اوراق قرضه رهنی چیست؟

اوراق قرضه رهنی، اوراقی است که با یک رهن یا مجموعه‌ای از رهن‌ها تضمین شده است و معمولاً توسط دارایی‌های املاک و مستغلات یا اموال واقعی مانند تجهیزات پشتیبانی می‌شود. جریان درآمدی این اوراق از پرداخت‌های رهنی که مالکان خانه‌ها برای وام‌های مسکن خود انجام می‌دهند، تأمین می‌شود.

نکات کلیدی

• اوراق قرضه رهنی، اوراقی است که توسط دارایی‌های املاک و مستغلات یا اموال واقعی پشتیبانی می‌شود.
• در صورت نکول (عدم پرداخت)، دارندگان اوراق قرضه رهنی می‌توانند دارایی زیربنایی تضمین‌کننده اوراق را بفروشند تا خسارت ناشی از نکول را جبران کنند.
• اوراق قرضه رهنی معمولاً ایمن‌تر از اوراق قرضه شرکتی هستند و بنابراین نرخ بازده پایین‌تری دارند.

درک اوراق قرضه رهنی

اوراق قرضه رهنی برای سرمایه‌گذار محافظت فراهم می‌کند، زیرا اصل سرمایه توسط یک دارایی باارزش تضمین شده است. در صورت نکول، دارندگان این اوراق می‌توانند دارایی زیربنایی را بفروشند تا خسارت را جبران کرده و پرداخت درآمد را تضمین کنند.

بااین‌حال، به دلیل این ایمنی ذاتی، اوراق قرضه رهنی معمولاً نرخ بازده پایین‌تری نسبت به اوراق قرضه شرکتی سنتی دارند که تنها توسط تعهد و توانایی پرداخت شرکت پشتیبانی می‌شوند.

وقتی فردی خانه‌ای می‌خرد و خرید را با وام مسکن تأمین مالی می‌کند، وام‌دهنده به‌ندرت مالکیت وام را حفظ می‌کند. در عوض، وام را در بازار ثانویه به نهاد دیگری مانند بانک سرمایه‌گذاری یا شرکت تحت حمایت دولت (GSE) می‌فروشد. این نهاد، وام را با مجموعه‌ای از وام‌های دیگر بسته‌بندی کرده و اوراق قرضه‌ای با پشتوانه این وام‌ها منتشر می‌کند.

وقتی مالکان خانه اقساط وام خود را پرداخت می‌کنند، بخش بهره پرداخت‌هایشان برای پرداخت بازده این اوراق قرضه رهنی استفاده می‌شود. تا زمانی که اکثر مالکان خانه در مجموعه وام‌ها به پرداخت‌های خود ادامه دهند، اوراق قرضه رهنی یک اوراق بهادار ایمن و قابل‌اعتماد برای تولید درآمد است.

مزایا و معایب اوراق قرضه رهنی

یکی از معایب اوراق قرضه رهنی این است که بازده آن‌ها معمولاً کمتر از اوراق قرضه شرکتی است، زیرا تضمین وام‌ها این اوراق را به سرمایه‌گذاری‌های ایمن‌تری تبدیل می‌کند. یکی از مزایای آن این است که اگر صاحب‌خانه‌ای در پرداخت وام خود نکول کند، دارندگان اوراق قرضه می‌توانند ادعای مالکیت بر ارزش دارایی صاحب‌خانه داشته باشند.

این دارایی می‌تواند نقد شود و درآمد حاصل از آن برای جبران خسارت دارندگان اوراق استفاده شود. مزیت دیگر اوراق قرضه رهنی این است که نسبت به سرمایه‌گذاری‌هایی مانند سهام، ایمن‌تر هستند.

در مقابل، سرمایه‌گذاران در اوراق قرضه شرکتی در صورت ناتوانی شرکت در پرداخت، راه‌حل چندانی ندارند. در نتیجه، شرکت‌ها هنگام انتشار اوراق قرضه باید بازده بالاتری ارائه دهند تا سرمایه‌گذاران را به پذیرش ریسک بدهی بدون تضمین ترغیب کنند.

۲.۴ تریلیون دلار مقدار اوراق با پشتوانه رهن که تا ۲۰ مارس ۲۰۲۴ توسط فدرال رزرو نگهداری می‌شود.

اوراق قرضه رهنی ساب‌پرایم

یک استثنای عمده به قانون کلی که اوراق قرضه رهنی سرمایه‌گذاری ایمن هستند، در بحران مالی اواخر دهه ۲۰۰۰ آشکار شد.

در سال‌های منتهی به این دوره، سرمایه‌گذاران متوجه شدند که می‌توانند با خرید اوراق قرضه با پشتوانه وام‌های ساب‌پرایم – وام‌هایی که به خریدارانی با اعتبار ضعیف یا درآمد تأییدناپذیر ارائه می‌شد – بازده بالاتری کسب کنند و در عین حال از امنیت ظاهری سرمایه‌گذاری در بدهی‌های تضمین‌شده بهره‌مند شوند.

متأسفانه، تعداد کافی از این وام‌های ساب‌پرایم نکول کردند و باعث ایجاد بحرانی شدند که در آن بسیاری از اوراق قرضه رهنی نکول کرده و میلیون‌ها دلار به سرمایه‌گذاران زیان وارد کردند. از زمان این بحران، نظارت بر این اوراق بهادار افزایش یافته است.

بااین‌حال، فدرال رزرو همچنان مقدار قابل‌توجهی از اوراق با پشتوانه رهن (MBS) مانند اوراق قرضه رهنی را نگه می‌دارد. تا ۲۰ مارس ۲۰۲۴، فدرال رزرو حدود ۲.۴ تریلیون دلار در اوراق با پشتوانه رهن نگهداری می‌کرد، طبق گزارش بانک فدرال رزرو سنت لوئیس.

آیا اوراق قرضه رهنی هنوز وجود دارند؟

بله، اوراق قرضه رهنی همچنان وجود دارند. اگرچه اوراق با پشتوانه رهن (MBS) پس از بحران مالی سال ۲۰۰۸ به دلیل وجود وام‌های ساب‌پرایم در بسیاری از این اوراق، وجهه بدی پیدا کردند، اما این اوراق همچنان بخش مهمی از بازارهای مالی هستند. آن‌ها نقدینگی فراهم می‌کنند، ترازنامه بانک‌ها را آزاد می‌کنند، از بازار مسکن حمایت می‌کنند و به سرمایه‌گذاران امکان سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی را می‌دهند.

چرا افراد اوراق قرضه رهنی می‌خرند؟

افراد اوراق قرضه رهنی را خریداری می‌کنند زیرا بازده بالاتری نسبت به اوراق قرضه دولتی ارائه می‌دهند. همچنین، بسته به رتبه اعتباری، ممکن است بازده بالاتری نسبت به اوراق قرضه شرکتی با درجه سرمایه‌گذاری ارائه دهند.

بانک‌ها چگونه از اوراق قرضه رهنی کسب درآمد می‌کنند؟

بانک‌ها از اوراق قرضه رهنی با فروش وام‌های رهنی که ایجاد کرده‌اند به جمع‌آورندگان وام یا سایر سرمایه‌گذاران کسب درآمد می‌کنند. این جمع‌آورندگان وام‌ها را به اوراق با پشتوانه رهن بسته‌بندی کرده و به سرمایه‌گذاران می‌فروشند. با خروج این وام‌ها از ترازنامه بانک‌ها، آن‌ها می‌توانند وام‌های جدیدی به وام‌گیرندگان جدید ارائه دهند.

نتیجه‌گیری

اوراق قرضه رهنی در مقایسه با اوراق قرضه شرکتی، به دلیل داشتن پشتوانه، گزینه سرمایه‌گذاری ایمن‌تری ارائه می‌دهند؛ بااین‌حال، ممکن است برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازده بالا هستند، گزینه مناسبی نباشند. هنگام سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه رهنی، درک کیفیت دارایی زیربنایی برای ارزیابی احتمال نکول بسیار مهم است.