به گزارش اطلاع با ما ، بحران مسکن در ایران فقط به کمبود واحد مسکونی محدود نمی‌شود؛ محل ساخت خانه و امکان دسترسی خانوارها به شغل، خدمات و زیرساخت نیز به بخش مهمی از این مسئله تبدیل شده است. در شرایطی که توسعه بیشتر کلانشهرهایی مانند تهران با محدودیت‌های جدی روبه‌روست، توجه سیاست‌گذاران به شهرهای کوچک، مناطق میانی و روستاها افزایش یافته است.
در همین راستا، برنامه تأمین زمین در مناطق روستایی دنبال شده و طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در نقاط مختلف کشور تأمین شده است؛ زمین‌هایی که قرار است پس از طی مراحل آماده‌سازی، در اختیار متقاضیان قرار گیرند.
نسخه مسکن از تهران به شهرهای کوچک می‌رود؟
سیاست جدید تأمین زمین، صرفاً به معنای پیدا کردن قطعه‌ای برای ساخت خانه نیست. هدف این است که بخشی از ظرفیت سکونتی کشور در مناطقی ایجاد شود که امکان توسعه جمعیت، ارائه خدمات و شکل‌گیری زندگی پایدار در آنها وجود داشته باشد.
بر اساس برنامه‌های پیش‌بینی‌شده در قانون برنامه هفتم، افزایش ظرفیت سکونتگاهی باید در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و برخی شهرک‌ها دنبال شود. این رویکرد در صورت اجرای صحیح می‌تواند از تمرکز بیشتر جمعیت در چند کلانشهر جلوگیری کند.
با این حال، موفقیت چنین برنامه‌ای به یک شرط اساسی وابسته است: زمین باید به سکونتگاه واقعی تبدیل شود.
۲۳۰ هزار قطعه زمین در روستاها
طبق اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی تأمین شده و برنامه ثبت‌نام متقاضیان در حدود ۱۴۰۰ روستا در حال پیگیری است.
این طرح گروه‌های مختلفی از متقاضیان مسکن را شامل می‌شود و بخشی از آن نیز در ارتباط با سیاست‌های حمایتی دولت و قانون جوانی جمعیت دنبال می‌شود.
اما تجربه طرح‌های مسکن نشان داده که تحویل زمین به‌تنهایی مشکل خانوارها را حل نمی‌کند. اگر یک قطعه زمین فاقد آب، برق، راه دسترسی، مدرسه، مرکز درمانی و فرصت شغلی باشد، صرف واگذاری آن لزوماً به معنای ایجاد یک محل مناسب برای زندگی نیست.
زمین بدون شغل، مهاجرت معکوس ایجاد نمی‌کند
یکی از چالش‌های اصلی سیاست‌های توسعه روستایی، ایجاد انگیزه برای ماندگاری یا بازگشت جمعیت است.
خانواده‌ای که قرار است از یک شهر بزرگ به روستا یا شهر کوچک منتقل شود، علاوه بر مسکن به درآمد پایدار نیاز دارد. دسترسی به مدرسه، درمان، حمل‌ونقل و خدمات روزمره نیز بخش دیگری از این معادله است.
به همین دلیل، واگذاری زمین زمانی می‌تواند به مهاجرت معکوس کمک کند که همزمان با آن زیرساخت و ظرفیت اقتصادی منطقه نیز تقویت شود.
در غیر این صورت، ممکن است زمین واگذار شود اما خانوار همچنان برای کار و دریافت خدمات مجبور باشد به شهر بزرگ رفت‌وآمد کند یا حتی در نهایت از سکونت در محل جدید صرف‌نظر کند.
چرا تهران با نسخه زمین حل نمی‌شود؟
شرایط تهران با یک روستا یا شهر کوچک یکسان نیست. بخش بزرگی از فرصت‌های شغلی، مراکز دانشگاهی، خدمات تخصصی، مراکز درمانی و فعالیت‌های اقتصادی در پایتخت و اطراف آن متمرکز شده است.
بنابراین، ایجاد زمین مسکونی در فاصله زیاد از مراکز اشتغال، الزاماً به معنای خانه‌دار شدن آسان‌تر خانوارهای تهرانی نیست.
ممکن است قیمت زمین در یک منطقه جدید پایین‌تر باشد، اما افزایش هزینه رفت‌وآمد، زمان سفر و هزینه دسترسی به خدمات، بخشی از مزیت ارزان‌تر بودن مسکن را از بین ببرد.
از این منظر، سیاست تأمین زمین باید متناسب با ویژگی‌های هر منطقه اجرا شود و نمی‌توان یک نسخه یکسان برای تهران، شهرهای میانی و روستاها تجویز کرد.
بافت فرسوده؛ زمین‌هایی که همین حالا داخل شهر هستند
برای کلانشهرها، یکی از گزینه‌های مهم می‌تواند استفاده بهتر از ظرفیت‌های موجود در داخل شهر باشد.
بافت‌های فرسوده، ساختمان‌های کم‌تراکم و برخی محدوده‌های ناکارآمد شهری، ظرفیت‌هایی هستند که می‌توانند بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهر برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرند.
مزیت این روش آن است که بخش قابل توجهی از شبکه آب، برق، حمل‌ونقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد.
البته نوسازی این مناطق نیز ساده نیست. تعدد مالکان، مشکلات تجمیع پلاک‌ها، توان مالی پایین برخی خانوارها و افزایش هزینه ساخت از جمله موانعی هستند که می‌توانند سرعت نوسازی را کاهش دهند.
به همین دلیل، این بخش به مشوق‌های اقتصادی و مدل‌های مناسب تأمین مالی نیاز دارد.
مسکن استیجاری؛ راهکار فوری‌تر برای تهران
برای خانواری که درآمد لازم برای خرید خانه ندارد، دریافت زمین ممکن است راهکار کوتاه‌مدت نباشد؛ چراکه ساخت یک واحد مسکونی نیازمند سرمایه قابل توجه است.
در چنین شرایطی، توسعه مسکن استیجاری می‌تواند گزینه‌ای سریع‌تر برای پاسخ به بخشی از تقاضای بازار باشد.
وزارت راه و شهرسازی نیز در کنار برنامه‌های تأمین زمین، اجرای طرح مسکن استیجاری را دنبال کرده و بخشی از واحدهای این طرح برای خانوارهای فاقد مسکن، از جمله زوج‌های جوان، در نظر گرفته شده است.
این رویکرد نشان می‌دهد سیاست مسکن نمی‌تواند برای همه خانوارها یک ابزار واحد داشته باشد؛ فردی که در روستا امکان ساخت خانه دارد، ممکن است به زمین نیاز داشته باشد، اما مستأجری که در تهران شاغل است، شاید بیش از هر چیز به واحد استیجاری مناسب و قابل پرداخت نیاز داشته باشد.
آینده مسکن فقط در زمین خلاصه نمی‌شود
مسئله اصلی در سیاست جدید مسکن، تعداد زمین‌های واگذارشده نیست؛ بلکه این است که این زمین‌ها تا چه اندازه می‌توانند به محل زندگی پایدار تبدیل شوند.
برای روستاها و شهرهای کوچک، ترکیب زمین، زیرساخت، اشتغال و خدمات می‌تواند زمینه ایجاد سکونتگاه‌های جدید و حتی مهاجرت معکوس را فراهم کند.
در کلانشهرهایی مانند تهران نیز راهکار بیشتر به سمت نوسازی بافت‌های فرسوده، استفاده از ظرفیت درون‌شهری، افزایش عرضه مسکن و توسعه مسکن استیجاری می‌رود.
بنابراین، اگر قرار باشد سیاست تأمین زمین نتیجه واقعی در بازار مسکن داشته باشد، باید میان «واگذاری زمین» و «امکان واقعی زندگی» فاصله‌ای باقی نماند.
این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.
نظرات کاربران