درآمد تعدیل‌شده عملیاتی چیست؟

درآمد عملیاتی تعدیل‌شده یا AFFO معیاری مالی است که بیشتر برای ارزیابی عملکرد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) استفاده می‌شود. این شاخص نسخه به‌روزشده‌ای از درآمد حاصل از عملیات (FFO) است که با در نظر گرفتن هزینه‌های سرمایه‌ای تکرارشونده و سایر مخارج عملیاتی، دید دقیق‌تری از توان REIT در پرداخت سود نقدی به سهام‌داران ارائه می‌دهد.

نکات کلیدی درباره AFFO:

• AFFO معیار دقیق‌تری نسبت به FFO است چون هزینه‌های نگهداری و سرمایه‌ای را از درآمد کسر می‌کند.
• از آن‌جا که AFFO به صورت استاندارد GAAP تعریف نشده است، ممکن است روش محاسبه آن در بین تحلیلگران متفاوت باشد.
• فرمول معمول محاسبه به‌صورت زیر است:

AFFO = FFO + افزایش اجاره‌بها − هزینه‌های سرمایه‌ای − هزینه‌های نگهداری روتین

درک بهتر از AFFO

اگرچه FFO برای حذف استهلاک و هزینه‌های غیرنقدی مفید است، اما معیاری کامل برای نشان دادن جریان نقدی باقی‌مانده نیست، چراکه هزینه‌های ضروری برای نگهداری دارایی‌ها را در نظر نمی‌گیرد. AFFO این کمبود را با حذف این نوع مخارج برطرف می‌کند و همچنین افزایش درآمد اجاره‌ای را نیز لحاظ می‌کند. از این رو، تحلیلگران مالی اغلب از AFFO برای ارزیابی توان REIT در پرداخت سود و ارزش‌گذاری دقیق‌تر آن استفاده می‌کنند.

محاسبه گام‌به‌گام AFFO  

۱. محاسبه FFO

فرمول FFO به شکل زیر است:

FFO = درآمد خالص + استهلاک + هزینه‌های آمورتیزاسیون − سود سرمایه‌ای حاصل از فروش املاک

(سود حاصل از فروش دارایی‌ها حذف می‌شود چون این نوع درآمدها تکرارشونده نیستند.)

۲. محاسبه AFFO

پس از به‌دست آوردن FFO، می‌توان AFFO را به‌صورت زیر محاسبه کرد:

AFFO = FFO + افزایش خالص اجاره − مخارج سرمایه‌ای − هزینه‌های نگهداری جاری

مثال عددی از محاسبه AFFO

فرض کنید:

• درآمد خالص REIT: ۲,۰۰۰,۰۰۰ دلار

• سود از فروش یک ملک: ۴۰۰,۰۰۰ دلار

• زیان از فروش یک ملک دیگر: ۱۰۰,۰۰۰ دلار

• استهلاک: ۵۰,۰۰۰ دلار

• آمورتیزاسیون: ۳۵,۰۰۰ دلار

• افزایش خالص اجاره: ۴۰,۰۰۰ دلار

• هزینه‌های سرمایه‌ای: ۷۵,۰۰۰ دلار

• هزینه نگهداری معمول: ۳۰,۰۰۰ دلار

محاسبه FFO:

FFO = 2,000,000 + 35,000 + 50,000 - (400,000 - 100,000)
FFO = 2,000,000 + 85,000 - 300,000 = 1,785,000

محاسبه AFFO:

AFFO = 1,785,000 + 40,000 - 75,000 - 30,000 = 1,720,000

چرا AFFO مهم است؟

در ارزیابی ارزش REIT، استفاده از نسبت‌هایی مثل EPS یا P/E چندان کارآمد نیست. به‌جای آن، AFFO تصویر شفاف‌تری از جریان نقدی قابل توزیع به سهام‌داران ارائه می‌دهد. بنابراین معیار مهمی برای تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در REITها محسوب می‌شود.

اگر نیاز به مقایسه بین چند REIT دارید یا می‌خواهید بفهمید کدام صندوق توان بالاتری برای پرداخت سود دارد، AFFO یکی از شاخص‌های اصلی برای این تحلیل خواهد بود.