پرداخت‌های حداقل اجاره چیست؟

پرداخت‌های حداقل اجاره، کمترین مبلغی است که موجر انتظار دارد دریافت کند (و مستأجر انتظار دارد پرداخت کند) در طول دوره اجاره. حسابداران پرداخت‌های حداقل اجاره را محاسبه می‌کنند تا ارزش فعلی اجاره را تعیین کرده و آن را به‌درستی در دفاتر شرکت ثبت کنند.

روش محاسبه پرداخت‌های حداقل اجاره در بیانیه استانداردهای حسابداری مالی شماره 13 (FAS 13)، حسابداری برای اجاره‌ها، که در سال 1980 توسط هیئت استانداردهای حسابداری مالی (FASB) منتشر شد، مشخص شده است.

نکات کلیدی

• پرداخت‌های حداقل اجاره به کمترین مبلغ پیش‌بینی‌شده‌ای اشاره دارد که مستأجر انتظار می‌رود در طول دوره اجاره یک دارایی یا ملک پرداخت کند.
• محاسبات ارزش فعلی برای تنزیل پرداخت‌های آتی اجاره استفاده می‌شود تا ارزش زمانی پول به‌درستی در نظر گرفته شود.
• تخمین پرداخت‌های حداقل اجاره از آزمون 90٪ برای بازیابی سرمایه‌گذاری یک دارایی استفاده می‌کند، صرف‌نظر از اینکه اجاره سرمایه‌ای یا عملیاتی باشد.

فرمول و محاسبه پرداخت‌های حداقل اجاره و ارزش‌گذاری اجاره
فرمول ارزش فعلی شامل پرداخت‌های حداقل اجاره و ارزش کل اجاره است. تجهیزات اجاره‌شده اغلب در پایان دوره اجاره دارای ارزش باقی‌مانده هستند، که تخمینی از ارزش باقی‌مانده دارایی اجاره‌شده است.

فرمول به صورت زیر است:
PV = Σ [Pmt_i / (1 + r)^i] + Res / (1 + r)^n
که در آن:

• PV = ارزش فعلی پرداخت‌های حداقل اجاره
• Pmt_i = پرداخت اجاره برای دوره i
• r = نرخ بهره
• n = تعداد دوره‌های پرداخت
• Res = مقدار باقی‌مانده

محاسبه پرداخت‌های حداقل اجاره چه اطلاعاتی می‌دهد؟
محاسبه پرداخت‌های حداقل اجاره بخش مهمی از تحلیل حسابداری به نام آزمون بازیابی سرمایه‌گذاری (آزمون 90٪) است. این آزمون برای تصمیم‌گیری در مورد ثبت اجاره در دفاتر شرکت به‌عنوان اجاره عملیاتی یا سرمایه‌ای استفاده می‌شود. نحوه حسابداری پرداخت‌های حداقل اجاره بسته به اینکه شما مستأجر یا موجر باشید، متفاوت است.

وقتی شرکتی نمی‌تواند تجهیزات را به‌طور کامل خریداری کند یا انتظار دارد عمر مفید کوتاهی داشته باشد، ممکن است تصمیم به اجاره تجهیزات بگیرد. موجر مالک تجهیزات است و آن را اجاره می‌دهد. مستأجر پرداخت‌های منظمی به موجر برای استفاده از تجهیزات انجام می‌دهد. انتظار می‌رود مستأجر در طول دوره قراردادی که تجهیزات اجاره داده شده‌اند، حداقل پرداختی را انجام دهد. این حداقل پرداخت به‌عنوان پرداخت حداقل اجاره شناخته می‌شود.

پرداخت‌های حداقل اجاره شامل پرداخت‌های اجاره در طول دوره اجاره، مبلغ هر گزینه خرید ارزان (bargain purchase option)، حق بیمه، و هر ارزش باقی‌مانده تضمین‌شده است، اما شامل اجاره‌های مربوط به هزینه‌هایی که باید توسط موجر پرداخت شود و هر اجاره مشروط نمی‌شود.

ملاحظات ویژه
اگرچه عقل سلیم ممکن است نشان دهد که پرداخت‌های حداقل اجاره برای یک اجاره 12 ماهه با 1000 دلار در ماه باید 12000 دلار باشد، این عدد می‌تواند با بندهای قراردادی پیچیده شود. هزینه‌های اجرایی مانند نگهداری و بیمه معمولاً مستثنی هستند زیرا مسئولیت موجر هستند، اما عوامل دیگری می‌توانند به هزینه اجاره اضافه شوند.

این عوامل شامل هرگونه تضمینی است که مستأجر به موجر در مورد ارزش باقی‌مانده ملک اجاره‌شده در پایان اجاره ارائه می‌دهد و همچنین هرگونه پرداخت برای عدم تمدید اجاره. پس از در نظر گرفتن این عوامل، می‌توان ارزش فعلی معقولی برای اهداف حسابداری به اجاره اختصاص داد.

مثال از پرداخت‌های حداقل اجاره و ارزش فعلی
ارزش یک اجاره با تنزیل پرداخت‌های حداقل اجاره تخمین زده می‌شود. بیایید با یک مثال بررسی کنیم که یک اجاره در دلارهای امروز چقدر هزینه خواهد داشت. فرض کنید شرکتی یک اجاره 3 ساله برای تعدادی کامیون سنگین منعقد می‌کند.

پرداخت حداقل اجاره ماهانه 3000 دلار در ماه یا 36000 دلار در سال است. موجران همچنین برای اجاره تجهیزات خود، بهره‌ای به‌عنوان جبران دریافت می‌کنند. در این مورد، نرخ بهره 5٪ در سال یا 5٪ تقسیم بر 12 ماه = 0.417٪ در ماه است.

برای محاسبه ارزش فعلی (PV) کامیون‌های اجاره‌شده، باید ارزش باقی‌مانده در نظر گرفته شود. ارزش باقی‌مانده، ارزش کامیون‌ها پس از پایان دوره اجاره است. فرض کنیم در این مورد، ارزش باقی‌مانده 45000 دلار است.

نرخ بهره سالانه اجاره به‌عنوان نرخ تنزیل در محاسبه PV استفاده می‌شود. PV اجاره کامیون‌ها با استفاده از فرمول PV و گنجاندن ارزش باقی‌مانده به صورت زیر محاسبه می‌شود:

PV = (36000 / 1.05^1) + (36000 / 1.05^2) + (36000 / 1.05^3) + (45000 / 1.05^3)
= 34285.71 + 32653.06 + 31098.83 + 38873.53
= 136911.13 دلار

در ارزش امروزی، تخمین زده می‌شود که اجاره 136911.13 دلار هزینه داشته باشد.