بیمه وام مسکن چیست؟

بیمه وام مسکن، بیمه‌نامه‌ای است که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط وام‌گیرنده، فوت او یا ناتوانی در انجام تعهدات قراردادی وام، از وام‌دهنده یا صاحب سند مالکیت محافظت می‌کند.

بیمه وام مسکن می‌تواند به بیمه وام مسکن خصوصی (PMI)، حق بیمه وام مسکن واجد شرایط (MIP) یا بیمه سند مالکیت وام اشاره داشته باشد. وجه مشترک این‌ها، تعهد به جبران خسارت وام‌دهنده یا صاحب ملک در موارد خاص زیان است.

بیمه عمر وام مسکن، از سوی دیگر، ممکن است شبیه به نظر برسد، اما برای محافظت از وراث در صورت فوت وام‌گیرنده در حالی که هنوز اقساط وام مسکن را بدهکار است، طراحی شده است. این بیمه ممکن است بسته به شرایط بیمه‌نامه، به وام‌دهنده یا وراث پرداخت شود.

نکات کلیدی

• بیمه وام مسکن، بیمه‌نامه‌ای است که در صورت عدم پرداخت اقساط، فوت وام‌گیرنده یا ناتوانی او در انجام تعهدات قراردادی وام، از وام‌دهنده یا صاحب سند مالکیت محافظت می‌کند.
• سه نوع بیمه وام مسکن شامل بیمه وام مسکن خصوصی (PMI)، حق بیمه وام مسکن واجد شرایط (MIP) و بیمه سند مالکیت وام است.
• نباید با بیمه عمر وام مسکن اشتباه گرفته شود، که به محافظت از وراث در صورت فوت وام‌گیرنده در حالی که هنوز اقساط وام مسکن را بدهکار است، مربوط می‌شود.

نحوه عملکرد بیمه وام مسکن
بیمه وام مسکن ممکن است با پرداخت حق بیمه ماهانه یا به‌صورت پرداخت یک‌جا در زمان ایجاد وام همراه باشد. نوع بیمه وام مسکن مورد نیاز به عوامل مختلفی از جمله نوع وام و میزان پیش‌پرداخت بستگی دارد.

در ادامه، سه نوع بیمه وام مسکن توضیح داده شده است:

بیمه وام مسکن خصوصی (PMI)
بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) نوعی بیمه وام مسکن است که وام‌دهندگان ممکن است از وام‌گیرندگانی که پیش‌پرداخت کمی دارند، بخواهند خریداری کنند. مانند سایر انواع بیمه وام مسکن، PMI از وام‌دهنده محافظت می‌کند، نه وام‌گیرنده. وام‌دهنده PMI را ترتیب می‌دهد و شرکت‌های بیمه خصوصی این بیمه‌نامه را صادر می‌کنند.

وام‌دهندگان معمولاً مبلغی معادل 80 درصد قیمت فروش ملک – که به عنوان نسبت وام به ارزش (LTV) شناخته می‌شود – وام می‌دهند. در نتیجه، خریدار خانه باید 20 درصد پیش‌پرداخت را در زمان بستن وام فراهم کند.

وام‌گیرندگانی که پیش‌پرداخت کمتر از 20 درصد دارند، باید PMI را برای محافظت از وام‌دهنده پرداخت کنند. همچنین، اگر وام‌گیرنده با وام معمولی بازپرداخت کند و ارزش ویژه (equity) کمتر از 20 درصد ارزش خانه باشد، وام‌دهنده ممکن است PMI را الزامی کند.

وام‌گیرنده می‌تواند پس از اینکه موجودی وام به 80 درصد ارزش اولیه خانه در زمان خرید برسد، درخواست لغو بیمه وام مسکن خصوصی را بدهد.

حق بیمه وام مسکن واجد شرایط (MIP)
هنگامی که وام مورد حمایت اداره مسکن فدرال ایالات متحده (FHA) دریافت می‌کنید، باید حق بیمه وام مسکن واجد شرایط (MIP) را پرداخت کنید که بیمه‌ای مشابه PMI ارائه می‌دهد.

معمولاً وام‌گیرنده باید حق بیمه ماهانه‌ای پرداخت کند، به علاوه حق بیمه اولیه وام مسکن (UFMIP) به میزان 1.75 درصد مبلغ وام که در زمان بستن وام پرداخت می‌شود. با این حال، وام‌گیرنده می‌تواند این حق بیمه اولیه را در موجودی وام گنجانده و از طریق اقساط ماهانه پرداخت کند.

حق بیمه وام مسکن قوانین متفاوتی دارد، از جمله اینکه همه افرادی که وام FHA دارند، باید این نوع بیمه را خریداری کنند، صرف‌نظر از میزان پیش‌پرداخت.

بیمه سند مالکیت وام
بیمه سند مالکیت وام از ضرر در صورت باطل شدن فروش به دلیل مشکل در سند مالکیت محافظت می‌کند. این بیمه در صورتی که در زمان فروش مشخص شود شخص دیگری غیر از فروشنده مالک ملک است، از ذینفع در برابر زیان محافظت می‌کند.

قبل از بستن وام، نماینده‌ای مانند وکیل یا کارمند شرکت سند مالکیت، جستجوی سند را انجام می‌دهد. این فرآیند برای کشف هرگونه حق وثیقه‌ای که مانع فروش ملک توسط مالک شود، طراحی شده است. جستجوی سند همچنین تأیید می‌کند که املاک و مستغلاتی که فروخته می‌شود، متعلق به فروشنده است. با وجود جستجوی دقیق، شواهد مهمی ممکن است در صورت غیرمتمرکز بودن اطلاعات از قلم بیفتد.

بیمه عمر حفاظت وام مسکن
به‌عنوان وام‌گیرنده، ممکن است هنگام درخواست وام مسکن، نماینده مالی بیمه عمر حفاظت وام مسکن را پیشنهاد دهد. شما می‌توانید این بیمه را رد کنید، اما بانک ممکن است از شما بخواهد فرم‌ها و اسنادی را امضا کنید که تصمیم شما و آگاهی از ریسک‌های مرتبط با داشتن وام مسکن را تأیید کند.

پرداخت‌های بیمه عمر وام مسکن می‌تواند به‌صورت کاهشی (پرداخت با کاهش موجودی وام کاهش می‌یابد) یا ثابت باشد، اگرچه نوع دوم گران‌تر است. گیرنده پرداخت‌ها می‌تواند وام‌دهنده یا وراث وام‌گیرنده باشد، بسته به شرایط بیمه‌نامه.

چه مدت باید بیمه وام مسکن پرداخت کنم؟
اگر وام معمولی دارید، معمولاً باید بیمه وام مسکن را تا زمانی که حداقل 20 درصد ارزش ویژه در خانه داشته باشید، پرداخت کنید. اگر وام FHA دارید، باید حق بیمه وام مسکن (MIP) را پرداخت کنید، اما بازه زمانی بسته به عواملی مانند نوع وام و میزان پیش‌پرداخت متفاوت است.

بیمه وام مسکن چه چیزی را پوشش می‌دهد؟
بیمه وام مسکن معمولاً به نفع وام‌دهنده است، نه شما. با این حال، ممکن است به متقاعد کردن وام‌دهنده برای تأیید وام مسکن با پیش‌پرداخت کمتر از 20 درصد قیمت خرید کمک کند.

بیمه وام مسکن شرکت وام‌دهنده شما را در صورت عدم پرداخت اقساط از ضرر محافظت می‌کند، اما از شما در برابر از دست دادن خانه به دلیل سلب مالکیت محافظت نمی‌کند.

چگونه می‌توانم از پرداخت بیمه وام مسکن اجتناب کنم؟
اگر نمی‌خواهید هنگام تأمین مالی خرید خانه جدید بیمه وام مسکن خصوصی پرداخت کنید، باید حداقل 20 درصد پیش‌پرداخت کنید. با این حال، برخی وام‌دهندگان به شما اجازه می‌دهند با انتخاب وام مسکن با نرخ بهره بالاتر که ریسک اضافی را برای وام‌دهنده جبران می‌کند، از PMI اجتناب کنید. سایر وام‌ها، مانند وام‌های FHA، صرف‌نظر از میزان ارزش ویژه‌ای که در خانه دارید، نیاز به MIP دارند.

نتیجه‌گیری
بیمه وام مسکن در صورتی که نتوانید تعهدات وام خود را برآورده کنید، از وام‌دهنده محافظت می‌کند. وام‌دهندگان از شما می‌خواهند که اگر در وام معمولی کمتر از 20 درصد پیش‌پرداخت کنید، بیمه وام مسکن خصوصی را پرداخت کنید، اما می‌توانید پس از رسیدن به ارزش ویژه کافی، درخواست لغو آن را بدهید.

بسته به نوع وام مورد حمایت دولت FHA، ممکن است لازم باشد حق بیمه وام مسکن را برای 11 سال یا تا پایان عمر وام پرداخت کنید.