اتباع؛ ضلع پنهان بحران مسکن

سارا پوردلجو – حضور اتباع در کشور، به ویژه در تهران، مشهد یا سایر کلانشهرها، چالشی است که همواره درصدر جدول نگرانی‌های مردم قرار دارد. موضوعی که هیچ‌گاه سیاست مناسبی برای آن اتخاذ نشده و صرفا سختگیری‌های مقطعی برای مدت کوتاهی به کنترل ورود غیرمجاز اتباع کمک کرده است. فارغ از تمام مسائل سیاسی، فرهنگی و اجتماعی ورود غیرمجاز اتباع، مساله تاثیر این افراد بر بازار اجاره مسکن است. بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و جمعیتی قرار گرفته است. از کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش قیمت مسکن گرفته تا رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش توان خانوار برای تبدیل شدن از مستاجر به مالک. در چنین شرایطی، هر عاملی که به افزایش تعداد متقاضیان اجاره منجر شود، می‌تواند فشار بیشتری بر این بازار وارد کند؛ به‌خصوص در بخش واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت که بخش قابل‌توجهی از تقاضای افراد کم‌درآمد را در خود جای داده است. ناگفته نماند که هیچ‌گاه آمار رسمی از حضور اتباع در دست نبوده و همین موضوع چالش بزرگی است.

یکی از عواملی که کمتر در تحلیل‌های عمومی بازار مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد، حضور اتباع خارجی و تاثیر آن بر الگوی تقاضای مسکن است. موضوعی که البته نمی‌توان اثر آن را به‌صورت یکسان در تمام مناطق کشور یا تمام بخش‌های بازار مسکن تعریف کرد. اتباع عمدتا در بازار خرید مسکن حضور ندارند یا سهم آنها از این بخش محدود است اما برای تامین محل سکونت مانند سایر گروه‌های فاقد مسکن ملکی به بازار اجاره وابسته‌اند. همین موضوع باعث می‌شود اثر جمعیتی حضور اتباع، در بخش اجاره بیش از بازار خرید قابل مشاهده باشد. برای اثبات این موضوع، کافی است تا سری به مناطق جنوبی تهران یا واحدهای متراژ پایین بزنید.

در واقع، بخشی از تقاضای اجاره را نمی‌توان صرفا براساس تعداد خانوارهای ایرانی یا تغییرات جمعیت رسمی کشور تحلیل کرد. مهاجرت، حتی در قالب ورود نیروی‌کار می‌تواند تقاضایی را وارد بازار کند که در محاسبات عرضه و تقاضای مسکن کمتر به آن توجه می‌شود. به همین دلیل، اتباع را می‌توان یکی از اضلاع کمتر دیده‌شده تقاضای بازار اجاره دانست؛ ضلعی که در صورت افزایش بدون برنامه جمعیت و نبود سیاست مشخص برای اسکان، می‌تواند در برخی مناطق فشار بیشتری بر بازار وارد کند.

تقاضایی که در آمار مسکن کمتر دیده می‌شود

بازار اجاره در تهران و سایر شهرهای بزرگ طی سال‌های اخیر با یک مساله اساسی مواجه بوده است؛ عرضه واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها از تقاضای موجود عقب مانده است. در چنین بازاری، مساله فقط تعداد واحدهای ساخته‌شده نیست بلکه نوع واحد، متراژ، موقعیت و سطح اجاره‌بها نیز اهمیت دارد.

برای مثال، ممکن است در یک منطقه تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی وجود داشته باشد اما این واحدها با توان پرداخت بخش بزرگی از متقاضیان اجاره تناسب نداشته باشند. در نتیجه، فشار تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و ارزان‌تر منتقل می‌شود. اتباع نیز به‌دلیل شرایط اقتصادی، نوع اشتغال و الگوی سکونت، در برخی موارد در همین بخش از بازار متمرکز می‌شوند.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که افزایش تقاضا برای واحدهای ارزان‌قیمت، الزاما به معنای افزایش قیمت تمام واحدهای مسکونی نیست اما می‌تواند در بخش پایین بازار، رقابت برای اجاره واحدهای مناسب را بیشتر کند. در مناطقی که عرضه واحدهای کوچک محدود است، چنین فشاری می‌تواند خود را در افزایش اجاره‌بها، افزایش تعداد افراد ساکن در یک واحد یا گسترش الگوهای اشتراکی سکونت نشان دهد. از این منظر، بررسی اثر اتباع بر بازار اجاره نباید صرفا به افزایش قیمت مسکن محدود شود. مساله اصلی، تاثیر بر ترکیب تقاضا و به‌خصوص بازار واحدهای ارزان‌قیمت است.

فشار بیشتر در بازار واحدهای کوچک

یکی از ویژگی‌های بازار اجاره در سال‌های اخیر، کاهش متراژ واحدهایی است که خانوارهای کم‌درآمد برای سکونت انتخاب می‌کنند. افزایش اجاره‌بها باعث شده بخشی از خانوارها به واحدهای کوچک‌تر، حاشیه‌ای‌ یا مشترک روی بیاورند. این روند در مورد برخی گروه‌های مهاجر نیز می‌تواند شدت بیشتری داشته باشد چرا که شرایط زیست این افراد در کشور خودشان نیز، متفاوت است.

در چنین شرایطی، یک واحد مسکونی که پیش از این برای یک خانوار اجاره می‌شد، ممکن است به محل سکونت چند نفر تبدیل شود یا به شکل اتاقی و اشتراکی مورد استفاده قرار گیرد بنابراین اثر جمعیتی فقط در افزایش تعداد قراردادهای اجاره خلاصه نمی‌شود بلکه می‌تواند الگوی استفاده از واحدهای مسکونی را نیز تغییر دهد.

این مساله زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که عرضه مسکن ارزان‌قیمت متناسب با رشد تقاضا افزایش پیدا نکند. در این شرایط، رقابت میان گروه‌های مختلف برای دستیابی به واحدهای ارزان‌تر بیشتر می‌شود و مستاجران کم‌درآمد، چه ایرانی و چه اتباع، با دشواری بیشتری برای پیدا کردن مسکن مناسب مواجه خواهند شد.

به همین دلیل، نمی‌توان مشکل بازار اجاره را صرفا به حضور یک گروه جمعیتی نسبت داد. ریشه اصلی مساله، شکاف میان عرضه و تقاضا و کاهش قدرت پرداخت خانوارهاست اما حضور جمعیت مهاجر می‌تواند در مناطقی که ظرفیت بازار اجاره محدود است، این شکاف را تشدید کند.

اتباع و بازار کار؛ یک معادله دوطرفه

موضوع اتباع اما فقط از زاویه تقاضای مسکن قابل بررسی نیست. بخشی از اقتصاد شهری و بازارکار کشور نیز به نیروی‌کار مهاجر وابسته است. بنابراین سیاستگذاری در این حوزه نمی‌تواند صرفا با هدف کاهش جمعیت یا حذف تقاضا از بازار مسکن طراحی شود.

در بسیاری از موارد، نیروی کار مهاجر در بخش‌هایی فعالیت می‌کند که تامین نیروی انسانی برای اقتصاد اهمیت دارد. در نتیجه، سیاستگذار با یک معادله دوطرفه مواجه است؛ از یک‌سو، حضور بدون برنامه جمعیتی می‌تواند فشارهایی بر زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی و بازار مسکن ایجاد کند و از سوی دیگر، حذف یا بی‌توجهی به ظرفیت نیروی کار اتباع نیز می‌تواند بخشی از بازارکار را با چالش مواجه کند. راه‌حل در چنین شرایطی، نه نادیده گرفتن اثرات جمعیتی و نه برخورد صرفا مقطعی با موضوع اتباع است. آنچه اهمیت دارد، تدوین یک سیاست جامع است که در آن ورود، اشتغال، محل سکونت و مدت حضور اتباع در کنار یکدیگر دیده شود.

کاهش تقاضای اجاره فقط با ساخت مسکن ممکن نیست

در سال‌های گذشته، هر زمان صحبت از افزایش قیمت اجاره مطرح شده، بخش قابل‌توجهی از بحث‌ها به افزایش عرضه مسکن اختصاص یافته است. ساخت واحدهای جدید بدون تردید یکی از ابزارهای مهم برای متعادل کردن بازار است اما در شرایطی که جمعیت متقاضی مسکن به‌طور همزمان در حال افزایش باشد، ساخت‌وساز به تنهایی نمی‌تواند تمام مساله را حل کند.

در واقع، سیاست مسکن باید همزمان دو طرف معادله را مدیریت کند. از یک‌سو باید عرضه مسکن، به‌ویژه واحدهای متناسب با قدرت خرید خانوارها، افزایش یابد و از سوی دیگر، تغییرات جمعیتی و میزان ورود تقاضای جدید نیز در برنامه‌ریزی لحاظ شود.

اگر سیاستگذار تنها بر ساخت مسکن تمرکز کند اما روند ورود جمعیت جدید، مهاجرت داخلی و خارجی و جابه‌جایی خانوارها را در محاسبات خود لحاظ نکند، بخشی از تقاضای واقعی بازار همچنان بدون پاسخ باقی خواهد ماند. از همین منظر، موضوع اتباع باید در برنامه‌ریزی مسکن شهری نیز مورد توجه قرار گیرد. اگر مشخص باشد که در یک شهر یا منطقه چه تعداد نیروی‌کار مهاجر حضور دارند، چه نوع واحدهایی را اجاره می‌کنند و چه میزان از بازار اجاره را به خود اختصاص می‌دهند، امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای تامین مسکن و خدمات شهری نیز فراهم خواهد شد.

ضرورت سیاستگذاری به جای رهاکردن بازار

در شرایط فعلی، یکی از مشکلات اصلی این است که حضور اتباع و نیاز آنها به مسکن در بسیاری از موارد خارج از یک چارچوب منسجم سیاستگذاری قرار می‌گیرد. یا از ورود غیرمجاز اتباع جلوگیری کنید یا حداقل از فشاری که بر بازار مسکن وارد می‌شود، بکاهید! در شرایط فعلی، بخشی از تقاضای مسکن ممکن است به شکل غیررسمی وارد بازار شود و در مناطقی متمرکز شود که ظرفیت خدمات شهری یا عرضه مسکن محدود است.

این وضعیت نه تنها برای بازار اجاره بلکه برای خود اتباع نیز مساله‌ساز است. نبود دسترسی مناسب به مسکن رسمی و استاندارد می‌تواند آنها را به سمت واحدهای نامناسب، سکونت متراکم یا اجاره‌های غیررسمی سوق دهد. از سوی دیگر، برای ساکنان بومی نیز افزایش تراکم جمعیت در مناطق کم‌برخوردار می‌تواند فشار بیشتری بر خدمات شهری و امکانات مربوطه وارد کند.

بنابراین سیاستگذاری در این حوزه باید به سمت ساماندهی حرکت کند. به این معنا که وضعیت حضور اتباع، محل اشتغال، محل سکونت و نیازهای آنها تا حد امکان در یک چارچوب مشخص قرار گیرد. موضوعی که پیشتر فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» آن را مطرح کرده بود. در سال‌های اخیر یکی از عواملی که بر بازار اجاره و افزایش سطح تقاضا در این بازار تاثیر گذاشته، موضوع اتباع است. ضروری است برای اتباع یک بسته سیاستی مناسب تدوین شود تا هم امکان ورود و حضور آنها به شکل سامان‌یافته فراهم شود و هم بتوان از ظرفیت آ‌نها به عنوان نیروی کار استفاده کرد. ورود و حضور اتباع باید برنامه‌ریزی‌شده باشد و به شکل بدون ضابطه صورت نگیرد چراکه افزایش بدون برنامه جمعیت می‌تواند بازارمسکن و بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد.

۲ ضلع کاهش فشار بر بازار اجاره

در بحث کاهش تقاضا در بازار اجاره دو نکته اصلی باید مورد توجه قرار گیرد. نخست، سیاستگذار باید برای مدیریت جمعیت و مهاجرت، از جمله وضعیت اتباع، برنامه مشخصی داشته باشد تا ورود تقاضای جدید به بازار مسکن بدون پیش‌بینی و بدون تامین زیرساخت اتفاق نیفتد. دوم، حتی با مدیریت جمعیتی نیز نمی‌توان انتظار داشت فشار بازار اجاره از بین برود، مگر اینکه عرضه مسکن متناسب با نیاز خانوارها افزایش پیدا کند. به عبارت دیگر، کنترل تقاضا بدون افزایش عرضه، تنها بخشی از مساله را حل می‌کند و افزایش عرضه بدون توجه به روندهای جمعیتی نیز می‌تواند اثربخشی سیاست‌های مسکنی را کاهش دهد.

این دو موضوع باید همزمان مورد توجه قرار گیرد. اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند اما جمعیت جدید بدون برنامه وارد شهرها شود، بخشی از واحدهای جدید نیز خیلی زود توسط تقاضای تازه جذب خواهد شد. از سوی دیگر، اگر سیاست جمعیتی و مهاجرتی سختگیرانه شود اما مسکن کافی برای جمعیت موجود ساخته نشود، بحران اجاره همچنان پابرجا خواهد ماند.

بازار اجاره؛ آینه‌ای از سیاست‌های جمعیتی

واقعیت این است که بازار اجاره را نمی‌توان جدا از تحولات جمعیتی بررسی کرد. هر خانوار یا فرد جدیدی که وارد یک شهر می‌شود، برای سکونت به مسکن نیاز دارد؛ چه این فرد از شهر دیگری به تهران آمده باشد و چه از کشوری دیگر وارد ایران شده باشد. تفاوت تنها در شرایط اقتصادی، الگوی سکونت و نوع تقاضاست.

به همین دلیل، اتباع را باید بخشی از معادله تقاضای مسکن دانست اما نه تنها عامل افزایش اجاره‌بها. قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید، رشد هزینه ساخت، محدودیت عرضه، مهاجرت داخلی و تغییر الگوی خانوار همگی در شکل‌گیری وضعیت امروز بازار اجاره نقش دارند.

آنچه درباره اتباع اهمیت دارد، این است که این بخش از تقاضا نباید در سیاستگذاری مسکن نادیده گرفته شود. اگر قرار است از ظرفیت نیروی کار مهاجر استفاده شود، باید محل سکونت و نیاز مسکنی این گروه نیز در برنامه‌ریزی دیده شود. در غیر این‌صورت، بخشی از فشار جمعیتی به‌صورت مستقیم وارد بازار اجاره خواهد شد و به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار، خود را در قالب افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت نشان خواهد داد.

در نهایت، مساله بازار اجاره تنها کمبود خانه نیست؛ مساله، نبود تناسب میان عرضه مسکن، قدرت پرداخت خانوار و روندهای جمعیتی است. اتباع نیز یکی از متغیرهای این معادله هستند؛ متغیری که حذف آن از محاسبات، این معادله را برهم می‌زند. دولت اگر به دنبال کاهش فشار بر مستاجران است، ناگزیر باید همزمان به عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوارها و مدیریت ورود و استقرار جمعیت توجه کند. در غیر این‌صورت، هر سیاستی که تنها یکی از این اضلاع را هدف قرار دهد، ممکن است در نهایت با تقاضایی مواجه شود که پیش از اجرای سیاست، برای آن برنامه‌ریزی نشده است.

سهم نامعلوم اتباع از بازار اجاره

موضوع نگران‌کننده در خصوص اتباع این است که هیچ آمار رسمی و دقیقی درباره تعداد اتباعی که در حال حاضر وارد کشور شده‌اند، وجود ندارد. با این حال در مقطعی که طالبان در افغانستان به قدرت رسید، میزان ورود اتباع به کشور به‌شدت افزایش یافت. در آن زمان، آمارهای غیررسمی رقمی نزدیک به ۱۰‌میلیون نفر را از ورود اتباع به کشور تخمین می‌زدند. البته این رقم مربوط به تعداد افراد است و اگر بخواهیم آن را به تعداد خانوار تبدیل کنیم، ممکن است حدود 2میلیون خانوار را شامل شود. این برآورد مربوط به همان مقطعی است که دولت سیزدهم روی کار آمد و در جلسات مختلف در این حوزه، رقمی نزدیک به ۱۰‌میلیون نفر برای ورود اتباع به کشور مطرح می‌شد. البته لازم به ذکر است که این آمار رسمی نیست چراکه به‌دلیل ورود غیرقانونی بخش زیادی از اتباع، آمارگیری دقیق در این زمینه دشوار است اما آنچه در آن مقطع مطرح می‌شد، برآوردی حدود ۱۰‌میلیون نفر بود.

این جمعیت در بسیاری از موارد به‌صورت گروهی زندگی می‌کنند. برای مثال، ممکن است در یک واحد مسکونی دو یا حتی سه خانوار سکونت داشته باشند. با این حال، متاسفانه مراجع رسمی پیگیری و بررسی دقیقی در این زمینه نداشته‌اند. فارغ از اختلاف‌نظر درباره تعداد دقیق اتباع، آنچه در بازار مسکن اهمیت دارد، اثر این جمعیت بر الگوی تقاضای اجاره است. بخشی از اتباع به‌دلیل سطح درآمد و نوع اشتغال، عمدتا متقاضی واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌متراژ هستند؛ واحدهایی که همزمان بخش قابل‌توجهی از خانوارهای کم‌درآمد ایرانی نیز برای اجاره آن رقابت می‌کنند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که نتوان سهم دقیق اتباع از تقاضای بازار اجاره را محاسبه کرد، نمی‌توان اثر تمرکز این جمعیت بر بخش‌های خاصی از بازار مسکن را نادیده گرفت.

در نهایت، سامان‌دهی اتباع تنها یک موضوع امنیتی یا مهاجرتی نیست و ابعاد اقتصادی نیز دارد. اگر حضور بخشی از اتباع در کشور به شکل قانونی و بلندمدت ادامه داشته باشد که دارد، دولت باید همزمان با ساماندهی وضعیت اقامت، الگوی سکونت و نیاز مسکن آنها را نیز مشخص کند. ثبت محل سکونت، ساماندهی قراردادهای اجاره و ایجاد سازوکاری برای شناسایی تقاضای واقعی می‌تواند بخشی از این فرآیند باشد. البته پیش از آن، لازم است تا برای ورود غیرمجاز اتباع، تصمیم‌های جدی‌تری اتخاذ شود.