانوارها، پیدا کردن خانه‌ای است که هم با توان مالی آنها تناسب داشته باشد و هم از امکانات و خدمات شهری مناسب برخوردار باشد.
در همین چارچوب، نسخه‌های جدید سیاست‌گذاری مسکن بر مفهوم «مسکن درخور» تأکید دارند؛ خانه‌ای که علاوه بر قابل‌پرداخت بودن، کیفیت زندگی مناسبی برای ساکنان ایجاد کند و به‌راحتی وارد چرخه سفته‌بازی ملکی نشود.
سه ویژگی مسکن درخور چیست؟
بر اساس رویکرد جدید مطرح‌شده در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، یک واحد مسکونی مناسب برای خانوارهای نیازمند حمایت باید سه ویژگی اصلی داشته باشد.
نخست اینکه هزینه آن با توان مالی خانوار هماهنگ باشد. دوم، محل قرارگیری خانه باید امکان دسترسی مناسب به شغل، حمل‌ونقل، آموزش، درمان و سایر خدمات شهری را فراهم کند. ویژگی سوم نیز به محدود کردن امکان تبدیل این واحدها به دارایی‌های سفته‌بازانه مربوط می‌شود.
این نگاه، تعریف مسکن حمایتی را از «صرفاً ساخت خانه» فراتر می‌برد.
چرا ساخت مسکن به‌تنهایی مشکل را حل نمی‌کند؟
یکی از انتقادهای مطرح‌شده درباره سیاست‌های سنتی مسکن این است که تمرکز صرف بر ساخت واحدهای ملکی، لزوماً به معنای حل مشکل مستاجران نیست.
اگر خانواری توان خرید واحد ساخته‌شده را نداشته باشد، افزایش تعداد واحدهای ملکی لزوماً دسترسی او به مسکن مناسب را بیشتر نمی‌کند.
از سوی دیگر، اگر واحدهای ساخته‌شده در مناطقی قرار داشته باشند که از خدمات شهری، حمل‌ونقل یا فرصت‌های شغلی فاصله زیادی دارند، هزینه واقعی زندگی خانوار افزایش پیدا می‌کند؛ حتی اگر قیمت خود خانه پایین‌تر باشد.
فشار اجاره چگونه کیفیت زندگی را تغییر می‌دهد؟
افزایش سهم اجاره در بودجه خانوار می‌تواند سایر هزینه‌های ضروری را تحت فشار قرار دهد.
در تحلیل‌های مطرح‌شده درباره سیاست مسکن، زمانی که بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره می‌شود، امکان اختصاص منابع به حوزه‌هایی مانند آموزش، سلامت، تغذیه و پس‌انداز کاهش پیدا می‌کند.
به همین دلیل، مسئله اجاره فقط یک موضوع مربوط به بازار مسکن نیست و می‌تواند با کیفیت زندگی و وضعیت اقتصادی خانوارها نیز ارتباط پیدا کند.
مهاجرت مستاجران به حومه شهرها
یکی دیگر از پیامدهای افزایش هزینه مسکن در شهرهای بزرگ، جابه‌جایی خانوارها به مناطق ارزان‌تر است.
این جابه‌جایی ممکن است در کوتاه‌مدت هزینه اجاره را کاهش دهد، اما در صورتی که محل سکونت از مراکز اشتغال و خدمات شهری فاصله زیادی داشته باشد، هزینه‌های دیگری مانند رفت‌وآمد و زمان سفر افزایش پیدا می‌کند.
در مقیاس شهری نیز رشد سریع جمعیت در مناطق پیرامونی می‌تواند فشار بیشتری بر زیرساخت‌های حمل‌ونقل، درمان، آموزش و سایر خدمات ایجاد کند.
چرا تمرکز سیاست‌گذار باید به سمت اجاره برود؟
در شرایطی که خرید خانه برای بخشی از خانوارها دشوار شده، تقویت بازار اجاره می‌تواند یکی از مسیرهای مورد توجه سیاست‌گذاران باشد.
در این رویکرد، به جای اینکه تمام منابع سیاست مسکن صرف افزایش مالکیت شود، بخشی از سیاست‌ها به تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای با هزینه قابل‌پرداخت اختصاص پیدا می‌کند.
هدف چنین سیاستی، افزایش تعداد واحدهایی است که برای خانوارهای اجاره‌نشین قابل استفاده باشند؛ نه اینکه صرفاً تعداد واحدهای ساختمانی افزایش پیدا کند.
دولت چگونه می‌تواند ساخت مسکن اجاره‌ای را بیشتر کند؟
تولید مسکن اجاره‌ای در مقیاس گسترده نیازمند ابزارهای مالی و اقتصادی مشخص است.
یکی از پیشنهادهای مطرح‌شده، استفاده از مشوق‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاری در ساخت واحدهای اجاره‌ای است. کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند انگیزه بخش خصوصی برای ورود به این بازار را افزایش دهد.
تسهیل فرآیند صدور مجوزهای ساخت نیز از دیگر ابزارهای مورد بحث است؛ زیرا طولانی شدن فرآیندهای اداری و افزایش هزینه‌های ساخت می‌تواند عرضه جدید را محدود کند.
شرکت‌های اجاره‌داری؛ حلقه مفقوده بازار
یکی از ابزارهای مورد اشاره در سیاست‌های جدید، شکل‌گیری شرکت‌های تخصصی اجاره‌داری است.
چنین شرکت‌هایی می‌توانند مدیریت فرآیند اجاره را از مالک و مستاجر جدا کنند و خدماتی مانند پیدا کردن مستاجر، تنظیم قرارداد، مدیریت ملک و امور مرتبط با جابه‌جایی را برعهده بگیرند.
در بازارهایی که اجاره‌داری حرفه‌ای توسعه یافته، این شرکت‌ها بخشی از فرآیند اجاره را به شکل سازمان‌یافته انجام می‌دهند.
گسترش این مدل در ایران می‌تواند بازار اجاره را از حالت عمدتاً فردمحور به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای‌تر سوق دهد.
مشکل بزرگ تأمین مالی مسکن
یکی دیگر از چالش‌های اصلی، تأمین منابع مالی بلندمدت برای ساخت و عرضه مسکن است.
سرمایه‌گذاری ساختمانی معمولاً به منابع مالی بلندمدت نیاز دارد، در حالی که ساختار منابع بسیاری از بانک‌ها کوتاه‌مدت است. این تفاوت می‌تواند تأمین مالی پروژه‌های مسکونی را با دشواری مواجه کند.
در همین زمینه، ایجاد یا تقویت نهادهای مالی تخصصی و توسعه‌ای می‌تواند یکی از راهکارهای مطرح برای تأمین منابع بلندمدت بخش مسکن باشد.
این منابع می‌توانند از مسیرهایی مانند بازار سرمایه، صندوق‌های بازنشستگی و سایر سرمایه‌گذاران نهادی تأمین و سپس برای پروژه‌های مسکن مورد استفاده قرار گیرند.
زمین دولتی؛ یک ابزار برای مسکن اجاره‌ای
زمین یکی دیگر از ابزارهایی است که می‌تواند در کاهش هزینه ساخت مسکن اجاره‌ای نقش داشته باشد.
در این مدل، زمین‌های متعلق به دولت یا نهادهای عمومی می‌توانند به جای فروش مستقیم، برای پروژه‌های مسکونی در قالب اجاره‌های بلندمدت در اختیار سازندگان قرار بگیرند.
مزیت احتمالی چنین رویکردی این است که هزینه زمین از قیمت نهایی پروژه حذف نمی‌شود، اما می‌تواند از فشار اولیه هزینه‌ای بر ساخت مسکن بکاهد.
البته اجرای این مدل به تأمین همزمان زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، حمل‌ونقل و خدمات شهری نیاز دارد.
آیا بازار اجاره ایران آماده تغییر است؟
تغییر شرایط بازار مسکن باعث شده سیاست‌گذاری صرفاً بر افزایش مالکیت متمرکز نباشد و موضوع تأمین مسکن اجاره‌ای نیز اهمیت بیشتری پیدا کند.
اگر سیاست‌گذار بتواند همزمان هزینه ساخت را کاهش دهد، منابع مالی بلندمدت فراهم کند، مشوق‌های مناسب برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند و زمین دارای ظرفیت خدماتی را در اختیار پروژه‌ها قرار دهد، امکان توسعه بازار اجاره حرفه‌ای بیشتر خواهد شد.
در غیر این صورت، صرف افزایش ساخت‌وساز لزوماً به معنای دسترسی خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد به مسکن مناسب نخواهد بود.
مسئله امروز بازار مسکن فقط «کمبود واحد» نیست؛ تناسب میان قیمت، درآمد، کیفیت زندگی و محل سکونت نیز اهمیت دارد.
از این منظر، تقویت مسکن اجاره‌ای در استطاعت، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، تأمین مالی بلندمدت، مشوق‌های مالیاتی، تسهیل ساخت‌وساز و استفاده هدفمند از زمین‌های دولتی می‌تواند بخشی از ابزارهای سیاست‌گذاری برای کاهش فشار بازار اجاره باشد.
با این حال، نتیجه نهایی هر یک از این سیاست‌ها به نحوه اجرا، منابع مالی، شرایط اقتصادی و میزان ورود بخش خصوصی به بازار بستگی خواهد داشت.
این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.
نظرات کاربران