بررسی تحولات بازار مسکن در شهرستان‌های استان تهران طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۵؛ از شکاف قیمت‌ها تا جابه‌جایی کانون‌های رشد.
اکوایران: میانگین فعلی قیمت هر مترمربع مسکن در شهرستان‌های استان تهران، بر اساس برآوردهای حاصل از آگهی‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های آنلاین، نشان می‌دهد که فاصله قیمتی میان گران‌ترین و ارزان‌ترین شهرستان استان به حدود ۱۴ برابر رسیده است. همچنین روند تغییرات قیمت حاکی از آن است که جایگاه شهرستان‌های پیشتاز در رشد قیمت مسکن، در بازه‌های زمانی مختلف به‌طور محسوسی تغییر کرده است. سطح قیمت‌ها در استان تهران در سال ۱۴۰۵
در نقشه حرارتی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۱۴۰۵، بالاترین قیمت به شمیرانات اختصاص دارد؛ متوسط قیمت در این شهرستان به ۶۲۲ میلیون تومان رسیده است. یعنی بیش از ۲.۳ برابر تهران و بیش از 5 برابر میانگین استان. در رتبه بعدی تهران با ۲۶۹ میلیون تومان قرار دارد. در طیف قرمز بعدی دماوند با ۱۰۶ میلیون و شهریار با ۱۰۳ میلیون تومان قرار دارد. در ارقام زیر ۱۰۰ میلیون پردیس را با ۹۹ میلیون و اسلامشهر و ورامین با ۹۰ میلیون تومان دیده می‌شود ، شهرقدس با ۸۸ میلیون، قرچک با ۷۹ میلیون و ری با ۷۸ میلیون قرار دارند. رنگ‌ها به‌تدریج روشن‌تر می‌شوند و فیروزکوه ۶۳ میلیون، رباط‌کریم ۶۱ میلیون، بهارستان ۵۸ میلیون و پاکدشت ۵۷ میلیون تومان است. در روشن‌ترین بخش نقشه، ملارد با ۴۵ میلیون و پیشوا با ۴۴ میلیون تومان جای گرفته‌اند. اختلاف میان شمیرانات و پیشوابه حدود ۱۴ برابر می‌رسد.
رشد پنج‌ساله و پیشتازی مناطق ارزان‌تر
مقایسه قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۵ نشان می‌دهد شهریار با رشد حدود ۱۲.۸ برابری در صدر قرار گرفته و متوسط قیمت آن از حدود ۸.۱ میلیون تومان به ۱۰۳.۸ میلیون تومان رسیده است. پس از آن ورامین با حدود ۱۲.۵ برابر و شمیرانات با حدود ۱۲.۱ برابر قرار دارند. تهران با وجود سطح قیمت بالا، رشد حدود ۸.۲ برابری را ثبت کرده است. بالا بودن سطح قیمت به معنای رشد نسبی بیشتر نیست. شهرستان‌هایی که همچنان فاصله قابل‌توجهی با تهران دارند، در این دوره افزایش نسبی قوی‌تری تجربه کرده‌اند.
بسیار حائز اهمیت است که در نظر داشته باشیم تهران خود شامل ۲۲ منطقه شهری است که از نظر سطح قیمت و آهنگ رشد آن نیز تفاوت‌های قابل‌توجهی دارند. بااین‌حال، شهرستان‌هایی مانند شهریار و ورامین، با وجود آنکه متوسط قیمت مسکن در آن‌ها همچنان به‌مراتب پایین‌تر از تهران است، طی پنج سال اخیر رشد نسبی بیشتری را تجربه کرده‌اند.
مقایسه رشد بلندمدت و پنج‌ساله؛ جابه‌جایی رتبه‌ها
رتبه‌بندی رشد قیمت در دو بازه زمانی ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۵ و ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ نتایج جالب تری با خود دارد. در دوره بلندمدت، شمیرانات رتبه نخست، فیروزکوه رتبه دوم و ورامین رتبه سوم را داشته‌اند. شهریار در رتبه پنجم قرار گرفته بود. در دوره پنج‌ساله، شهریار به رتبه اول و ورامین به رتبه دوم صعود کرده‌اند. ملارد که در رتبه‌بندی بلندمدت جایگاه شانزدهم را داشت، به رتبه ششم رسیده و بهارستان از رتبه سیزدهم به هشتم ارتقا یافته است. در مقابل، فیروزکوه از رتبه دوم به نهم و دماوند از ششم به چهاردهم تنزل پیدا کرده‌اند.
در این جابه‌جایی‌ها برخی شهرستان‌ها که در بلندمدت رشد نسبی کمتری داشته‌اند، در دوره اخیر بخشی از عقب‌ماندگی قیمتی خود را جبران کرده‌اند.
بازگشت برخی مناطق گران‌تر به صدر رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵
داده‌های فروردین تا آبان ۱۴۰۵ ترکیب جدیدی از پیشتازان رشد قیمت را در کوتاه مدت نشان می‌دهد. شمیرانات با رشد ۴۸.۱ درصدی در رتبه اول، تهران با ۳۵.۹ درصد رتبه دوم و ری با ۳۳.۹ درصد رتبه سوم را به خود اختصاص داده‌اند. ری که در دوره ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ یکی از کم‌رشدترین شهرستان‌ها بود، در این بازه کوتاه‌مدت به جمع سه شهرستان برتر رسیده است. تهران نیز از جایگاه سیزدهم رشد پنج‌ساله به رتبه دوم صعود کرده است. در مقابل، شهریار که پیشتاز رشد پنج‌ساله بود، تنها ۱۷.۸ درصد افزایش قیمت ثبت کرده و به رتبه‌های پایین‌تر رفته است. ملارد نیز با رشد ۱۳.۲ درصدی کمترین افزایش را در میان شهرستان‌های دارای داده تجربه کرده است.
برخی بازارهای مسکن پس از تجربه دوره‌ای از رشد پرشتاب قیمت، با کاهش آهنگ افزایش مواجه شده‌اند. همچنین مناطقی که در دوره‌های گذشته رشد کمتری داشته‌اند، اکنون افزایش قیمت بیشتری را تجربه می‌کنند. این تغییرات جابه‌جایی کانون‌های رشد قیمت در بازار مسکن استان تهران را نشان می‌دهد.
سه یافته اصلی این بررسی نشان می‌دهد که شمیرانات علاوه بر برخورداری از بالاترین سطح قیمت مسکن، بیشترین رشد نسبی را نیز در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۵ تجربه کرده است. شهریار با وجود فاصله قیمتی قابل‌توجه با تهران، طی پنج سال اخیر افزایش نسبی بیشتری ثبت کرده و جایگاه قیمتی بالاتری پیدا کرده است. شهرستان ری نیز با وجود قرار گرفتن در نیمه ارزان‌تر بازار مسکن استان، از فروردین تا آبان ۱۴۰۵ به جمع مناطق پیشتاز رشد قیمت پیوسته است.
کلیه حقوق مادی و معنوی محفوظ و متعلق به شبکه اینترنتی اکوایران می‌باشد و استفاده از مطالب تنها با ذکر منبع و لینک مستقیم بلامانع است.
نظرات کاربران