مبادله هم‌نوع چیست؟

مبادله هم‌نوع چیست؟

مبادله هم‌نوع یک معامله با تعویق مالیاتی است که امکان فروش یک دارایی و خرید دارایی مشابه دیگری را بدون ایجاد بدهی مالیاتی برای سود سرمایه‌ای حاصل از فروش دارایی اول فراهم می‌کند.

تا پیش از تصویب قانون مالیاتی در آذرماه 1396 شمسی / دسامبر 2017 میلادی، این مبادله می‌توانست شامل تبادل یک کسب‌وکار با کسب‌وکار دیگر یا یک دارایی ملموس، مانند اثر هنری یا تجهیزات سنگین، با دارایی مشابه دیگر باشد. پس از سال 1396 شمسی / 2017 میلادی، مبادله هم‌نوع تنها به تبادل املاک تجاری یا سرمایه‌گذاری با املاک دیگر محدود شده است.

نکات کلیدی:

• مبادله هم‌نوع زمانی استفاده می‌شود که فردی بخواهد یک دارایی را بفروشد و دارایی مشابهی را خریداری کند، در حالی که از پرداخت مالیات بر سود سرمایه‌ای اجتناب می‌کند.

• مبادله‌های هم‌نوع به شدت توسط اداره مالیات آمریکا (IRS) نظارت می‌شوند و نیاز به ثبت دقیق سوابق مالی دارند تا از جریمه مالیاتی جلوگیری شود.

• فروشندگان زیرک می‌توانند از مبادله هم‌نوع برای به تعویق انداختن سایر انواع سودها، مانند استهلاک، استفاده کنند.

• مالیات‌ها در مبادله هم‌نوع به تعویق می‌افتند، نه حذف می‌شوند.

• مبادله هم‌نوع به فروشنده امکان می‌دهد استهلاک بازیافت‌شده خود را به تعویق بیندازد.

مبادله هم‌نوع چگونه کار می‌کند؟

هنگامی که یک ملک تجاری یا سرمایه‌گذاری با سود فروخته می‌شود، سرمایه‌گذار ملزم به پرداخت مالیات بر سود سرمایه‌ای بر سود حاصل است. تمام سودهای سرمایه‌ای با نرخ مالیات کوتاه‌مدت بین 10٪ تا 37٪ برای سودهای حاصل از فروش ظرف یک سال یا نرخ بلندمدت بین 10٪ تا 20٪ برای سودهای حاصل از فروش پس از یک سال از تاریخ خرید اولیه مشمول مالیات می‌شوند.

نکته مهم

مبادله هم‌نوع به عنوان مبادله 1031 یا مبادله استارکر نیز شناخته می‌شود.

با این حال، بند 1031 قانون درآمد داخلی آمریکا (IRC) سرمایه‌گذار را از پرداخت مالیات بر سود حاصل از فروش معاف می‌کند، به شرطی که عواید حاصل از فروش یا واگذاری ملک در یک ملک مشابه با ارزش برابر یا بیشتر در قالب یک مبادله هم‌نوع واجد شرایط سرمایه‌گذاری شود. هر ملک غیر از محل سکونت شخصی، به عنوان ملکی هم‌نوع با هر ملک دیگر در نظر گرفته می‌شود. به طور کلی، هر ملکی که برای استفاده مولد در تجارت یا کسب‌وکار یا برای سرمایه‌گذاری نگه‌داری می‌شود، برای مبادله هم‌نوع واجد شرایط است.

یک مالیات‌دهنده که یک ملک سرمایه‌گذاری را می‌فروشد و ظرف مدت زمان مشخصی ملک دیگری خریداری می‌کند، نیازی به پرداخت مالیات بر واگذاری اول ندارد. آن‌ها باید مالیات را هنگام فروش یا واگذاری ملک دوم پرداخت کنند، مگر اینکه مبادله هم‌نوع دیگری انجام دهند، که در این صورت پرداخت مالیات دوباره به تعویق می‌افتد.

برای اطمینان از اینکه فروش دارایی اول منجر به بدهی مالیاتی نمی‌شود، چند نکته مهم باید در نظر گرفته شود:

1. دارایی فروخته‌شده باید یک ملک سرمایه‌گذاری باشد و نمی‌تواند محل سکونت شخصی باشد.

2. دارایی خریداری‌شده با عواید باید مشابه دارایی فروخته‌شده باشد.

3. عواید حاصل از فروش باید ظرف 180 روز از فروش دارایی اول برای خرید دارایی دیگر استفاده شود، اگرچه باید ظرف 45 روز از فروش، ملک یا دارایی مورد نظر برای خرید در مبادله هم‌نوع شناسایی شود.

محدودیت‌هایی در میزان سود سرمایه‌ای که معاف از مالیات است وجود دارد، بنابراین پیش از انجام مبادله هم‌نوع، آخرین قوانین مالیاتی را بررسی کنید.

ملاحظات ویژه

علاوه بر مزایای تعویق مالیاتی، مبادله هم‌نوع به فروشنده امکان می‌دهد استهلاک بازیافت‌شده—سودی که از فروش دارایی قابل استهلاک به دست می‌آید و باید به عنوان درآمد برای مقاصد مالیاتی گزارش شود—را به تعویق بیندازد. مالیات‌دهنده همچنین می‌تواند از مالیات‌های ایالتی در مبادله‌های هم‌نوع معاف شود.

برای مثال، برخی ایالت‌ها ملزم می‌کنند که خریدار یا فروشنده هنگام فروش ملک، مالیات بر درآمد ایالتی پرداخت کنند، که به عنوان کسر اجباری ایالتی شناخته می‌شود. با این حال، املاکی که در یک مبادله هم‌نوع منتقل می‌شوند، می‌توانند از معافیت برخوردار شوند. برای درخواست معافیت، مالیات‌دهنده باید فرم یا گواهی معافیت ارائه‌شده توسط ایالت را امضا کند. برخی ایالت‌ها ملزم می‌کنند که فروشنده 20 روز قبل از بسته شدن معامله، معافیت را ارائه دهد، در حالی که سایر ایالت‌ها ممکن است اجازه دهند فرم معافیت در زمان بسته شدن ارائه شود.

مزایا و معایب مبادله هم‌نوع

بارزترین مزیت مبادله هم‌نوع، برخورداری از معافیت مالیاتی است. در این مبادله، یک دارایی می‌تواند با دارایی هم‌نوع دیگری جایگزین شود بدون اینکه رویداد مالیاتی ایجاد شود. نیازی نیست که دارایی جایگزین‌شده دقیقاً مشابه دارایی قبلی باشد؛ کافی است در همان طبقه دارایی قرار داشته باشد.

اداره مالیات آمریکا هیچ محدودیتی برای تعداد دفعات انجام مبادله 1031 تعیین نکرده است. بنابراین، سرمایه‌گذاران می‌توانند به طور مداوم به دنبال فرصت‌های سودآورتر باشند. همچنین، پولی که برای پرداخت مالیات بر سود سرمایه‌ای استفاده می‌شد، برای سرمایه‌گذاری مجدد در دسترس است.

اگرچه مبادله هم‌نوع مزایای مالیاتی ارائه می‌دهد، این مزایا موقتی هستند. مالیات‌ها به تعویق می‌افتند، نه حذف می‌شوند. در نهایت، مالیات بر سود سرمایه‌ای باید پرداخت شود. همچنین، اگر مبادله در بازه زمانی تعیین‌شده یا طبق قوانین اداره مالیات آمریکا انجام نشود، معامله مشمول مالیات خواهد شد.

همان‌طور که سودهای سرمایه‌ای به تعویق می‌افتند، زیان‌ها نیز به تعویق می‌افتند. مبادله هم‌نوعی که شامل زیان باشد، باید به آینده منتقل شود.

مزایا

• تعویق مالیاتی سودهای سرمایه‌ای

• پول بیشتر برای سرمایه‌گذاری مجدد

• بدون محدودیت در تعداد مبادله‌ها

معایب

• قوانین و مقررات سخت‌گیرانه اداره مالیات آمریکا

• زیان‌ها به تعویق می‌افتند

• تعهد مالیاتی باقی می‌ماند

مثال مبادله هم‌نوع

مبادله هم‌نوع برای صاحب کسب‌وکاری که به دنبال فروش کسب‌وکار خود و سرمایه‌گذاری در کسب‌وکار دیگر یا سرمایه‌گذار املاکی که قصد فروش یک ملک اجاره‌ای و خرید ملکی مشابه را دارد، ایده‌آل است. فرم 8824 باید به اداره مالیات آمریکا (IRS) ارائه شود که جزئیات معامله را شرح می‌دهد. سود شناخته‌شده به دلیل دریافت «بوت»—نقدینگی، بدهی‌ها یا سایر اموال غیرهم‌نوع که در مبادله هم‌نوع داده یا دریافت می‌شود—در فرم 8949، جدول D (فرم 1040) یا فرم 4797، بسته به مورد، گزارش می‌شود. اگر استهلاک باید بازیافت شود، این سود شناخته‌شده ممکن است به عنوان درآمد عادی گزارش شود.