مسکن حمایتی زیر بار تورم ساخت

آمنه هاشمی – افزایش هزینه ساخت‌وساز زمانی به یک بحران فراگیر در بازار مسکن تبدیل می‌شود که هم‌زمان با کاهش قدرت خرید خانوارها، منابع مالی سازندگان را محدود کند و اجرای پروژه‌های حمایتی را نیز به تاخیر بیندازد. در چنین شرایطی، مساله فقط گران‌ترشدن مصالح ساختمانی یا افزایش دستمزد نیروی کار نیست بلکه کل زنجیره تولید مسکن، از تامین زمین و آغاز پروژه تا تکمیل واحد و فروش آن، تحت فشار قرار می‌گیرد. نتیجه این وضعیت می‌تواند کاهش ساخت‌وساز جدید، طولانی‌ترشدن دوره اجرای پروژه‌ها و افزایش فاصله میان قیمت واحدهای عرضه‌شده و توان اقتصادی متقاضیان باشد.

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با دو مساله هم‌زمان مواجه بوده است: از یک سو، هزینه تولید و تامین مالی پروژه‌ها افزایش یافته و از سوی دیگر، درآمد خانوارها با سرعتی متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده است. این دو روند، امکان تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای موثر را محدود می‌کنند. به بیان دیگر، ممکن است خانوارهای زیادی به مسکن نیاز داشته باشند اما بخش بزرگی از آنها توان پرداخت قیمت پیشنهادی سازندگان را نداشته باشند بنابراین افزایش نیاز به مسکن لزوما به معنای افزایش معاملات یا تضمین فروش واحدهای جدید نیست.

در این میان سازنده با مجموعه‌ای از هزینه‌های قطعی و ریسک‌های اقتصادی مواجه است درحالی‌که خریدار نمی‌تواند هر افزایش قیمتی را بپذیرد. اگر سازنده هزینه‌های بالاتر را در قیمت فروش لحاظ کند ممکن است بخشی از مشتریان خود را از دست بدهد و اگر هم از افزایش قیمت فروش صرف‌نظر کند حاشیه سود او کاهش می‌یابد و حتی ممکن است ادامه پروژه از نظر اقتصادی توجیه نداشته باشد. این تعارض یکی از مهم‌ترین موانع پیش روی تولید مسکن است.

شکاف میان هزینه تولید مسکن و توان مالی خانوارها

افزایش تورم مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و دشواری تامین منابع مالی هزینه ساخت مسکن را به سطحی رسانده که ادامه فعالیت بسیاری از سازندگان و اجرای پروژه‌های حمایتی را با چالش مواجه کرده است. برآوردهای فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن اقتصادی و حمایتی ازجمله پروژه‌های نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲تا۵۰‌میلیون‌تومان رسیده است. این رقم در ساختمان‌های متعارف پنج‌تاهفت‌طبقه در تهران بین ۶۵تا۷۰‌میلیون‌تومان برآورد می‌شود و هزینه ساخت برج‌ها و ساختمان‌های بلندمرتبه نیز به ۱۰۰تا۱۲۰‌میلیون‌تومان برای هرمترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد. در پروژه‌های خاص و لوکس این هزینه حتی ممکن است تا ۱۵۰‌میلیون‌تومان افزایش یابد. این برآوردها مربوط به فعالان صنعت ساختمان است و نباید آن را میانگین رسمی هزینه ساخت در سراسر کشور دانست.

براساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۷/۲۰‌درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۸/۱۰۶‌درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز ۸۰‌درصد اعلام شده است. افزایش قیمت مصالح، تجهیزات، تاسیسات و دستمزد نیروی انسانی، پیش‌بینی هزینه نهایی پروژه‌ها را دشوار و تاخیر در تامین مالی را به عاملی برای افزایش هزینه‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.

این شرایط به‌ویژه در پروژه‌های حمایتی نمود پیدا کرده است. به گفته مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران و به نقل از تجارت نیوز، پروژه‌های نهضت ملی مسکن در بسیاری از موارد با کندی یا توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود ۵‌درصد ظرفیت رسیده است. این انجمن با مشارکت حدود ۳۶‌شرکت، نزدیک به ۱۰‌هزار واحد را در پروژه‌های نهضت ملی مسکن در دست اجرا دارد و پیشتر نیز 4تا5هزارواحد را در قالب طرح‌های قبلی تحویل داده است.

زرقانی کمبود منابع مالی و ناکافی‌بودن تسهیلات بانکی را از عوامل اصلی مشکلات این پروژه‌ها می‌داند. به گفته او، تسهیلات ۸۵۰‌میلیون‌تومانی برخی طرح‌های حمایتی با هزینه‌های کنونی ساخت تناسب ندارد. ازسوی‌دیگر محدودیت آورده متقاضیان و اجرای ناقص تعهدات بانکی در تامین مالی مسکن، امکان تکمیل پروژه‌ها را دشوارتر کرده است.

کاهش ساخت‌وساز نیز در آمار صدور پروانه‌های ساختمانی مشهود است. در سال‌۱۴۰۴، ساخت ۳۸۷هزارو۶۰۴واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده در مناطق شهری کشور پیش‌بینی شد؛ رقمی که فاصله قابل‌توجهی با نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی برآوردشده در طرح جامع مسکن دارد. کاهش آغاز پروژه‌های جدید و تاخیر در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام می‌تواند در سال‌های آینده عرضه مسکن را محدودتر کند.

مجموع این تحولات نشان می‌دهد بحران ساخت مسکن تنها به افزایش قیمت مصالح محدود نیست بلکه هم‌زمانی تورم تولید، کمبود منابع مالی، افت ساخت‌وساز و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری آینده عرضه واحدهای جدید را تحت‌تاثیر قرار داده است. تداوم این وضعیت می‌تواند شکاف میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها را عمیق‌تر و دستیابی به اهداف برنامه‌های حمایتی را دشوارتر کند.

هزینه ساخت فقط یک عدد نیست

برای تحلیل وضعیت بازار ابتدا باید میان انواع هزینه‌های ساخت تفکیک قائل شد. رقمی که برای ساخت هر مترمربع یک ساختمان اعلام می‌شود الزاما به معنای هزینه نهایی آماده‌سازی یک واحد قابل‌فروش نیست. برخی برآوردها صرفا هزینه اجرای ساختمان را شامل می‌شوند در حالی که برخی دیگر هزینه‌های تکمیلی، تاسیسات، مشاعات و بخش‌هایی از هزینه‌های جانبی را نیز در نظر می‌گیرند. هزینه زمین، عوارض، خدمات مهندسی، تامین مالی و سایر مخارج پروژه نیز ممکن است در محاسبات متفاوت باشد.

این تفاوت در پروژه‌های حمایتی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. پیشتر نیز حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی در شهریور۱۴۰۵ هزینه ناخالص ساخت هر مترمربع در قراردادهای فعلی نهضت ملی مسکن را حدود ۱۸‌میلیون‌تومان اعلام و تاکید کرد که این رقم بر مبنای متراژ حداقلی و قراردادهای موجود محاسبه شده و با توجه به مرحله پیشرفت و شرایط هر پروژه می‌تواند متفاوت باشد.

این رقم را نمی‌توان بدون بررسی مبنای محاسبه، با برآوردهای ۴۰تا۷۰‌میلیون‌تومانی ساخت هر مترمربع در ساختمان‌های متعارف شهری مقایسه کرد. تفاوت در مشخصات پروژه، نوع قرارداد، زمان شروع عملیات، کیفیت ساخت، نحوه اعمال تعدیل و اقلام منظورشده در محاسبات می‌تواند نتایج متفاوتی ایجاد کند بنابراین هرگونه مقایسه باید بر پایه تعریف مشترکی از هزینه ساخت انجام شود. اهمیت این موضوع از آن جهت است که نبود شفافیت در برآورد هزینه‌ها می‌تواند ارزیابی عملکرد پروژه‌ها و تصمیم‌گیری درباره میزان تسهیلات را دشوار کند. اگر مشخص نباشد که یک برآورد دقیقا چه هزینه‌هایی را پوشش می‌دهد نمی‌توان درباره کفایت وام یا میزان آورده موردنیاز متقاضیان قضاوت درستی داشت.

تورم نهاده‌ها و دشواری برنامه‌ریزی برای سازندگان

یکی از مهم‌ترین مشکلات صنعت ساختمان نوسان هزینه‌ها در طول اجرای پروژه است. ساخت یک واحد مسکونی ممکن است ماه‌ها یا حتی چند سال طول بکشد. در این مدت قیمت مصالح، دستمزدها و هزینه خدمات اجرایی ثابت نمی‌ماند. اگر قرارداد بر مبنای قیمت‌های ابتدای پروژه تنظیم شده باشد و منابع مالی نیز متناسب با افزایش هزینه‌ها تعدیل نشود سازنده ناچار خواهد بود فاصله ایجادشده را از محل منابع جدید تامین کند.

برای مثال سازنده‌ای که در ابتدای پروژه برآورد مشخصی از هزینه تهیه مصالح و اجرای ساختمان داشته است، ممکن است در زمان خرید بخش دیگری از مصالح با قیمت‌های کاملا متفاوتی روبه‌رو شود. اگر منابع مالی پروژه متناسب با این تغییرات افزایش پیدا نکند ادامه عملیات اجرایی با محدودیت مواجه خواهد شد.

در چنین شرایطی سازندگان بزرگ نیز لزوما از افزایش هزینه‌ها مصون نیستند. برخورداری از سرمایه بیشتر یا امکان خرید عمده مصالح می‌تواند بخشی از فشار را کاهش دهد اما پروژه‌های طولانی‌مدت همچنان به نقدینگی مستمر نیاز دارند. از سوی دیگر سازندگان کوچک‌تر که دسترسی محدودتری به تسهیلات بانکی دارند، ممکن است در برابر نوسان قیمت‌ها آسیب‌پذیرتر باشند.

نکته مهم این است که تورم نهاده‌ها به‌تنهایی میزان افزایش قیمت فروش مسکن را تعیین نمی‌کند. قیمت نهایی به شرایط بازار، میزان تقاضای موثر، موقعیت ملک، هزینه زمین، انتظارات فروشنده و توان مالی خریداران نیز وابسته است. در بازاری که قدرت خرید کاهش یافته سازنده ممکن است نتواند همه افزایش هزینه‌های خود را به قیمت فروش منتقل کند درنتیجه بخشی از فشار تورمی در قالب کاهش سود، توقف پروژه یا تاخیر در عرضه ظاهر می‌شود.

نهضت ملی مسکن و مساله تامین منابع

طرح‌های حمایتی مسکن با این هدف طراحی شده‌اند که بخشی از نیاز خانوارها را از طریق تامین زمین، تسهیلات و مشارکت در ساخت پاسخ دهند. با این حال افزایش هزینه‌های اجرا می‌تواند فاصله میان منابع پیش‌بینی‌شده و هزینه واقعی پروژه‌ها را بیشتر کند. در این وضعیت حتی پروژه‌ای که در زمان آغاز از نظر مالی قابل اجرا به نظر می‌رسیده، ممکن است برای تکمیل به منابع بیشتری نیاز داشته باشد.

در اسفند‌۱۴۰۴، رضا خالقی، مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران، هزینه تمام‌شده متوسط برخی واحدهای نهضت ملی مسکن را با احتساب تسهیلات بانکی حدود ۵/۲‌میلیاردتومان اعلام کرده بود. این برآورد برای واحدهایی با میانگین متراژ حدود ۱۰۰مترمربع و با چشم‌انداز بهره‌برداری تا پایان سال‌۱۴۰۵ مطرح شد. او گفت تسهیلات ساخت در آن مقطع ۶۵۰‌میلیون‌تومان بود و پیشنهاد افزایش آن به دلیل رشد هزینه‌ها مطرح شده بود.

این برآورد مربوط به زمان و شرایط مشخصی است و نمی‌توان آن را به همه پروژه‌های نهضت ملی مسکن تعمیم داد. با این حال اختلاف میان هزینه تمام‌شده یک واحد و میزان تسهیلات، مساله‌ای اساسی را آشکار می‌کند: تسهیلات بانکی به‌تنهایی نمی‌تواند تضمین‌کننده دسترسی خانوارها به مسکن باشد به‌ویژه اگر سهم آورده متقاضیان به‌طور مستمر افزایش یابد.

اگر هزینه نهایی پروژه از برآورد اولیه فراتر برود چند مسیر پیش‌روی متقاضی قرار می‌گیرد: افزایش آورده، استفاده از منابع مالی دیگر، پذیرش تاخیر در تحویل یا در مواردی انصراف از ادامه مشارکت. هر یک از این گزینه‌ها محدودیت‌های خاص خود را دارد. افزایش آورده برای خانواری که درآمد آن با تورم هزینه ساخت رشد نکرده، ممکن است امکان‌پذیر نباشد. دریافت تسهیلات دیگر نیز به اعتبار بانکی، توان بازپرداخت و شرایط بازار پول وابسته است.

درنتیجه ممکن است خانواری که با امید برخورداری از مسکن ارزان‌تر وارد یک طرح حمایتی شده در میانه مسیر با هزینه‌هایی مواجه شود که در زمان ثبت‌نام پیش‌بینی نکرده بود.

همواره در مواجهه با افزایش هزینه ساخت، یکی از راهکارهای مطرح، افزایش سقف تسهیلات بانکی است. این اقدام می‌تواند بخشی از فاصله میان هزینه پروژه و منابع متقاضی را جبران کند اما اثربخشی آن به شرایط دیگری نیز بستگی دارد. اگر افزایش تسهیلات با رشد هزینه ساخت همراه شود ممکن است اثر واقعی آن بر توان خرید متقاضی محدود بماند.

برای ارزیابی کفایت یک وام صرف توجه به مبلغ اسمی آن کافی نیست. باید مشخص شود تسهیلات چه سهمی از هزینه نهایی واحد را پوشش می‌دهد، اقساط آن چه نسبتی با درآمد خانوار دارد و بازپرداخت در چه دوره‌ای انجام می‌شود. افزایش مبلغ وام درصورتی‌که اقساط از توان مالی متقاضی فراتر رود لزوما دسترسی به مسکن را آسان‌تر نمی‌کند.

دولت باید میان سه‌هدف تعادل ایجاد کند: تکمیل پروژه‌ها، کنترل هزینه تمام‌شده و حفظ توان بازپرداخت متقاضیان. تمرکز صرف بر افزایش وام، بدون اصلاح سازوکار تامین مالی و مدیریت هزینه‌ها، ممکن است فشار را از مرحله ساخت به مرحله بازپرداخت منتقل کند. درمقابل محدودکردن تسهیلات بدون تامین منابع جایگزین نیز می‌تواند اجرای پروژه‌ها را با مشکل مواجه کند.

افزایش آورده؛ فشار بر متقاضیان کم‌درآمد

یکی‌از پیامدهای افزایش هزینه ساخت انتقال بخشی از فشار مالی به متقاضیان است. این انتقال ممکن است در قالب درخواست افزایش آورده، پرداخت‌های مرحله‌ای بیشتر یا طولانی‌تر شدن دوره تامین منابع صورت گیرد اما توان خانوارها برای پاسخگویی به این درخواست‌ها یکسان نیست.

خانواری که درآمد ثابت و پس‌انداز محدودی دارد نمی‌تواند به‌آسانی با هر مرحله افزایش هزینه پروژه همراه شود. درمقابل متقاضیانی که از دارایی یا منابع درآمدی بیشتری برخوردارند ممکن است امکان تامین آورده تکمیلی را داشته باشند. به‌این‌ترتیب افزایش هزینه ساخت می‌تواند نابرابری میان متقاضیان یک طرح حمایتی را تشدید کند.

باید میان خانوارهایی که با وجود محدودیت درآمدی توان پرداخت بخشی از هزینه را دارند و گروه‌هایی که اساسا از تامین آورده اولیه ناتوانند تفاوت قائل شد. سیاست حمایتی موثر نمی‌تواند صرفا بر ثبت‌نام متقاضیان و تخصیص زمین متمرکز باشد بلکه باید توان مالی آنها تا مرحله تحویل و امکان سکونت واقعی در واحد نیز در نظر گرفته شود.

اگر خانوار پس از سال‌ها انتظار نتواند آورده موردنیاز را تامین کند هدف نهایی طرح محقق نخواهد شد. از این منظر معیار موفقیت سیاست مسکن فقط تعداد واحدهای آغازشده یا قراردادهای منعقدشده نیست بلکه تعداد واحدهای تکمیل‌شده‌ای که با توان اقتصادی گروه هدف تناسب دارند نیز اهمیت دارد.

سازندگان دربرابر ریسک سرمایه‌گذاری

فعالیت در بخش ساختمان به سرمایه‌گذاری اولیه قابل‌توجه و انتظار برای بازگشت منابع نیاز دارد. سازنده باید پیش از فروش واحد، هزینه زمین، مصالح، نیروی انسانی، تجهیزات و سایر مخارج را تامین کند. هرچه دوره اجرای پروژه طولانی‌تر شود سرمایه برای مدت بیشتری درگیر می‌ماند و هزینه فرصت آن افزایش می‌یابد. در شرایط تورمی این مساله پیچیده‌تر می‌شود. سازنده ممکن است نتواند هزینه نهایی پروژه را با دقت پیش‌بینی کند و در عین حال از میزان تقاضای موثر در زمان تکمیل نیز اطمینان نداشته باشد. اگر قدرت خرید کاهش یافته باشد فروش واحدها ممکن است با تاخیر انجام شود بنابراین افزایش هزینه ساخت درکنار رکود معاملات می‌تواند همزمان هزینه تولید را بالا ببرد و بازگشت سرمایه را دشوارتر کند.

چنین‌شرایطی می‌تواند تصمیم به آغاز پروژه‌های جدید را تحت‌تاثیر قرار دهد. سازنده ممکن است به‌جای شروع یک پروژه بزرگ اجرای طرح را به تعویق بیندازد، تعداد واحدهای کمتری بسازد یا به پروژه‌هایی با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر تمایل پیدا کند. البته تصمیم هر سازنده به منابع مالی، موقعیت زمین، وضعیت بازار محلی و میزان ریسک‌پذیری او بستگی دارد و نمی‌توان یک رفتار واحد را به تمام فعالان این بخش نسبت داد.

در این میان ثبات مقررات و قابلیت پیش‌بینی هزینه‌ها اهمیت ویژه‌ای دارد. تغییرات ناگهانی در ضوابط، عوارض، قیمت نهاده‌ها یا شرایط تامین مالی می‌تواند بر برنامه اقتصادی پروژه اثر بگذارد. هرچه عدم‌قطعیت بیشتر باشد محاسبه بازده سرمایه‌گذاری دشوارتر خواهد شد.

به‌همین‌دلیل حمایت از تولید مسکن فقط به تامین زمین یا اعطای تسهیلات محدود نمی‌شود. دسترسی قابل‌پیش‌بینی به منابع مالی، کاهش زمان صدور مجوزها، هماهنگی دستگاه‌های خدمات‌رسان و مدیریت تاخیرهای اجرایی نیز می‌تواند در کاهش هزینه تمام‌شده موثر باشد.

کاهش ساخت‌وساز و خطر محدود شدن عرضه

افزایش هزینه تولید زمانی برای بازار مسکن نگران‌کننده‌تر می‌شود که با کاهش شروع پروژه‌های جدید همراه باشد. آمارهای مربوط به پروانه‌های ساختمانی می‌تواند نشانه‌ای از وضعیت تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری و چشم‌انداز تولید در دوره‌های آینده ارائه دهد.

براساس گزارش مرکز آمار که در آذر۱۴۰۴ منتشر شد، در تابستان همان سال تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادرشده در کل نقاط شهری کشور نسبت‌به فصل قبل ۷/۲۴‌درصد و نسبت‌به فصل مشابه سال قبل ۹/۲۷‌درصد کاهش داشت. در تهران نیز تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی نسبت به تابستان سال قبل ۱/۱۱‌درصد کمتر بود.

این ارقام به‌تنهایی اثبات نمی‌کند که افزایش هزینه ساخت علت مستقیم کاهش صدور پروانه‌ها بوده است؛ عواملی مانند وضعیت معاملات، قیمت زمین، شرایط تامین مالی و چشم‌انداز اقتصادی نیز بر تصمیم سازندگان اثر می‌گذارد. با این حال هم‌زمانی تورم بالای نهاده‌ها با کاهش تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها ضرورت بررسی ارتباط میان هزینه تولید و روند عرضه را برجسته می‌کند.

آیا کوچک‌سازی واحدها راهکار است؟

در شرایطی که هزینه ساخت افزایش یافته و توان خرید کاهش پیدا می‌کند کوچک‌سازی واحدهای مسکونی ممکن است به‌عنوان راهکاری برای کاهش قیمت نهایی مطرح شود. کاهش متراژ می‌تواند هزینه کل خرید را پایین بیاورد حتی اگر قیمت هر مترمربع همچنان بالا باشد. با این حال این راهکار تنها در صورتی موثر خواهد بود که واحدهای کوچک از نظر کیفیت ساخت، نورگیری، تهویه، ایمنی و دسترسی به خدمات شهری استانداردهای لازم را داشته باشند.

کوچک‌سازی نباید با کاهش غیرضروری کیفیت یا حذف امکانات اساسی همراه شود. اگر کاهش هزینه از طریق استفاده از مصالح نامناسب یا صرف‌نظر از الزامات فنی صورت گیرد، ممکن است هزینه‌های نگهداری و تعمیر در سال‌های بعد افزایش یابد. در این صورت صرفه‌جویی اولیه می‌تواند به هزینه‌ای بیشتر برای ساکنان تبدیل شود.

از سوی دیگر کوچک‌ترشدن واحدها برای همه خانوارها راه‌حل یکسانی نیست. نیازهای یک خانوار یک‌نفره با خانواده‌ای دارای چند فرزند متفاوت است. سیاستگذاری در این حوزه باید تنوع ترکیب خانوارها را در نظر بگیرد و از طراحی واحدهایی حمایت کند که ضمن کنترل هزینه امکان زندگی مناسب را فراهم کنند.

موضوع مهم دیگر محل ساخت واحدهاست. حتی اگر قیمت یک واحد کوچک در حاشیه شهر کمتر باشد، هزینه رفت‌وآمد طولانی، دسترسی محدود به خدمات درمانی و آموزشی و فاصله از محل اشتغال می‌تواند بخشی از مزیت اقتصادی آن را از بین ببرد بنابراین قیمت خرید پایین‌تر به‌تنهایی به‌معنای مسکن مقرون‌به‌صرفه نیست بلکه هزینه سکونت باید در مقیاسی گسترده‌تر ارزیابی شود.