درآمد ناخالص مؤثر (EGI) عبارت است از درآمد بالقوه ناخالص اجاره به اضافه سایر درآمدها منهای هزینه‌های مربوط به خالی بودن ملک و هزینه‌های اعتباری یک ملک اجاره‌ای.EGI را می‌توان با محاسبه درآمد بالقوه ناخالص از یک ملک سرمایه‌گذاری، افزودن سایر اشکال درآمد حاصل از آن ملک و کم کردن زیان‌های ناشی از خالی بودن ملک و عدم وصول اجاره محاسبه کرد.
درک درآمد ناخالص مؤثر (EGI)
EGI یک متغیر کلیدی در تعیین ارزش یک ملک اجاره‌ای و جریان نقدی مثبت واقعی است که آن ملک می‌تواند ایجاد کند. جریان نقدی اجاره یک محاسبه ساده نیست، بلکه شامل تمام اشکال درآمد حاصل از ملک منهای هزینه‌های واقعی مربوط به درآمد اجاره است. با بررسی متغیرهای فرمول EGI، می‌توانیم نحوه عملکرد درآمد اجاره در دنیای واقعی را ببینیم.
نکات کلیدی
- درآمد ناخالص مؤثر با افزودن درآمد بالقوه ناخالص اجاره به سایر درآمدها و کم کردن هزینه‌های مربوط به خالی بودن ملک و هزینه‌های اعتباری یک ملک اجاره‌ای محاسبه می‌شود.
- EGI در تعیین ارزش یک ملک اجاره‌ای و جریان نقدی مثبت واقعی که می‌تواند تولید کند، کلیدی است.
- درآمد ناخالص بالقوه اجاره، مبلغ فرضی است که یک سرمایه‌گذار بدون در نظر گرفتن شرایط منفی مرتبط با املاک اجاره‌ای دریافت می‌کند.
- برخی از رایج‌ترین نمونه‌های سایر درآمدهای حاصل از املاک اجاره‌ای شامل واحدهای ذخیره‌سازی، هزینه‌های حیوانات خانگی، مجوزهای پارکینگ ماهانه و دستگاه‌های فروش خودکار در محل است.
توضیح فرمول EGI
درآمد ناخالص بالقوه اجاره
درآمد ناخالص بالقوه اجاره، مبلغ فرضی است که یک سرمایه‌گذار بدون در نظر گرفتن هیچ‌کدام از موانع اجاره که در دنیای واقعی رایج هستند، دریافت می‌کند. فرض بر این است که ملک اجاره‌ای شما در تمام روزهای سال اجاره داده می‌شود و مستأجران اجاره توافق شده در قرارداد اجاره را پرداخت می‌کنند. به عنوان مثال، اگر اجاره توافق شده 2000 دلار در ماه باشد، درآمد ناخالص بالقوه اجاره 24000 دلار است.
سایر درآمدهای حاصل از ملک اجاره‌ای
چه چیزی "سایر" درآمدهای حاصل از املاک اجاره‌ای را تشکیل می‌دهد؟ در اینجا برخی از رایج‌ترین منابع جریان نقدی که مستقیماً از پرداخت‌های اجاره به دست نمی‌آیند آورده شده است:
- ماشین‌های لباسشویی سکه‌ای در محل
- دستگاه‌های فروش خودکار در محل
- مجوزهای پارکینگ ماهانه
- واحدهای ذخیره‌سازی
- هزینه‌های حیوانات خانگی
- جریمه دیرکرد
- هزینه‌های ناشی از خالی بودن ملک
در زندگی واقعی، یک واحد همیشه برای کل سال اجاره داده نمی‌شود. هزینه‌های ناشی از خالی بودن ملک، دوره‌های بین مستأجران است که مالک به دلیل "خالی بودن" ملک، اجاره دریافت نمی‌کند. هزینه‌های ناشی از خالی بودن ملک، پیش‌بینی‌هایی از مدت زمانی است که مالک معتقد است واحد او بدون مستأجر خواهد بود. اگر مالک برای مدتی املاک سرمایه‌گذاری را مدیریت کرده باشد، این هزینه ممکن است بر اساس تجربه مدیریتی او یا داده‌های صنعت تخمین زده شود.
هزینه‌های اعتباری
هزینه‌های اعتباری زمانی رخ می‌دهند که یک واحد اجاره‌ای اشغال شده باشد و مالک مبلغ اجاره توافق شده را دریافت نکند. مستأجر اجاره را پرداخت نکرده یا به طور کامل پرداخت نکرده است. مانند هزینه‌های ناشی از خالی بودن ملک، این مبلغ تخمینی خواهد بود که ممکن است بر اساس داده‌های تاریخی باشد.
چرا EGI مهم است؟
EGI برای سرمایه‌گذار املاک و مستغلات ضروری است، زیرا در نهایت آنها باید بدانند که ملکی که قصد خرید آن را دارند، جریان نقدی مثبت کافی برای پوشش هزینه‌های عملیاتی ماهانه و همچنین هرگونه رهن یا بدهی که برای خرید ملک متحمل شده‌اند، ایجاد می‌کند.
نظرات کاربران