رویکرد بازار (Market Approach) روشی برای تعیین ارزش یک دارایی بر اساس قیمت فروش دارایی‌های مشابه است. این روش یکی از سه روش محبوب ارزش‌گذاری است، همراه با رویکرد هزینه (Cost Approach) و تحلیل جریان نقدی تنزیل‌شده (Discounted Cash-Flow Analysis - DCF).
صرف‌نظر از نوع دارایی که ارزش‌گذاری می‌شود، رویکرد بازار به بررسی فروش‌های اخیر دارایی‌های مشابه می‌پردازد و برای تفاوت‌های بین آن‌ها تعدیلاتی انجام می‌دهد. برای مثال، هنگام ارزش‌گذاری املاک و مستغلات، ممکن است تعدیلاتی برای عواملی مانند متراژ واحد، سن و موقعیت ساختمان، و امکانات آن انجام شود.
نکته مهم: از آنجا که رویکرد بازار به مقایسه با دارایی‌های مشابه وابسته است، زمانی بیشترین کاربرد را دارد که داده‌های قابل‌توجهی در مورد فروش‌های اخیر دارایی‌های قابل‌مقایسه در دسترس باشد.
نکات کلیدی
- رویکرد بازار روشی برای تعیین ارزش یک دارایی است.
- این یکی از سه رویکرد محبوب است، همراه با رویکرد هزینه و تحلیل جریان نقدی تنزیل‌شده (DCF).
- رویکرد بازار در موقعیت‌هایی که داده‌های فراوانی در مورد معاملات قابل‌مقایسه در دسترس است، عملکرد بهتری دارد. وقتی این داده‌ها در دسترس نباشند، ممکن است نیاز به رویکردهای جایگزین باشد.
نحوه عملکرد رویکرد بازار
همان‌طور که از نامش پیداست، رویکرد بازار به دنبال پاسخ به این سؤال است: «ارزش منصفانه بازار این دارایی چیست؟» برای پاسخ به این سؤال، ارزش‌گذار باید معاملات اخیر مربوط به دارایی‌های مشابه را بررسی کند. از آنجا که این دارایی‌ها بعید است کاملاً مشابه دارایی مورد ارزش‌گذاری باشند، تعدیلات مختلفی لازم است.
در برخی بازارها، مانند املاک مسکونی یا سهام شرکت‌های سهامی عام، اغلب داده‌های فراوانی در دسترس است که استفاده از رویکرد بازار را نسبتاً آسان می‌کند. در بازارهای دیگر، مانند سهام شرکت‌های خصوصی یا سرمایه‌گذاری‌های جایگزین مانند آثار هنری یا شراب، یافتن معاملات قابل‌مقایسه می‌تواند بسیار دشوار باشد.
در موقعیت‌هایی که داده‌های محدودی در دسترس است، ارزش‌گذار ممکن است نیاز به تکیه بر روش‌های جایگزین مانند رویکرد هزینه یا تحلیل جریان نقدی تنزیل‌شده داشته باشد.
مزایای اصلی رویکرد بازار این است که بر اساس داده‌های عمومی در دسترس در مورد معاملات قابل‌مقایسه استوار است. به این ترتیب، ممکن است نسبت به رویکردهای جایگزین به فرضیات ذهنی کمتری نیاز داشته باشد. نقطه ضعف اصلی رویکرد بازار این است که در موقعیت‌هایی که معاملات قابل‌مقایسه کمی وجود دارد یا اصلاً وجود ندارد، مانند در مورد یک شرکت خصوصی که در یک بازار خاص با رقبای کم فعالیت می‌کند، غیرعملی است.
مثال رویکرد بازار
برای توضیح، فرض کنید شما در بازار به دنبال خرید یک آپارتمان جدید هستید. آپارتمانی را در محله مورد علاقه‌تان پیدا می‌کنید که با قیمت ۲۰۰,۰۰۰ دلار عرضه شده است. این واحد یک آپارتمان یک‌خوابه با ۱,۰۰۰ فوت مربع و یک حمام است. از نظر ساختاری در شرایط خوبی قرار دارد اما نیاز به تعمیرات جزئی دارد. اگرچه در محله‌ای مطلوب قرار دارد، دید آن مسدود است و ماشین لباسشویی یا خشک‌کن داخلی ندارد.
اگرچه آپارتمان را دوست دارید، احساس می‌کنید قیمت پیشنهادی بیش از حد بالاست. از آنجا که آپارتمان بیش از یک ماه در لیست بوده، گمان می‌کنید که اگر پیشنهادی منصفانه ارائه دهید، فروشنده ممکن است آن را حتی اگر کمتر از قیمت درخواستی باشد، بپذیرد.
برای این منظور، شما شروع به تعیین ارزش منصفانه بازار آپارتمان می‌کنید با بررسی نمونه‌هایی از آپارتمان‌های مشابه در همان محله که در سال گذشته فروخته شده‌اند. یافته‌های خود را در جدولی به شرح زیر جمع‌آوری می‌کنید:
| معاملات قابل‌مقایسه | معامله ۱ | معامله ۲ | معامله ۳ | معامله ۴ | معامله ۵ |
|---|---|---|---|---|---|
| قیمت | ۲۵۰,۰۰۰ دلار | ۱۷۵,۰۰۰ دلار | ۱۵۰,۰۰۰ دلار | ۳۱۵,۰۰۰ دلار | ۲۲۵,۰۰۰ دلار |
| فوت مربع | ۹۰۰ | ۸۰۰ | ۱,۱۰۰ | ۱,۸۰۰ | ۱,۶۰۰ |
| قیمت هر فوت مربع (تقریبی) | ۲۷۵ دلار | ۲۲۰ دلار | ۱۳۵ دلار | ۱۷۵ دلار | ۱۴۰ دلار |
| اتاق خواب | ۲ | ۲ | ۱ | ۲ | ۲ |
| حمام | ۱ | ۱ | ۱ | ۲ | ۱ |
| دید؟ | بله | بله | خیر | بله | خیر |
| ماشین لباسشویی و خشک‌کن داخلی؟ | بله | خیر | بله | خیر | خیر |
| نیاز به تعمیرات | خیر | خیر | جزئی | خیر | جزئی |
رویکرد بازار به داده‌های معاملات قابل‌مقایسه وابسته است.
با نگاه به این نتایج، شروع به نتیجه‌گیری‌های کلی می‌کنید. ابتدا می‌بینید که قیمت آپارتمان‌ها به ازای هر فوت مربع بین ۱۴۰ تا ۲۷۵ دلار متغیر است، و قیمت‌های بالاتر به آپارتمان‌هایی تعلق دارد که تعداد اتاق خواب و حمام بیشتر، دید بهتر، لوازم داخلی و عدم نیاز به تعمیرات دارند.
در مقابل، آپارتمانی که شما قصد خرید آن را دارید با قیمت ۲۰۰ دلار به ازای هر فوت مربع عرضه شده و نسبت به حتی ارزان‌ترین آپارتمان در جدول شما ویژگی‌های کمتری دارد. این امر تأیید می‌کند که احساس شما مبنی بر گران بودن آپارتمان درست است.
بر اساس این اطلاعات، شما تصمیم می‌گیرید پیشنهادی به مبلغ ۱۵۰,۰۰۰ دلار ارائه دهید.
فروشنده پیشنهاد شما را می‌پذیرد.
نتیجه‌گیری
رویکرد بازار روشی برای ارزش‌گذاری دارایی‌ها بر اساس قیمت فروش دارایی‌های مشابه است که با تعدیل تفاوت‌ها انجام می‌شود. این روش در بازارهایی با داده‌های فراوان، مانند املاک مسکونی یا سهام شرکت‌های سهامی عام، بسیار مؤثر است، اما در بازارهایی با معاملات قابل‌مقایسه محدود، مانند شرکت‌های خصوصی یا سرمایه‌گذاری‌های جایگزین، ممکن است غیرعملی باشد. رویکرد بازار به دلیل تکیه بر داده‌های عمومی، فرضیات ذهنی کمتری نسبت به روش‌های دیگر مانند رویکرد هزینه یا DCF نیاز دارد، اما به داده‌های معاملات قابل‌مقایسه وابسته است. مثال بالا نشان می‌دهد که چگونه این روش می‌تواند برای تعیین ارزش منصفانه بازار، مانند ارزش‌گذاری یک آپارتمان، با مقایسه با معاملات مشابه و تعدیل ویژگی‌ها استفاده شود.
نظرات کاربران