تهران در آستانه یک چرخش ملکی؟

رصد موج جدید در بازار غیرمنقول ها:

اخبار پولی مالی- محدودیت سه‌ساله ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در تهران و البرزکه از سوی مصوبه 28مهر ماه هیات دولت پشتیبانی می شود، هم‌زمان با تسهیل واگذاری املاک مازاد بانک‌ها، می‌تواند بر عرضه و قیمت زمین و مسکن اثر بگذارد. احتمال تغییر مسیر بخشی از سرمایه‌گذاری‌های ملکی به شهرهای دیگر نیز مطرح است؛ اما میزان این اثرگذاری به حجم عرضه، قدرت خرید و تقاضای واقعی در هر منطقه بستگی دارد.

محدودیت توسعه تهران و البرز و تسهیل فروش املاک بانکی؛ آیا مسیر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تغییر می‌کند؟

بازار زمین و مسکن ایران ممکن است در ماه‌های آینده با تغییراتی روبه‌رو شود که آثار آن از تهران و البرز فراتر برود. از یک سو، مصوبه تازه دولت، ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در این دو استان را برای سه سال محدود کرده است؛ از سوی دیگر، بانک مرکزی راه‌های واگذاری املاک مازاد بانک‌ها را گسترش داده است. هم‌زمانی این دو تصمیم، این پرسش را مطرح می‌کند که سرمایه‌گذاری ملکی در آینده به کدام سمت خواهد رفت.

تهران و البرز؛ عرضه محدودتر، قیمت‌های بالاتر؟

مصوبه هیئت وزیران به شماره ۸۷۰۹۳، مورخ ۲۶ مهر ۱۴۰۵، صدور مجوز ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در تهران و البرز را برای سه سال ممنوع کرده است. این تصمیم به معنای توقف همه ساخت‌وسازها نیست؛ ساخت‌وساز در محدوده‌های موجود همچنان تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب خواهد بود.

در کوتاه‌مدت، ممکن است انتظار محدودتر شدن عرضه آینده، قیمت پیشنهادی برخی زمین‌ها و املاک را افزایش دهد. همچنین زمین‌های دارای مجوز و پروژه‌هایی که امکان ساخت و تکمیل روشن‌تری دارند ، می‌توانند توجه بیشتری جلب کنند.

بااین‌حال، محدودیت عرضه الزاماً به افزایش قیمت معاملات منجر نمی‌شود. قدرت خرید خانوارها، هزینه ساخت، دسترسی به تسهیلات و حجم معاملات همچنان تعیین‌کننده‌اند. ممکن است قیمت‌های پیشنهادی بالا بروند، اما خریداران توان پرداخت آن را نداشته باشند.

در میان‌مدت، اگر فرصت‌های توسعه در برخی محدوده‌ها کاهش یابد، احتمال دارد بخشی از سرمایه به شهرهای پیرامونی یا دیگر مناطق کشور منتقل شود. بااین‌حال، همه شهرها از این جابه‌جایی منتفع نخواهند شد. مناطقی که اشتغال، زیرساخت، دسترسی مناسب و تقاضای واقعی برای مسکن دارند، از موقعیت متفاوتی نسبت به مناطقی برخوردارند که رشد قیمتشان صرفاً بر انتظار افزایش آتی استوار است.

املاک مازاد بانک‌ها؛ نیرویی در جهت مخالف؟

در سوی دیگر بازار، اصلاحیه دستورالعمل واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری که در تیر ۱۴۰۵ به تصویب هیئت عالی بانک مرکزی رسید، روش‌های واگذاری را گسترش داده است. این روش‌ها، علاوه بر مزایده، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات و توکن‌سازی در چارچوب ضوابط بانک مرکزی را نیز شامل می‌شوند.

اگر این واگذاری‌ها در حجم قابل‌توجه انجام شوند، عرضه برخی املاک موجود افزایش می‌یابد و ممکن است بر قیمت و شرایط معامله در مناطق مربوط اثر بگذارد. اما نتیجه به تعداد و نوع املاک، موقعیت آن‌ها، قیمت واگذاری و شرایط پرداخت بستگی دارد. فروش املاک تجاری در یک منطقه، لزوماً قیمت آپارتمان‌های مسکونی در منطقه‌ای دیگر را تغییر نمی‌دهد .

بنابراین، دو تصمیم یادشده می‌توانند آثار متفاوتی داشته باشند: محدودیت توسعه ممکن است انتظارات مربوط به کمبود عرضه آینده را تقویت کند، درحالی‌که فروش املاک بانکی می‌تواند عرضه دارایی‌های موجود را افزایش دهد. برآیند این دو اثر هنوز قطعی نیست.

در چنین شرایطی، صرف ارزان بودن زمین یا قرار گرفتن آن در شهری با قیمت‌های پایین‌تر، برای تصمیم‌گیری کافی نیست. سرمایه‌گذار باید امکان ساخت قانونی، وضعیت سند و مجوزها، دسترسی به زیرساخت، هزینه تکمیل پروژه و قابلیت فروش یا اجاره را بررسی کند.

زمین دارای مجوز و زیرساخت، پروژه نیمه‌تمام با هزینه تکمیل قابل‌محاسبه و ملک بانکی با قیمت رقابتی، هرکدام می‌توانند گزینه بررسی باشند؛ البته به شرط آنکه ارزش خرید با تقاضای واقعی و هزینه‌های جانبی تناسب داشته باشد. عنوان «ملک مازاد بانکی» نیز به‌خودی‌خود به معنای ارزان بودن نیست.

در شهرهای دیگر کشور هم بهتر است به‌جای پیش‌بینی افزایش عمومی قیمت‌ها، مناطقی بررسی شوند که از اشتغال پایدار، تقاضای واقعی مسکن و زیرساخت مناسب برخوردارند. رشد قیمت بدون امکان فروش، می‌تواند سرمایه را برای مدتی نامعلوم در یک دارایی غیرنقدشونده محبوس کند.

چرخش ملکی؛ احتمال، نه قطعیت

مصوبه ساماندهی توسعه تهران و البرز و تسهیل واگذاری املاک بانکی، دو تحول مهم برای رصد بازار ملک هستند؛ اما هیچ‌کدام به‌تنهایی مسیر آینده قیمت‌ها را تعیین نمی‌کنند.

در کوتاه‌مدت، قیمت‌های پیشنهادی، تعداد معاملات واقعی و وضعیت پروژه‌های ساختمانی اهمیت دارند. در میان‌مدت نیز حجم واگذاری املاک بانکی و نشانه‌های انتقال سرمایه به مناطق دیگر باید دنبال شود.

برای سرمایه‌گذار، پرسش اصلی این نیست که کدام شهر حتماً گران‌تر خواهد شد؛ بلکه این است که کدام ملک، با چه قیمتی و با چه میزان اطمینان از امکان استفاده یا فروش، ارزش خرید دارد . /اخبار پولی مالی