حسین جلیلی بال /مسکن در اقتصاد خانوار یک کالای معمولی نیست که بتوان در دوره کاهش قدرت خرید به سادگی مصرف آن را حذف کرد. خانواده ممکن است خرید بسیاری از کالاها را به تعویق بیندازد، اما اجاره‌بها هزینه‌ای است که در پایان هر ماه باید پرداخت شود. به همین دلیل، هرگونه افزایش در این بخش می‌تواند مستقیماً از سایر هزینه‌های خانوار بکاهد. زمانی که اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند، خانوار برای جبران آن ناچار به کاهش هزینه‌های خوراک، آموزش، درمان، تفریح یا حتی حمل‌ونقل می‌شود. به همین دلیل، رشد بازار اجاره تنها یک اتفاق در بخش مسکن نیست، بلکه مسئله‌ای مرتبط با رفاه اجتماعی و قدرت خرید مردم است.
موج مهاجرت از خرید به اجاره
یکی از مهم‌ترین دلایل بزرگ‌تر شدن بازار اجاره، کاهش توان خرید مسکن است. در شرایطی که قیمت یک واحد مسکونی با سرعتی بیشتر از رشد درآمد خانوار افزایش پیدا می‌کند، فاصله میان قیمت خانه و قدرت خرید بیشتر می‌شود. تسهیلات بانکی نیز در بسیاری از موارد نمی‌تواند این شکاف را پر کند و در نتیجه خانوارهایی که زمانی خرید خانه را هدف‌گذاری می‌کردند، ناچار می‌شوند برای مدت طولانی‌تری در بازار اجاره باقی بمانند.این تغییر رفتار، ساختار تقاضا در بازار مسکن را تغییر داده است. تقاضای خرید که پیش‌تر بخش قابل توجهی از خانوارها را شامل می‌شد، برای بخشی از جامعه به تقاضای اجاره تبدیل شده است. در نتیجه، بازار اجاره با تعداد بیشتری از متقاضیان مواجه شده و رقابت برای واحدهای مناسب افزایش پیدا کرده است.از سوی دیگر، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نیز باعث شده عرضه واحدهای جدید با سرعت مورد نیاز بازار افزایش پیدا نکند. افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های تأمین مالی، ساخت مسکن را برای سازندگان دشوارتر کرده است. هرچه تولید مسکن جدید کمتر از نیاز بازار باشد، فشار بیشتری بر موجودی فعلی وارد می‌شود و در نهایت بخشی از این فشار به بازار اجاره منتقل خواهد شد.در چنین شرایطی، حتی اگر دولت بتواند با سیاست‌های کوتاه‌مدت بخشی از رشد اجاره‌بها را کنترل کند، بدون افزایش عرضه واقعی مسکن و افزایش توان خرید خانوار، مشکل اصلی حل نخواهد شد. بازار اجاره محصول مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی است و نمی‌توان آن را جدا از بازار خریدوفروش مسکن تحلیل کرد.افزایش اجاره‌بها همچنین باعث شده بسیاری از خانوارها به سمت واحدهای کوچک‌تر، مناطق ارزان‌تر یا محله‌های دورتر از محل کار و تحصیل خود حرکت کنند. این جابه‌جایی اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت هزینه مسکن را کاهش دهد، اما در مقابل هزینه‌های حمل‌ونقل و زمان رفت‌وآمد را افزایش می‌دهد. در نتیجه، خانوار ممکن است از یک سو اجاره کمتری بپردازد، اما از سوی دیگر با هزینه‌های پنهان بیشتری مواجه شود.
اجاره‌بها در رقابت با سفره خانوار
افزایش سهم مسکن از هزینه‌های خانوار یکی از مهم‌ترین پیامدهای رشد بازار اجاره است. خانواری که بخش بزرگی از درآمد خود را برای اجاره پرداخت می‌کند، منابع کمتری برای سایر نیازهای اساسی در اختیار خواهد داشت. این مسئله به‌ویژه برای خانوارهای کم‌درآمد و متوسط شدیدتر است؛ زیرا بخش بیشتری از درآمد آنها از ابتدا صرف هزینه‌های ضروری می‌شود.در چنین وضعیتی، افزایش اجاره می‌تواند به کاهش کیفیت زندگی منجر شود. خانوار ممکن است برای پرداخت اجاره، مصرف برخی کالاهای غذایی را کاهش دهد، درمان را به تعویق بیندازد یا از هزینه‌های آموزشی و فرهنگی کم کند. به این ترتیب، مسکن به جای آنکه صرفاً یک هزینه مستقل باشد، به عامل فشار بر کل سبد مصرفی خانوار تبدیل می‌شود.مشکل دیگر، افزایش ودیعه و رهن است. با رشد قیمت مسکن و اجاره، مبالغ مورد نیاز برای ودیعه نیز افزایش پیدا کرده و این موضوع فشار مضاعفی بر مستأجرانی وارد می‌کند که نقدینگی کافی ندارند. بسیاری از خانوارها برای تأمین ودیعه مجبور به قرض گرفتن، فروش دارایی یا استفاده از تسهیلات می‌شوند. در نتیجه، هزینه مسکن می‌تواند بدهی خانوار را نیز افزایش دهد.در بازار اجاره، افزایش قیمت تنها به معنای بالا رفتن رقم قرارداد نیست. هر بار که قرارداد جدید با قیمت بالاتری بسته می‌شود، سطح انتظارات در بازار نیز تغییر می‌کند. مالک قرارداد جدید را با توجه به قیمت‌های جاری تنظیم می‌کند و مستأجر نیز با توجه به قراردادهای جدید، خود را برای افزایش هزینه در سال آینده آماده می‌کند. این چرخه می‌تواند به شکل‌گیری یک روند افزایشی پایدار در بازار منجر شود.از سوی دیگر، مالکان نیز با افزایش هزینه‌های زندگی و هزینه فرصت سرمایه خود مواجه‌اند. برخی مالکان ممکن است اجاره‌بها را با توجه به بازده سایر بازارها تعیین کنند. بنابراین برای تحلیل بازار اجاره باید هم شرایط مستأجر و هم رفتار مالک را در نظر گرفت.با این حال، مهم‌ترین نکته این است که بازار اجاره زمانی به تعادل می‌رسد که میان عرضه و تقاضا تناسب وجود داشته باشد. اگر تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید برای خرید مسکن دائماً به سمت اجاره منتقل شود، اما عرضه واحدهای استیجاری متناسب با آن افزایش پیدا نکند، فشار قیمتی ادامه خواهد داشت.
بازار اجاره بزرگ‌تر می‌شود، اما خانه‌دار شدن دورتر
چند برابر شدن بازار اجاره را می‌توان نشانه‌ای از یک تغییر ساختاری در اقتصاد مسکن دانست. هرچه مدت زمان ماندن خانوارها در بازار اجاره طولانی‌تر شود، امکان پس‌انداز برای خرید خانه نیز کاهش می‌یابد. این مسئله یک چرخه ایجاد می‌کند: قیمت مسکن بالا می‌رود، خرید خانه دشوارتر می‌شود، خانوار وارد بازار اجاره می‌شود، اجاره‌بها افزایش می‌یابد، امکان پس‌انداز کاهش پیدا می‌کند و در نهایت خروج از بازار اجاره دشوارتر می‌شود.این چرخه اگر ادامه پیدا کند، می‌تواند به افزایش فاصله طبقاتی در حوزه مسکن منجر شود. خانوارهایی که از قبل مالک خانه بوده‌اند، از افزایش ارزش دارایی خود برخوردار می‌شوند، در حالی که خانوارهای مستأجر بخش بیشتری از درآمد خود را برای اجاره پرداخت می‌کنند و از رشد قیمت دارایی مسکن سهمی ندارند.از همین رو، مسئله اجاره تنها مشکل مستأجران نیست؛ بلکه به یک مسئله مهم در توزیع ثروت نیز تبدیل شده است. هرچه نسبت خانوارهای مستأجر افزایش پیدا کند، اهمیت سیاست‌گذاری در این بازار نیز بیشتر می‌شود.برای کنترل این روند، سیاست‌گذار باید به جای تمرکز صرف بر تعیین سقف اجاره یا برخوردهای کوتاه‌مدت، مجموعه‌ای از اقدامات را هم‌زمان دنبال کند. افزایش عرضه مسکن استیجاری، تسهیل ساخت واحدهای کوچک و متوسط، توسعه مسکن در محدوده‌های دارای زیرساخت، اصلاح نظام تسهیلات مسکن و ایجاد ابزارهای مالی مناسب برای مستأجران می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد.توسعه بازار اجاره حرفه‌ای نیز می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد. در بسیاری از اقتصادها، بازار اجاره تنها متکی بر مالکیت افراد نیست و شرکت‌ها و نهادهای تخصصی نیز در ساخت و اجاره واحدهای مسکونی فعالیت می‌کنند. ایجاد چنین بازاری می‌تواند به افزایش عرضه واحدهای استیجاری و حرفه‌ای‌تر شدن قراردادها کمک کند.از سوی دیگر، سیاست‌های حمایتی باید به سمت خانوارهای هدف هدایت شوند. حمایت عمومی و غیرهدفمند ممکن است منابع زیادی مصرف کند، اما اثر محدودی بر بازار داشته باشد. تسهیلات ودیعه، حمایت از خانوارهای کم‌درآمد و توسعه مسکن اجتماعی در صورت طراحی دقیق می‌تواند بخشی از فشار را کاهش دهد.اما هیچ‌یک از این اقدامات بدون حل مسئله اصلی یعنی کاهش شکاف میان درآمد و قیمت مسکن، اثر پایدار نخواهد داشت. تا زمانی که درآمد خانوار با هزینه خرید و اجاره مسکن فاصله زیادی داشته باشد، تقاضا برای اجاره بالا باقی خواهد ماند.بازار اجاره امروز در حال تبدیل شدن به یکی از بزرگ‌ترین بازارهای اقتصادی خانوار است؛ بازاری که گردش مالی آن افزایش یافته، تعداد متقاضیانش بیشتر شده و سهم آن از هزینه‌های زندگی خانوار بالا رفته است. این رشد اگرچه ممکن است از منظر ارزش مالی بازار نشانه بزرگ‌تر شدن یک بخش اقتصادی باشد، اما از منظر اجتماعی می‌تواند علامت هشداردهنده‌ای درباره دشوارتر شدن خانه‌دار شدن باشد.مسئله اصلی در نهایت این نیست که بازار اجاره چقدر بزرگ شده است؛ پرسش مهم‌تر این است که چرا خانوارها برای مدت طولانی‌تری در این بازار باقی می‌مانند. پاسخ را باید در افزایش قیمت مسکن، رشد هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید، ضعف تسهیلات و محدودیت عرضه جست‌وجو کرد. اگر این عوامل اصلاح نشوند، بازار اجاره همچنان بزرگ‌تر خواهد شد و خانه‌دار شدن برای بخش بیشتری از جامعه به یک هدف دور از دسترس تبدیل می‌شود.اقتصاد مسکن زمانی به ثبات می‌رسد که اجاره‌نشینی انتخاب خانوار باشد، نه نتیجه اجبار اقتصادی. امروز اما برای بخش بزرگی از جامعه، اجاره دیگر یک مرحله موقت پیش از خرید خانه نیست؛ بلکه به یک وضعیت بلندمدت تبدیل شده است. این تغییر باید به عنوان یکی از مهم‌ترین نشانه‌های تحولات اقتصادی و اجتماعی کشور مورد توجه قرار گیرد؛ زیرا پشت هر قرارداد اجاره، خانواری قرار دارد که بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف داشتن یک سقف می‌کند و هرچه این هزینه بیشتر شود، سهم کمتری برای سایر نیازهای زندگی باقی خواهد ماند.
نظرات کاربران